집주인이 사망하면 상속인이 상속이 개시된 때부터 임대인의 권리의무를 이어받으므로, 임차인은 그 상속인에게 종료 통지와 보증금 청구를 한다(민법 제1005조). 상속을 포기한 사람은 상대가 아니고(같은 법 제1042조), 상속인이 있는지 분명하지 않으면 법원이 선임한 상속재산관리인을 상대로 한다(2005다55879).
쉽게 말하면 — 갑이 세 든 집의 주인이 사망했고, 자녀들은 모두 상속을 포기했지만 배우자는 포기하지 않은 경우입니다. 이때는 배우자가 혼자 상속인이 되므로(2020그42) 갑은 배우자에게 계약을 끝내겠다고 알리고 보증금을 청구합니다. 배우자까지 포기했다면 손자녀 등 다음 촌수의 직계비속이 있는지, 그런 직계비속이 없으면 직계존속이 있는지 확인하고(2020그42 이유 2. 나. 4) 나), 민법 제1000조), 상속인이 있는지 분명하지 않으면 법원에 상속재산관리인 선임을 청구합니다(같은 법 제1053조 제1항). 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기를 마친 것을 확인한 뒤 나갑니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
집주인이 사망하면 임대차계약은 바로 끝나나?
집주인이 사망해도 임대차는 그대로 이어지고, 상속인이 상속이 개시된 때부터 임대인의 권리의무를 넘겨받는다(민법 제1005조). 이 조문이 승계에서 빼는 것은 「피상속인의 일신에 전속한 것」뿐이다(같은 법 제1005조). 상속이 개시된다는 것은 사람이 사망해 그 재산에 관한 권리의무가 상속인에게 넘어가기 시작한다는 뜻이다.
주택임대차보호법은 임차주택의 양수인(「그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다」)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 대법원은 같은 문언을 둔 상가 규정에 대해, 상속으로 건물 소유권을 취득한 사람도 양수인에 해당한다고 보았다(2015다59801 판결요지 [1]). 이 판결은 사업자등록으로 대항력을 취득한 상가 임차인 사안이다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항). 주택에 대해서는 주택임대차보호법 제3조 제4항과 민법 제1005조를 함께 읽어 같은 결론에 이른다.
임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 대법원도 상가 사안에서 임대차가 끝났는지는 상속인들의 공동임대인 지위에 영향을 미치지 않는다고 했다(2015다59801 이유 1. 가. 3)). 그래서 집주인의 사망 시점이 계약기간 중이든 만료 뒤든, 보증금을 돌려줄 사람은 상속인이다.
자녀들이 상속을 포기했다면 누가 상속인이 되나?
배우자와 자녀가 있는데 자녀 전부가 상속을 포기했다면 배우자가 단독상속인이 되므로, 임차인은 배우자를 상대로 한다(2020그42). 상속의 포기는 상속이 개시된 때에 소급하여 효력이 있으므로 포기한 자녀는 청구 상대가 아니다(민법 제1042조). 상속인이 여럿인데 일부만 포기하면 그 상속분은 다른 상속인에게 그 상속분 비율로 귀속된다(같은 법 제1043조).
배우자의 상속순위는 따로 정해져 있다. 피상속인의 배우자는 직계비속이나 직계존속인 상속인이 있으면 그들과 같은 순위로 공동상속인이 되고, 그런 상속인이 없으면 단독상속인이 된다(민법 제1003조 제1항). 따라서 「자녀들이 포기했다」는 말만으로 상속인이 없다고 보지 않고, 포기하지 않은 배우자가 있는지부터 확인한다.
배우자와 자녀가 모두 포기한 경우
배우자와 자녀 모두가 포기했다면 민법 제1043조는 적용되지 않는다(2020그42 판결요지 다수의견 (나)). 이때는 상속 순위 규정으로 다음 상속인을 찾는다. 순위는 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내의 방계혈족 차례다(민법 제1000조 제1항). 같은 순위에 여럿이면 최근친이 앞서고, 같은 촌수가 여럿이면 공동상속인이 된다(같은 법 제1000조 제2항).
