무상거주확인서를 써 준 임차인의 대항력

주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 매수가격을 정했다면, 임차인이 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(2016다248431 판결요지). 그 매수인은 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정한 사람이다(같은 판결 판결요지). 임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었더라도 같다(2016다248431 판결요지).

무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 허용되지 않는다(2016다228215 판시사항). 근저당권자가 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 확인서가 제출되어 매수인이 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우가 그 예다(2016다228215 판결요지). 이 판결은 상가건물 사건이다(같은 판결 이유 1. 나.). 근저당권자가 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 확인서를 작성해 준 사례도 있다(97다12211 판결요지). 대법원은 그 임차인이 경매절차에서 이를 번복하여 근저당권자보다 앞서 배당받으려는 요구를 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반된다고 보았다(같은 판결 판결요지).

확인서를 써 준 임차인에게도 대항력과 우선변제권이 있나?

무상거주확인서를 써 준 2016다248431 사건에서도, 대법원은 임차인이 임차권의 대항력뿐 아니라 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다고 보았다(이유 3.). 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 주택임차인은, 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가진다(2016다248431 판결요지). 그 임차인이 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다(같은 판결 판결요지).

임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항). 요건과 순위의 일반론은 대항력과 우선변제권에서 본다.

임차권은 임차주택의 경락에 따라 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다(주택임대차보호법 제3조의5). 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있고(민사집행법 제88조 제1항), 그 시기와 방법은 배당요구에서 본다. 위 사건의 임차인은 배당요구를 했으나 보증금을 전혀 배당받지 못하게 된 상태에서 매수인에게 대항력을 주장했다(2016다248431 이유 3.).

경매 매수인에게 대항력을 주장할 수 없는 때는 언제인가?

매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여, 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정한 때다(2016다248431 판결요지). 그 경우 임차인이 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(2016다248431 판결요지). 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우에도, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 허용되지 않는다(2016다228215 판시사항). 두 판결의 참조조문에는 모두 민법 제2조가 들어 있고, 신의성실 원칙의 일반 요건은 신의성실의 원칙에서 본다. 확인서를 받은 채권자가 직접 낙찰받은 사례도 있어, 아래에서는 매수인이 신뢰한 자료와 당사자 구성에 따라 나누어 본다.

매각물건명세서의 공시를 신뢰한 매수인

매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 매수가격을 정했다면, 임차인은 그 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 없다(2016다248431 판시사항). 판결요지는 그런 매수인을 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정한 사람으로 적었다(같은 판결 판결요지). 임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 그런 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(같은 판결 판결요지).

법원은 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 한다(민사집행법 제105조 제1항). 법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(같은 조 제2항). 대법원은 이 제도가 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 예측하지 못한 손해를 입는 것을 막기 위한 것이라고 보았다(2016다248431 판결요지). 임차인이 보증금 액수, 주택인도일, 전입신고일, 확정일자 등을 밝혀 권리신고 및 배당요구를 하면 그 내용이 명세서에 기재되어 공시되고, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매수가격을 정하게 된다(같은 판결 판결요지).

그 사건에서 임차인의 권리신고와 배당요구 사실은 매각기일마다 매각물건명세서에 공시되었다(2016다248431 이유 2.). 근저당권자인 은행이 배당이의소송을 냈고, 그 제1심 화해권고결정이 확정되어 임차인은 보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다(같은 판결 이유 2.). 대법원은 매수인들이 공시를 신뢰하고 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 매수가격을 신고한 것으로 보았다(같은 판결 이유 3.). 그리고 임차인이 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다고 보았다(같은 판결 이유 3.). 대법원은 같은 취지의 원심판단을 정당하다고 보고 상고를 모두 기각했다(같은 판결 이유 3.·4., 주문).

무상거주확인서를 신뢰한 매수인

무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 있으면, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 허용될 수 없다(2016다228215 판결요지). 그 근거는 금반언 또는 신의성실의 원칙이다(같은 판결 판결요지). 근저당권자가 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 확인서가 제출되어 매수인이 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우가 그 예다(2016다228215 판결요지). 매각물건명세서 등에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도 같다(같은 판결 판결요지).

2016다228215 사건에서는 근저당권자인 저축은행이 임차인을 배당과 권리 자격에서 제외해 달라는 신청서에 무상거주확인서를 첨부하여 경매법원에 냈다(이유 1. 나.). 대법원은 매수인이 확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하였다면 동시이행 항변은 허용될 수 없다고 보았다(같은 판결 이유 1. 다.). 대법원은 원심이 이러한 사정을 살피지 않은 것은 금반언과 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이라고 보았다(같은 판결 이유 1. 다.). 원심판결은 파기되었고, 사건은 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송되었다(같은 판결 이유 2., 주문).

