주택 임대차계약 신고와 변경·해제 신고

신고 대상 지역의 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차는 체결일부터 30일 안에 임대인·임차인이 공동신고한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제1항, 같은 법 제6조의2 제1항). 전입신고 때 계약서를 함께 내되, 작성하지 않았다면 임대차 신고서를 대신 낸다(같은 법 시행규칙 제6조의6). 신고한 계약의 보증금·월세가 바뀌거나 해제되면 확정일부터 30일 안에 변경·해제 신고를 한다(같은 법 제6조의3 제1항).

쉽게 말하면 — 갑이 서울의 한 자치구에서 보증금이 신고 기준을 넘는 전세 계약을 맺었다고 가정합니다. 보증금이 6천만원을 넘으면 갑과 집주인은 계약 체결일부터 30일 이내에 구청 등 신고관청에 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제1항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항). 갑이 전입신고를 하면서 계약서를 함께 내면 임대차 신고를 한 것으로 보지만, 이 방법으로 처리해도 기한은 계약 체결일부터 30일입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의6, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항). 계약을 신고한 뒤 입주 전에 해제하기로 했다면 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해제 신고를 따로 해야 합니다(같은 법 제6조의3 제1항).

어떤 주택 임대차 계약을 신고해야 하나?

신고 대상 지역의 주택에 관해 보증금이 6천만원을 넘거나 월 차임이 30만원을 넘는 임대차 계약을 맺으면 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제1항). 보증금과 월 차임 가운데 하나만 기준을 넘어도 신고 대상이다. 다만 계약을 갱신하면서 보증금과 차임의 증감 없이 임대차 기간만 늘리는 계약은 신고 대상에서 빠진다(같은 영 제4조의3 제1항 괄호).

출장·발령 등으로 잠시 사는 집의 계약은 기관 안내를 함께 본다. 법제처 생활법령정보는 주민등록(전입신고)이 된 본 거주지가 있고 일시 출장 등으로 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약은 신고대상으로 판단하지 않는다고 안내한다(법제처 안내, 2026년 10월 22일 확인). 두 조건을 함께 갖춘 경우의 안내이므로, 계약 기간이 짧다는 사정만으로 신고 대상에서 빠진다고 보지 않는다.

갱신하면서 보증금이나 차임을 올리거나 내리면 이 제외 문구에 해당하지 않는다. 그래서 갱신 계약이라도 금액이 바뀌고 기준 금액을 넘으면 신고할 사항에 계약갱신요구권을 행사했는지를 함께 적는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제1항 제5호). 계약갱신요구권이란 임차인이 계약 만료 전에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 이와 달리 이미 신고한 계약의 보증금·차임이 바뀐 경우는 아래 변경 신고의 대상이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 제1항).

갱신 신고와 변경 신고의 구별은 기관 안내가 유형으로 정리해 둔다. 고양특례시는 「신규·갱신신고 : 모든 신규 계약 + 임대료 변동이 있는 갱신계약」, 「변경신고 : 계약체결된 신고건의 임대기간 중 임대료 변경 건」으로 나누어 안내한다(고양특례시 안내, 2026년 10월 22일 확인). 이 안내에 따르면 임대료를 바꿔 갱신한 계약은 갱신 신고로 내고, 이때 계약갱신요구권 행사 여부를 적는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제1항 제5호). 이미 신고한 계약의 임대기간 중에 임대료만 바꾸는 경우는 변경 신고로 낸다.

대상 주택

신고 대상 주택은 주거용 건물의 전부 또는 일부이고, 일부가 주거 외의 목적으로 쓰여도 같다(주택임대차보호법 제2조). 주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 임대차 계약도 포함한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항). 임대차계약당사자는 임대인과 임차인이며 외국인등을 포함한다(같은 법 제2조 제3호의2).

신고 대상 지역

신고는 대통령령으로 정한 지역에서만 적용된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제2항). 그 지역은 다음 행정구역 가운데 어느 하나에 해당하는 곳이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제2항).

특별자치시와 특별자치도
시
군. 다만 광역시와 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정한다.
구. 자치구를 말한다.

광역시 안의 군은 목록에 들어 있다. 경기도가 아닌 도에 속한 군은 이 목록에 없다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제2항).