포기한 배우자도 상속이 개시된 때로 소급해 포기의 효력을 받으므로 청구 상대가 아니다(민법 제1042조). 대법원은 이 경우 후순위 상속인으로서 피상속인의 손자녀가 상속인이 되고, 손자녀 이하 직계비속이 없다면 2순위 상속인으로서 직계존속이 상속인이 된다고 했다(2020그42 이유 2. 나. 4) 나)). 그래서 임차인은 손자녀 등 직계비속부터 확인하고, 직계비속이 없을 때 직계존속으로 넘어간다.
판례가 다룬 사안
2020그42 사건에서 망인의 아내는 한정승인 신고를, 네 자녀는 모두 상속포기 신고를 해 각각 수리심판을 받았다(이유 1. 가. 2)). 채권자는 아내와 손자녀들이 공동상속했다며 이들을 상대로 승계집행문을 받았고, 손자녀들이 이의했다(이유 1. 가. 3)). 대법원 전원합의체 다수의견은 이 경우 배우자가 단독상속인이 된다고 보고 종래 판례를 변경했으며, 두 대법관의 반대의견이 있었다(2020그42 판결요지).
상속인을 확인하는 자료
임차인은 집주인의 사망 사실과 상속인 범위를 가족관계 서류로 확인한다. 제3자도 채권·채무의 상속과 관련하여 상속인의 범위를 확인하려고 등록사항별 증명서의 교부가 필요하면, 이를 소명하여 발급받을 수 있다(2022스625 이유 2. 나. 1)). 규칙도 채권·채무의 상속과 관련하여 상속인의 범위를 확인하기 위해 등록사항별 증명서의 교부가 필요한 사람을 정당한 이해관계 있는 사람으로 든다(가족관계의 등록 등에 관한 규칙 제19조 제2항 제2호). 다만 신청인이 교부제한대상자나 공시제한대상자 본인등에 해당하면 가정법원의 결정으로 교부 등이 허용된 사람에 한정한다(같은 항 단서). 신청서에는 대법원예규가 특별히 규정하고 있는 경우를 제외하고는 대상자의 성명과 등록기준지를 정확하게 적어야 한다(같은 조 제3항 본문). 그와 함께 근거와 사유를 적은 신청서, 정당한 이해관계를 소명하는 자료, 신청인의 신분증명서를 낸다(같은 항 제4호). 보증금을 돌려받을 임차인은 계약서와 보증금 지급 자료로 그 필요를 소명한다.
상속포기나 한정승인을 했다는 사정은 그것을 내세우는 상속인 쪽에서 밝히는 사정이다. 임차인은 말로만 듣고 상대에서 빼지 말고, 포기·한정승인 신고를 수리한 가정법원 심판서 사본을 요청해 둔다. 상속인이 특별한정승인 요건, 곧 상속채무 초과 사실을 중대한 과실 없이 알지 못했다는 점을 증명할 책임은 상속인에게 있다(2015다59801 판결요지 [2]).
계약을 끝내려면 언제 누구에게 통지하나?
갱신하지 않으려는 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인 지위를 이어받은 상속인에게 통지한다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않았고 임차인도 이 기한까지 통지하지 않았다면, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(같은 법 제6조 제1항). 임대인이 그 기간에 갱신거절 등을 통지했다면 임차인이 통지하지 않았다는 사정만으로 이렇게 되지는 않는다. 이렇게 다시 임대차한 것으로 보는 경우 존속기간은 2년으로 본다(같은 법 제6조 제2항). 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항이 적용되지 않는다(같은 법 제6조 제3항).
통지 기한을 셀 만료일은 계약서로 확인한다. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항).
