다가구 임대차 중개사의 선순위보증금 설명의무

다가구주택의 일부를 임차할 때에는 다른 세입자의 보증금도 자신의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있다. 이를 중개하는 개업공인중개사는 선순위 및 소액보증금의 존재와 범위를 조사해 임차의뢰인에게 설명해야 한다(2024다281297 이유 1.).

쉽게 말하면 — 집주인이 다른 세입자의 보증금 자료를 주지 않아도 중개사의 할 일이 끝나는 것은 아닙니다. 중개사는 자료를 받지 못했다는 사실을 설명하고 기록하는 데 더해, 건물 규모와 세대 수, 주변 보증금 수준을 살펴 보증금을 돌려받지 못할 위험을 임차인에게 알려야 합니다(2024다281297 이유 1.).

선순위보증금에 관해 무엇을 조사하고 설명해야 하는가?

개업공인중개사는 다가구주택의 다른 임차인 보증금과 임대차 시작일·종료일에 관한 자료를 임대의뢰인에게 요구해 확인하고, 임차의뢰인에게 설명하며 제시해야 한다(2024다281297 이유 1.). 이는 등기부에 드러나지 않는 권리관계도 조사해야 한다는 뜻이다. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 대상물의 권리관계를 성실하고 정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 한다(공인중개사법 제25조 제1항 제1호).

선순위 위험에는 먼저 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금뿐 아니라 법정 요건을 갖춘 소액임차인의 일정액도 포함될 수 있다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 중개사가 정확한 총액을 보장한다는 뜻은 아니지만, 계약 여부를 바꿀 수 있는 정보의 존재와 확인 한계를 구체적으로 설명해야 한다.

임대인이 자료를 주지 않으면 어디까지 확인해야 하는가?

임대인이 자료를 주지 않아도 개업공인중개사는 건물 규모·세대 수·주변 보증금 시세로 확인할 수 있는 선순위 위험을 조사해 설명해야 한다(2024다281297 이유 1.).
먼저 자료요구 불응 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 적어야 한다.

그 판결의 건물은 총 15가구였고, 확인·설명서에는 자료요구 불응 사실과 임대인이 구두로 말한 선순위 보증금 7억 원이 적혀 있었지만 실질적인 선순위 정보는 그 총액뿐이었다(2024다281297 이유 2. 가.·다.). 대법원은 그 금액이 실제와 다를 수 있고 소액임차인이 상당수 존재할 수 있다는 점을 조사ㆍ설명하지 않은 것을 문제 삼았다(이유 3.). 이 사례의 숫자는 주의의무 위반을 판단한 사실관계이지 모든 다가구주택에 적용되는 조사 기준액은 아니다.

확인·설명서에는 무엇을 남기고 어떻게 보관하는가?

개업공인중개사는 확인ㆍ설명서에 확인ㆍ설명한 사항을 적어야 하고(공인중개사법 시행령 제21조 제3항), 임대인이 다른 임차인의 보증금 자료 요구에 불응했다면 그 사실도 적어야 한다(2024다281297 이유 1.). 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 이를 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고, 원본ㆍ사본 또는 전자문서를 3년 동안 보존해야 한다(공인중개사법 제25조 제3항 본문·공인중개사법 시행령 제21조 제3항·제4항).

다만 확인ㆍ설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 위 서면 작성ㆍ교부와 보존의무가 적용되지 않는다(공인중개사법 제25조 제3항 단서). 이 예외는 중개가 완성되기 전의 확인ㆍ설명의무를 없애는 규정은 아니다(공인중개사법 제25조 제1항·제3항).

현재 주택 임대차를 중개할 때에는 임대인의 정보 제시 의무, 소액임차인의 보증금 중 일정액 보호, 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항도 확인ㆍ설명해야 한다(공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제10호·제11호). 이러한 현행 설명항목과 별개로, 위 판결은 당시 법령에 따라 선순위보증금의 구체적 위험을 조사할 의무를 판단했다.

임차인은 선순위 위험을 확인하기 위해 어떤 정보를 조회할 수 있는가?