강원특별자치도와 전북특별자치도는 이 목록의 「특별자치도」로 도 전체가 신고 대상이 되지 않는다. 이 목록은 특별자치도를 시·군과 같은 단계로 나란히 드는데, 다른 법령이 특별자치도를 시 또는 군과 동격의 지방자치단체로 보도록 규정하는 경우 그 특별자치도에 강원특별자치도를 포함하지 아니하는 것으로 보아 적용하기 때문이다(강원특별자치도 특별법 제10조 제8항). 전북특별자치도도 같은 규정을 두고 있다(전북특별자치도 특별법 제11조 제8항). 두 도에서는 시에 있는 주택이 「시」로 신고 대상이 되고, 군은 광역시나 경기도 관할의 군이 아니어서 목록에 들지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제2항).

자기 계약이 대상인지는 계약서의 보증금·월 차임 칸과 주택 소재지 주소의 시·군·구를 이 기준에 대어 보면 확인할 수 있다.

누가 언제까지 어디에 어떤 서류로 신고하나?

임대인과 임차인은 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항). 신고관청이란 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장, 특별자치시장, 특별자치도 행정시의 시장)·군수 또는 구청장을 말한다(같은 법 제3조 제1항). 신고관청은 조례로 권한의 일부를 읍·면·동장이나 출장소장에게 위임할 수 있다(같은 법 제6조의2 제5항).

실제로 신고하는 창구는 지방자치단체 안내로 확인한다. 용인시는 신고방법을 「주택 소재지 관할 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템 온라인(모바일) 신고」로 안내한다(용인시 안내, 2026년 10월 22일 확인). 다른 시·군·구에 있는 주택이면 그 지방자치단체의 안내에서 같은 창구를 운영하는지 확인한다.

당사자 한쪽이 국가, 지방자치단체 등 국가등이면 국가등이 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항 단서). 이때 국가등은 신고서에 단독으로 서명 또는 날인해 낸다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제4항).

신고할 사항은 다음과 같고, 모두 신고서에 적는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제1항).

임대인과 임차인의 인적사항. 자연인은 성명·주소·주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)·연락처, 법인은 법인명·사무소 소재지·법인등록번호·연락처, 법인 아닌 단체는 단체명·소재지·고유번호·연락처를 적는다.
임대차 목적물의 소재지, 종류, 임대 면적 등 목적물 현황.
보증금 또는 월 차임.
계약 체결일과 계약 기간.
계약갱신요구권 행사 여부. 계약을 갱신한 경우만 적는다.
계약을 중개한 개업공인중개사의 사무소 명칭·소재지, 대표자 성명, 등록번호, 전화번호, 소속공인중개사 성명.

공동신고와 신고필증

임대인과 임차인은 별지 제5호의2서식 주택 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인해 신고관청에 제출해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제2항). 신고하는 사람은 신분증명서를 신고관청에 보여 줘야 한다(같은 조 제6항). 신고관청은 누락 여부 등을 확인한 뒤 지체 없이 별지 제5호의3서식 신고필증을 내줘야 한다(같은 조 제7항). 신고필증은 신고관청이 신고를 받았다는 사실을 보여 주는 문서다. 주민센터에서 냈든 온라인으로 냈든 신고필증을 받아 접수가 끝났는지 확인하고, 필증의 보증금·차임·계약 기간이 첨부한 계약서와 같은지 대조한다. 다르게 적혀 있으면 정정을 신청한다(같은 규칙 제6조의4 제1항).

공동신고로 보는 경우

다음 중 어느 하나에 해당하면 공동으로 신고서를 낸 것으로 본다. 앞의 두 경우는 한쪽이 서류를 내는 경우이고, 마지막 경우는 시스템으로 계약을 체결한 것 자체로 공동 제출로 본다. 어느 경우든 상대방이 신고를 거부했다는 사정은 요건이 아니다.