통지하는 방법
통지는 확인된 상속인 각자에게 같은 내용으로 보내고, 내용증명과 배달증명 등으로 통지 내용과 도달일을 함께 남긴다. 내용증명은 어떤 내용의 문서를 언제 발송했는지를, 배달증명은 우편물의 배달일자와 수취인을 우체국이 증명하는 제도다(우편법 시행규칙 제25조 제1항 제4호 가목·다목). 상속재산관리인이 선임됐다면 관리인에게 보낸다. 통지서에는 [임대차 목적 주택의 주소], [계약일과 임대차기간 만료일], [보증금 액수], [갱신하지 않겠다 또는 해지한다는 뜻], [보증금 반환을 받을 계좌]를 적는다. 대괄호는 임차인이 채우는 칸이고 법정 기재사항은 아니다.
2020년 개정 전에 맺은 계약
제6조 제1항의 「2개월 전」 기준은 2020년 6월 9일 개정된 규정으로, 공포 후 6개월이 지난 2020년 12월 10일부터 시행됐다(주택임대차보호법 부칙 제1조(2020.6.9)). 이 개정규정은 그 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다(같은 법 부칙 제2조). 그 전에 체결되어 그 뒤 갱신되지 않은 임대차라면 개정 전 조문을 본다. 개정 전 조문은 임대인의 통지 기간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지로, 임차인의 통지 기한을 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지로 정했다(구 주택임대차보호법(시행20201101) 제6조 제1항).
묵시적 갱신 뒤의 해지
이미 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의2 제1항). 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다(같은 법 제6조의2 제2항). 임차인의 계약갱신 요구로 갱신된 임대차의 해지에도 제6조의2가 준용되므로(같은 법 제6조의3 제4항), 이때에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다. 통지 시점에 관한 세부 쟁점은 주택임대차 보증금 반환에서 다룬다. 집주인이 사망한 뒤에는 임대인 지위를 이어받은 상속인이 통지를 받는 사람이다.
상속인이 여럿이거나 한정승인을 했다면 얼마를 청구하나?
임대인 지위를 함께 이어받은 상속인들의 보증금 반환채무는 불가분채무여서, 상가 판례는 상속인 각자가 보증금 전액을 지급할 의무를 진다고 했다(2015다59801 판결요지 [1]). 불가분채무란 여러 사람이 진 채무를 나누어 이행할 수 없어 각자가 전부를 이행할 의무를 지는 채무다. 주택에서는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 같은 문언과 민법 제1005조를 함께 읽어 이 판결의 법리를 적용한다. 이 판결이 전제로 삼은 것은 대항력을 취득한 임차인이므로, 주택 임차인도 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖췄는지 먼저 확인한다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항력이 없더라도 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로 임대인의 계약상 반환의무는 이어받는다(민법 제1005조). 상속인 각자가 전액을 진다는 결론은 대항력을 전제로 한 위 판결의 법리이므로 이와 구별한다.
판례가 다룬 사안
2015다59801 사건의 임차인은 상가를 보증금 5천만 원에 빌려 쓰다가 보증금을 못 받아 임차권등기를 마쳤다(이유 1. 가. 2)). 그 뒤 임대인이 사망했고 상속인 네 명 앞으로 각 4분의 1 지분 상속등기가 됐으며, 건물은 경매로 매각됐다(이유 1. 가. 2)). 원심은 상속인들이 상속지분대로 나누어 부담한다고 보았다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 상속인이 다른 상속인과 공동하여 보증금 전액과 지연손해금을 지급할 의무가 있다며 그 부분을 파기·환송했다(2015다59801 이유 1. 가. 3)·4)).