확인서를 받은 채권자가 낙찰받은 경우

채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서, 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 사례가 있다(99마4307 판시사항). 대법원은 그 채무자가 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 아파트를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은, 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 보았다(99마4307 판시사항·이유). 그 채무자는 아파트의 점유자이자 소유자의 누나로서, 임대차계약을 체결한 사실이 없고 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 두 차례 써 주었다(같은 결정 이유). 대법원은 채권자가 확인서를 믿은 나머지 담보가치를 높게 평가하여 대출하고, 경매절차에서도 보증금을 고려하지 않은 가격으로 입찰한 것으로 볼 수 있다고 했다(같은 결정 이유).

대법원은 점유자가 진정한 임차인이라면 근저당권자에게 자신의 임차권 주장을 포기하는 내용의 확인서를 두 차례나 작성해 준다는 것은 매우 이례적이라고 했다(같은 결정 이유). 그리고 그 자신이 경매채권의 채무자인 점 등에 비추어 진정한 임차인이라고 인정하기도 어렵다고 보았다(같은 결정 이유). 원심은 점유자가 대항력을 갖춘 임차인이라는 이유로 인도명령 신청을 기각했으나, 대법원은 원심결정을 파기하고 사건을 전주지방법원 합의부에 환송했다(99마4307 주문).

현행법상 법원은 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 하지 않는다(민사집행법 제136조 제1항 단서). 인도명령의 신청과 불복 절차는 부동산 인도명령에서 본다.

확인서를 받은 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있나?

근저당권자에게 확인서를 써 준 임차인이 경매절차에서 이를 번복하여 근저당권자보다 우선하는 배당을 요구하는 것은, 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반된다고 본 사례가 있다(97다12211 판결요지). 그 확인서는 근저당권자가 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 작성해 준 것으로, 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용이었다(같은 판결 판결요지). 그 사건의 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고도, 임대차계약을 체결하거나 보증금을 지급한 바가 없고 보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다는 확인서를 인감증명서와 함께 근저당권자에게 냈다(같은 판결 이유). 근저당권자는 그 확인서를 믿고 담보가치를 높게 평가하여 대출했고, 대법원은 같은 취지의 원심판결을 정당하다고 보아 임차인의 상고를 기각했다(같은 판결 이유).

2016다248431 사건에서도 은행은 임차인이 무상거주인에 불과하고, 그렇지 않더라도 확인서의 내용에 반하여 우선적 지위를 주장하는 배당요구는 금반언 및 신의칙에 위반된다며 배당이의소송을 냈다(이유 2.). 그 소송은 임차인 몫을 은행에 배당하도록 배당표를 경정하는 화해권고결정으로 확정되었고, 임차인과 은행은 이의하지 않았다(같은 판결 이유 2.). 배당이의 절차는 배당이의에서 본다.

실무 체크포인트

• 임차인은 대항력 발생일과 확정일자가 모두 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는지 대조한다. 그 경우 특별한 사정이 없는 한 선순위 우선변제권도 가진다(2016다248431).
• 권리신고·배당요구서에 적는 보증금·인도일·전입신고일·확정일자는 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 사실과 맞는지 제출 전에 확인한다(2016다248431 · 민사집행법 제105조).
• 임차인은 근저당권자가 담보가치를 조사할 당시 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 확인서를 써 준 적이 있으면 배당요구 전에 그 내용을 확인한다. 대항력을 갖춘 임차인이 이를 번복하여 근저당권자보다 앞선 배당을 요구하는 것을 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙 위반으로 본 사례가 있다(97다12211).
• 임차인은 확인서를 써 준 적이 있으면 매수인에게 동시이행 항변을 하기 전에 다음 법리를 확인한다. 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 있으면, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 보증금반환과의 동시이행 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다(2016다228215). 근저당권자가 확인서를 첨부한 신청서를 경매법원에 낸 사건에서, 대법원은 매수인이 확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정했는지를 살피지 않은 원심판결을 파기했다(2016다228215).
• 매수희망자는 법원에 비치된 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본에서 점유자와 보증금에 관한 기재를 확인한다(민사집행법 제105조 제2항).

관련

• 개념·해설
  대항력우선변제권매각물건명세서신의성실의 원칙배당요구배당이의부동산 인도명령전세보증금을 못 돌려받을 때
• 법령
  민법 제2조주택임대차보호법 제3조주택임대차보호법 제3조의2주택임대차보호법 제3조의5민사집행법 제88조민사집행법 제105조민사집행법 제136조
• 판례
  2016다2484312016다22821597다1221199마4307