한쪽이 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하고 필요한 서류를 첨부해 제출한 경우다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제3항). 서류는 계약서를 작성했으면 주택 임대차 계약서, 작성하지 않았으면 입금증이나 금전거래내역이 적힌 통장사본 등 계약 체결 사실을 입증할 서류다. 계약갱신요구권을 행사했으면 이를 확인할 서류도 낸다.
한쪽 당사자나 위임받은 사람이 신고 사항이 모두 적히고 양쪽이 서명이나 날인한 계약서를 제출한 경우다(같은 규칙 제6조의2 제9항).
부동산거래계약시스템을 통해 계약을 체결한 경우다. 따로 서류를 내지 않아도 공동으로 신고서를 낸 것으로 본다(같은 규칙 제6조의2 제8항).

상대방이 거부할 때 단독신고

당사자 한쪽이 신고를 거부하면 다른 한쪽은 단독으로 신고할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제3항). 단독으로 신고하는 사람은 신고서에 서명 또는 날인하고, 위 제3항 각 호 서류와 단독신고사유서를 첨부해 제출해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제5항). 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지를 확인해야 한다(같은 항 후문).

단독신고사유서는 신고인이 상대방의 신고 거부 사정을 밝히는 서류다. 계약서·입금증·통장사본은 계약을 체결한 사실을 보여 주는 자료로, 신고하는 사람이 준비한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제3항·제5항). 공동신고를 거부한 사람은 과태료 대상에 포함된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항 제3호).

대리인이 내는 경우

임대인이나 임차인에게 위임받은 사람은 계약 신고서와 변경·해제 신고서의 작성·제출과 정정신청을 대행할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의5). 대행하는 사람은 자기 신분증명서를 보여 주고, 위임한 당사자가 서명 또는 날인한 위임장과 그 당사자의 신분증명서 사본을 함께 내야 한다. 위임한 당사자가 법인이면 위임장에 법인인감을 날인한다.

전입신고나 계약서 제출만으로 신고와 확정일자가 처리되나?

임차인이 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 보지만, 이때 임차인은 계약서를 함께 제출해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제1항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의6). 계약서를 작성하지 않았다면 주택 임대차 계약 신고서를 대신 낸다(같은 조 괄호). 법 제6조의5 제1항은 전입신고 시기를 따로 정하지 않으며, 신고 기한은 계약 체결일부터 30일이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항).

전입신고 의제는 계약 신고에 관한 것이다. 「~로 본다」는 의제란 실제로 그 신고를 하지 않았어도 법이 신고한 것과 같이 다룬다는 뜻이다. 법 제6조의5 제1항은 제6조의2의 계약 신고만 들고, 제6조의3의 변경·해제 신고는 들지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제1항).

공공주택사업자와 민간임대주택 임대사업자는 관련 법령에 따른 신고나 변경신고를 하면 이 법의 신고나 변경신고를 한 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제2항). 상대방이 이런 사업자이면 그 신고가 있었는지 사업자에게 확인한다.

확정일자로 보는 경우

계약 신고나 변경·해제 신고의 접수가 끝나면 확정일자를 부여한 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항). 이 효과는 임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다(같은 항 괄호). 확정일자란 임대차계약서가 그 날짜에 있었음을 공적으로 증명하는 날짜다. 이 경우 신고관청은 주택임대차보호법 제3조의6에 따른 확정일자부를 작성하거나 확정일자부여기관에 신고 사실을 통보해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항 후문).

계약서 없이 입금증이나 통장사본으로 신고했다면 이 확정일자 의제는 적용되지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항 괄호). 확정일자를 받아 두려면 신고할 때 계약서를 함께 낸다.

대항력과의 관계

대항력은 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항력이란 임대차를 집의 새 소유자 등 제3자에게도 주장할 수 있는 효력이다. 법 제6조의5는 임대차 신고와 확정일자의 관계만 정하고, 대항력의 요건은 주택임대차보호법 제3조가 정한다.

제3조의2 제2항에 따른 일반 우선변제권은 대항요건과 계약서상의 확정일자를 모두 갖춘 임차인이 경매·공매의 환가대금에서 보증금을 우선 변제받는 권리다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 보증금 중 일정액을 우선 변제받는 소액임차인의 권리는 이와 별도 제도로, 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추도록 할 뿐 확정일자를 요건으로 들지 않는다(같은 법 제8조 제1항). 우선변제의 순위는 확정일자와 대항력에서 자세히 다룬다.

보증금·월세가 바뀌거나 계약이 해제되면 무엇을 신고하나?