한정승인한 상속인
한정승인은 상속으로 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무를 변제할 것을 조건으로 상속을 승인하는 것이다(민법 제1028조). 한정승인한 상속인도 상속인이므로 청구 상대에서 빠지지 않지만, 상속받은 재산의 한도에서 책임진다. 같은 사건에서 한 상속인은 상속채무 초과 사실을 안 날부터 3월 내에 한정승인 신고를 했고, 상속재산 범위에서 채무를 부담한다는 원심 판단이 유지됐다(2015다59801 이유 1. 나.). 한정승인을 할 때 상속재산을 은닉하여 상속채권자를 해할 의사로 상속재산을 재산목록에 기입하지 않으면 단순승인을 한 것으로 본다(2015다59801 판결요지 [3]).
상속인과 반환 시기나 액수를 두고 다툼이 생기면 조정 신청 방법은 주택 임대차분쟁조정을 신청하는 방법에서 다룬다.
상속인이 모두 포기했거나 있는지조차 모를 때는 누구를 상대로 하나?
상속인의 존부가 분명하지 않으면 임차인은 이해관계인으로서 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구하고, 선임된 관리인을 상대로 한다(민법 제1053조 제1항). 청구를 받은 법원은 관리인을 선임하고 지체 없이 공고하여야 한다(같은 법 제1053조 제1항). 상속재산관리인이란 상속인이 있는지 분명하지 않은 동안 상속재산을 관리하고 청산하도록 법원이 정한 사람이다. 선임 청구서 작성과 공고 절차는 상속인 부존재 상속재산관리인 선임·수색공고 신청에서 다룬다.
소송 상대와 연락두절의 구별
상속인의 존재가 분명하지 않은 상속재산에 관한 소송에서 정당한 피고는 법원이 선임한 상속재산관리인이다(2005다55879). 그 사건에서 관리인이 선임·공고된 뒤에도 원고는 망인의 상속인이라고 주장한 사람들을 피고로 삼았고, 대법원은 그 부분 소를 각하했다(이유 1.). 그래서 소장의 피고 칸에는 사망한 집주인이 아니라 상속인이나 선임된 관리인을 적는다.
선임 요건은 「상속인의 존부가 분명하지 아니한 때」다(민법 제1053조 제1항). 가족관계 서류로 상속인이 확인되는데 연락만 닿지 않는 경우라면, 그 상속인을 상대로 통지하고 청구한다. 대법원은 제적등본과 가족관계등록부를 모두 추적해도 4촌 이내 혈족을 발견할 수 없는 경우를 이 요건에 해당할 여지가 있는 예로 들었다(2022스625 이유 2. 가. 1)).
채권신고
선임 공고일부터 3월 내에 상속인의 존부를 알 수 없으면 관리인은 지체 없이 일반상속채권자에게 채권을 신고하라고 공고하여야 하고, 그 기간은 2월 이상이다(민법 제1056조 제1항). 임차인은 그 공고 기간 안에 보증금 반환채권을 신고하고 계약서·지급 자료·종료 통지 사본을 붙인다. 이 청산에는 한정승인 청산 규정이 준용된다(같은 법 제1056조 제2항). 그 결과 기간 내 신고하지 않은 채권자로서 관리인이 알지 못한 사람은 상속재산의 잔여가 있는 경우에 한하여 변제받을 수 있다(같은 법 제1039조). 다만 상속재산에 대하여 특별담보권이 있는 때에는 이 제한을 받지 않는다(같은 조 단서).
사실조회를 신청할 기관
상속인 존부를 밝히려고 사실조회를 신청할 때는 그 사무를 맡은 기관을 조회기관으로 적는다. 가족관계 사항의 등록과 증명은 시(구)·읍·면의 장이, 주민등록은 시장·군수 또는 구청장이 맡는다는 법원행정처장의 회신이 있었다(2022스625 이유 1. 나. 3)). 2022스625 사건의 청구인은 이 회신과 달리 행정안전부를 조회기관으로 다시 신청해 회신을 받지 못했고, 보정명령 불이행으로 청구가 기각됐다(이유 1. 나.).
