전세금안심대출 보증약관의 대항력 상실

2019년 보증에 적용된 약관에서는 임차인이 공사에 알리지 않은 전출로 대항력과 우선변제권을 잃어 공사의 보증금 회수에 지장을 주었다면, 합의해지 후 보증금을 받았어도 공사가 면책될 여지가 크다(2024다308970 판시사항 [2]·이유). 어떤 보증의 책임인지를 구별하고 해당 계약에 편입된 약관으로 판단해야 한다.

쉽게 말하면 — 집주인에게 보증금을 받았더라도 그 돈을 돌려받을 권리가 이미 공사에 넘어갔다면 문제가 끝난 것이 아닙니다. 이사 전에 공사의 권리가 유지되는지와 당시 약관이 무엇을 면책사유로 정했는지를 확인해야 합니다(2024다308970 판시사항 [2]·이유).

어느 시기의 어떤 보증약관이 적용되는가?

해당 보증계약에 편입된 약관과 보증종류를 기준으로 판단한다. 2024다308970과 2025다207128은 대출은행이 공사에 대출보증채무의 이행을 청구한 사건으로, 임차인이 못 받은 보증금을 공사에 청구하는 반환보증과 구별된다.

2024다308970의 보증서는 2019년 5월 31일 발급되었다. 당시 약관 제22조 제1호는 임차인이 입주·주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 공사에 고지하지 않은 거주·주민등록 이전 등으로 대항력과 우선변제권을 상실한 때를 면책사유로 정했다. 여기에는 전세계약 연장 등으로 보증을 갱신하는 경우도 포함되었다(2024다308970 이유 1. 가. 3)).

2020년 보증을 다룬 2025다207128의 약관 제22조 제1호·제23조 제1호는 대항력 또는 우선변제권을 잃은 경우 공사의 보증채무 전부를 면책했다. 임차권등기가 완료되기 전 거주·주민등록을 이전하는 경우 등이 그 예였다(2025다207128 이유 3. 가. 2)).

2022년 12월 29일 개정본은 임차인의 전세보증금 반환보증과 은행의 전세자금대출 특약보증을 나누어 정한다. 반환보증의 대항력 또는 우선변제권 상실은 제3조 제1호, 특약보증조건을 위반한 대출 취급은 제22조 제1호의 면책사유다(2022년 개정 약관 제1조·제3조·제18조·제22조). 이 개정본의 시행일은 2022년 12월 30일이므로, 과거 판결의 같은 조문번호와 혼동하지 말고 실제 계약의 약관을 확인해야 한다(2022년 개정 약관 부칙).

대항력 상실은 보증공사의 회수에 어떤 영향을 주는가?

권리보전 등기 없이 임차인이 대항요건을 잃으면 보증금반환채권을 양수한 공사도 승계한 우선변제권을 행사할 수 없다. 주택도시보증공사는 법률에 열거된 금융기관 등의 하나로, 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 그 금액 범위에서 우선변제권을 승계한다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호·제8항 제1호). 다만 대항요건을 잃기 전에 마친 임차권등기로 기존 권리를 보전한 경우에는 이사 후에도 그 권리가 유지된다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항·같은 법 제3조의4 제1항).

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 생기고, 우선변제권에는 확정일자도 필요하다(주택임대차보호법 제3조 제1항·같은 법 제3조의2 제2항). 임차인이 가족과 함께 주택의 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 두고 본인만 주민등록을 일시 옮긴 경우에는 대항력을 잃지 않는다(95다30338 판결요지 [1]·[2]). 따라서 주소 이전 사실과 실제 권리 상실을 구별해야 한다.

합의해지하고 보증금을 받은 뒤 전출해도 면책되는가?

2019년 보증에 적용된 약관에서는 합의해지와 임차인의 보증금 수령만으로 면책사유가 배제되지 않는다. 2024다308970은 임차인이 공사에 알리지 않은 채 전출하여 대항력과 우선변제권을 잃고 공사의 보증금 회수에 지장을 초래했다면, 계약 만료 전 임대인과 합의해지한 경우에도 공사가 면책되었다고 볼 여지가 크다고 판단했다(이유 1. 다. 2), 라.). 대법원은 면책 법리오해를 이유로 원심판결 중 공사에 대한 부분을 파기했고, 보험회사에 대한 부분은 주관적·예비적 공동소송 관계로 함께 파기·환송했다(2024다308970 주문·이유 3.).