계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 임대차목적물·확정일자 부여일·차임과 보증금·임대차기간의 열람이나 서면 교부를 요청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의6 제4항·주택임대차보호법 시행령 제6조 제2항). 개업공인중개사는 이러한 정보제공 요청이 가능하다는 사실을 설명해야 한다(공인중개사법 제25조의3 제1호).

이미 계약한 임차인은 이해관계인으로서 임대인의 동의 없이 정보를 요청할 수 있으나, 임차인 지위로 조회하는 범위는 자신이 당사자인 해당 임대차계약이다. 다른 세입자의 모든 보증금을 조회할 수 있다는 뜻은 아니다(주택임대차보호법 제3조의6 제3항·주택임대차보호법 시행령 제5조 제1호·주택임대차보호법 시행령 제6조 제1항). 계약 체결 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등의 정보를 임차인에게 제시해야 하며, 계약 전에 위 정보제공 요청에 동의함으로써 그 제시를 갈음할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의7 제1호).

전입세대확인서는 해당 건물에 주민등록이 된 세대주와 동거인(말소 또는 거주불명 등록된 사람 포함)의 성명·전입일자를 확인하는 서류다. 임차인 본인이나 세대원, 임대차계약자 본인 등 법에서 정한 사람이 신청할 수 있으며, 계약 예정자라는 이유만으로 신청할 수 있는 것은 아니다. 계약 전이라면 소유자나 임차인 본인의 위임을 받아 신청할 수 있다(주민등록법 제29조의2 제1항·제2항 제1호·제2호). 전입세대확인서에는 보증금 액수가 나오지 않으므로, 임대차 정보와 함께 대조해야 선순위 위험을 판단하는 데 도움이 된다.

설명의무 위반은 언제 손해배상책임으로 이어지는가?

개업공인중개사가 고의 또는 과실로 조사ㆍ설명의무를 위반해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 때 손해배상책임이 성립한다(공인중개사법 제30조 제1항). 따라서 의무 위반뿐 아니라 손해와 인과관계도 확인해야 한다.
중개사는 위임과 유사한 관계에서 선량한 관리자의 주의와 신의성실로 업무를 수행해야 한다(민법 제681조·공인중개사법 제29조 제1항·2024다281297 이유 1.).

2024다281297에서 대법원은 임차인이 위험을 알았다면 계약하지 않았거나 같은 조건으로 계약하지 않았을 가능성이 높다고 보았다. 다만 원심을 파기해 다시 심리하도록 했으므로 임차보증금 전액의 배상이나 공제금 지급액을 확정한 판결은 아니다.

개업공인중개사는 업무 개시 전에 배상책임을 보장할 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁해야 한다(공인중개사법 제30조 제3항). 중개가 완성되면 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사·공제사업자·공탁기관과 소재지, 보장기간을 설명하고 증서 사본이나 전자문서를 제공해야 한다(공인중개사법 제30조 제5항). 임차인은 이 증서에서 보장기관과 금액·기간을 확인해 청구를 준비한다. 공제에 가입했다는 사실만으로 임차보증금 전액이 지급되는 것은 아니다.

실무 체크포인트

개업공인중개사는 다가구주택의 전체 세대 수와 다른 임대차의 보증금·기간을 조사해 설명하고 자료를 제시해야 한다(공인중개사법 제25조·2024다281297). 임차의뢰인은 그 설명·확인·설명서를 자신이 확보한 자료와 대조한다.
임대인이 자료를 거부하면 개업공인중개사는 불응 사실을 설명ㆍ기재하고, 건물 규모와 주변 보증금 시세로 확인 가능한 위험을 추가 조사한다(공인중개사법 시행령 제21조 제2항·2024다281297).
계약 전에는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관의 임대차 정보 제공을 요청할 수 있는지 확인한다(주택임대차보호법 제3조의6 제4항).
손해배상 여부를 검토할 때 계약서, 확인ㆍ설명서, 자료요구 기록, 설명 내용, 경매ㆍ배당자료를 모아 의무 위반과 손해의 인과관계를 확인한다(공인중개사법 제30조 제1항).