대법원은 상속재산관리인 선임 청구가 라류 가사비송사건이고, 상속인의 존부 자체를 알 수 없는 경우 법원이 재판자료를 주도적으로 수집할 책무가 강하게 요구된다고 했다(2022스625 판시사항). 그래서 법원은 법률이 정한 소관청에 사실조회를 신청하도록 석명권을 행사했어야 한다며 원심결정을 파기·환송했다(2022스625 이유 2. 다. 2)·3)). 보정명령을 받으면 조회기관과 조회사항을 다시 확인하고, 기한 안에 보정서를 낸다.
보증금을 받기 전에 이사해야 하면 무엇을 먼저 하나?
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차인은 임차권등기명령을 신청하고, 등기를 마친 것을 확인한 뒤 이사한다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지된다(같은 법 제3조의3 제5항). 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리를 잃지 않는 것은 「임차권등기 이후」에 한한다(같은 법 제3조의3 제5항 단서).
신청할 곳과 적을 것
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 신청서에는 다음 사항을 모두 적고, 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다(같은 법 제3조의3 제2항).
- 신청의 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분이면 그 부분의 도면 첨부)
- 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실)
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
임대차가 끝난 사실은 기간 만료로 끝났다면 계약서와 상속인이나 관리인에게 보낸 갱신거절 통지의 도달 자료로 소명한다. 묵시적 갱신 뒤 해지했다면 해지 통지의 도달 자료와 함께, 상대가 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 해지의 효력이 생긴 사실을 보인다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항). 통지가 도달한 날 바로 임대차가 끝나는 것은 아니다. 대항력은 주민등록과 거주 사실을 보여 주는 자료로 임차인이 소명한다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인 지위를 이어받은 상속인에게 청구할 수 있다(같은 법 제3조의3 제8항). 신청서·결정·비용의 상세는 임차권등기명령에서 다룬다.
실무 체크포인트
- 사망 사실과 상속인 범위를 서류로 먼저 확인한다. 채권·채무 상속과 관련해 상속인 범위를 확인할 필요를 소명하면 제3자도 등록사항별 증명서를 받을 수 있다(2022스625 이유 2. 나. 1)). 신청인이 교부제한대상자 등에 해당하면 가정법원의 허용 결정이 있어야 한다(가족관계의 등록 등에 관한 규칙 제19조 제2항 단서).
- 「자녀들이 포기했다」는 말로 끝내지 않는다. 배우자가 있고 자녀 전부가 포기했으면 배우자가 단독상속인이고(2020그42), 배우자도 포기했으면 손자녀 등 직계비속을 먼저 찾고 그 직계비속이 없을 때 직계존속을 찾는다(2020그42 이유 2. 나. 4) 나), 민법 제1000조 제1항·제2항).
- 갱신하지 않으려면 만료 2개월 전까지 상속인에게 통지한다. 임대인 쪽도 법정 기간에 갱신거절 등을 통지하지 않았고 임차인도 이 기한을 넘기면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 연체 등으로 제3항에 해당하는지와, 2020년 12월 10일 전에 체결되어 갱신되지 않은 계약이면 개정 전 1개월 기준을 본다(같은 법 부칙 제1조·제2조, 구 주택임대차보호법(시행20201101) 제6조 제1항).
- 상속인 각자에게 전액을 청구할 수 있는지 대항력부터 확인한다. 상속인들의 반환채무를 불가분채무로 본 판례는 대항력을 갖춘 상가 임차인 사안이다(2015다59801 판결요지 [1]).
- 소장 피고는 상속인 또는 선임된 관리인으로 적는다. 상속인 존부가 분명하지 않은 상속재산에 관한 소송의 정당한 피고는 상속재산관리인이다(2005다55879).
- 관리인의 채권신고 공고 기간을 놓치지 않는다. 관리인이 정하는 신고 기간은 2월 이상이다(민법 제1056조 제1항).
- 임차권등기가 등기부에 오른 것을 본 뒤 전출한다. 대항요건을 잃어도 권리가 유지되는 것은 임차권등기 이후다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
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