대법원은 당시 약관의 ‘전세계약 기간 중’이라는 문언에도 불구하고 합의해지 후 무단 전출을 면책사유에서 제외하지 않았다. 보증금반환채권 양도의 담보 목적과 확약서, 공사의 회수 지장을 함께 고려한 해석이다(2024다308970 이유 1. 다. 2)). 이사 전에는 적용 약관의 고지 방법과 권리보전 조치를 공사에 확인해야 한다. 이 판결만으로 고지를 하면 권리 상실이나 면책 효과가 해소된다고 볼 수는 없다.

만기가 지났어도 양도통지 후 임차인에게 지급한 보증금은 공사에 대한 반환채무를 소멸시키지 않으며, 공사가 전액 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(2025다207128 이유 3. 가. 3)). 은행은 별도 권리보험계약에 따라 미회수 대출금에 대한 보험금을 청구할 수 있는지 검토해야 한다. 그 보험계약의 보장범위와 법정 존속기간의 관계는 전세금안심대출의 임대차기간과 보증·보험 책임에서 설명한다(2025다207128 이유 3. 가. 4)).

이사하면서 권리를 유지한 경우에는 무엇이 다른가?

임차권등기가 완료되면 이전에 취득한 권리는 대항요건을 잃은 뒤에도 유지되지만, 신청만 한 단계에서는 그 효과가 생기지 않는다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 때에 신청할 수 있다(같은 법 제3조의3 제1항). 민법상 임대차등기는 당사자 사이에 반대약정이 없으면 임차인이 임대인에게 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고(민법 제621조 제1항), 주택임대차등기에는 위 권리 유지 규정이 준용된다(주택임대차보호법 제3조의4 제1항).

등기 전에 점유를 상실했다면 기존 대항력은 소멸하고, 나중에 마친 임차권등기로 소급 회복되지 않는다. 등기가 마쳐진 때부터 종전과 동일성이 없는 새로운 대항력이 생긴다(2024다326398 판결요지 [1]). 보험회사가 임차인을 대위해 등기를 신청한 사건에서 대법원은 등기 전에 점유를 상실했다면 임차인이 경매 매수인에게 대항할 수 없으므로, 점유 상실 시점을 심리해야 한다며 파기환송했다(2024다326398 이유 2. 나. 2)·주문). 그 경우 기존 근저당권이 새 대항력보다 선순위여서, 경매로 근저당권이 소멸하면 임차권도 함께 소멸하기 때문이다(2024다326398 판결요지 [3]).

보증금반환채권을 양수하여 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제9항). 다만 우선변제권 행사를 위해 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수는 없다(주택임대차보호법 제3조의2 제9항). 등기가 완료됐는지와 당시 약관의 면책요건이 충족됐는지는 각각 확인해야 한다.

실무 체크포인트

보증서 발급일과 그 계약에 편입된 약관의 개정일을 대조하고, 2019년 사건의 제22조 제1호를 2022년 개정본의 같은 번호와 혼동하지 않는다(2024다308970·주택도시보증공사 – 전세금안심대출보증약관).
가족과 점유를 계속하고 가족의 주민등록을 둔 채 본인만 주민등록을 일시 옮기는 경우인지 확인한다(95다30338 판결요지 [2]). 이 경우의 대항요건 유지와, 임차권등기 완료 후 대항요건을 잃더라도 기존 권리가 보전되는 경우는 구별한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
보증금반환채권 양도계약과 임대인에 대한 양도통지를 확인하고 지급상대를 정한다. 양도·통지 후 임대인이 임차인에게 반환해도 공사에 대한 반환채무는 소멸하지 않는다(2025다207128 이유 3. 가. 3)).
이사가 필요하면 임차권등기가 등기부에 기재된 뒤인지 확인한다. 신청 접수만으로 기존 대항력과 우선변제권이 유지되는 것은 아니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 먼저 이사해 점유를 잃었다면 뒤에 마친 임차권등기로 기존 대항력이 소급 회복되지 않는다(2024다326398 판결요지 [1]).