처음 계약을 신고한 뒤 보증금·차임 등 임대차 가격이 바뀌거나 계약이 해제되면 확정된 날부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 제1항). 기간은 계약 체결일이 아니라 변경이나 해제가 확정된 날부터 센다. 당사자 한쪽이 국가등이면 국가등이 신고한다(같은 항 단서). 이 신고는 계약 체결일부터 30일 이내에 하는 계약 신고를 마친 계약을 전제로 하며, 해제 신고가 계약 신고를 대신하지 않는다(같은 법 제6조의2 제1항). 계약 신고를 하지 않은 채 금액이 바뀌거나 해제되었다면 원래 계약이 신고 대상이었는지와 그 기한을 먼저 확인하고, 처리 방법은 신고관청에 묻는다.

법률은 임대차 가격의 변경과 계약 해제를 신고 사유로 적고, 계약 기간이 만료되어 임대차가 끝나는 경우는 신고 사유로 적지 않았다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 제1항). 시행규칙은 해제 합의서를 첨부서류로 들고 있어 당사자가 합의로 해제한 경우도 신고 대상이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의3 제2항 제2호). 가령 입주 전에 두 사람이 계약을 해제하기로 합의한 경우를 가정할 수 있다.

변경 신고와 해제 신고

가격이 바뀌면 별지 제5호의4서식 변경 신고서를, 계약이 해제되면 별지 제5호의5서식 해제 신고서를 낸다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의3 제1항). 임대인과 임차인은 이 서식에 공동으로 서명 또는 날인해 신고관청에 제출해야 한다. 신고관청은 누락 여부 등을 확인한 뒤 지체 없이 변경 사항을 반영한 신고필증이나 별지 제5호의6서식 해제 확인서를 내줘야 한다(같은 조 제3항).

계약 신고에서 공동신고로 보는 규정은 변경·해제 신고에도 준용된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의3 제4항). 이때 계약서는 변경 계약서나 해제 합의서로 바꿔 읽는다. 다음 중 어느 하나이면 공동신고로 본다.

한쪽이 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하고 변경 계약서나 해제 합의서 등을 첨부해 낸 경우다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제3항 준용).
신고 사항이 모두 적혀 있고 양쪽이 서명이나 날인한 변경 계약서나 해제 합의서를 한쪽이나 위임받은 사람이 낸 경우다(같은 규칙 제6조의2 제9항 준용).
부동산거래계약시스템을 통해 해제 합의를 한 경우다. 서류 제출이 아니라 그 합의 자체로 공동으로 해제 신고서를 낸 것으로 보며, 이 준용은 해제 신고로 한정한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의3 제4항).

상대방이 변경·해제 신고를 거부할 때

당사자 한쪽이 신고를 거부하면 다른 한쪽은 단독으로 변경·해제 신고를 할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 제2항). 단독으로 신고하는 사람은 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하고 다음 서류를 첨부해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의3 제2항).

변경 신고: 단독신고사유서와 변경 계약서 또는 임대차 가격이 바뀐 사실을 입증할 수 있는 서류 등
해제 신고: 단독신고사유서와 해제 합의서 또는 계약이 해제된 사실을 입증할 수 있는 서류 등

신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지를 확인해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의3 제2항 후문). 신고하는 사람은 신분증명서를 보여 줘야 한다(같은 조 제4항, 제6조의2 제6항 준용).

잘못 적은 내용의 정정

계약 신고 사항이나 변경 신고 내용이 잘못 적혔으면 임대인이나 임차인은 신고관청에 정정을 신청할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의4 제1항). 신청인은 신고필증에 정정 사항을 표시하고 그 부분에 공동으로 서명 또는 날인한 뒤 계약서나 변경 계약서를 첨부해 내야 한다(같은 조 제2항). 신고관청은 확인 뒤 지체 없이 정정하고 정정 사항을 반영한 신고필증을 다시 내줘야 한다(같은 조 제3항).

정정은 처음부터 잘못 적힌 내용을 바로잡는 절차이고, 계약 뒤 실제로 금액이 바뀐 경우는 변경 신고 대상이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 제1항). 시행규칙 제6조의4는 정정신청의 기한을 따로 정하지 않는다. 한쪽 서명과 첨부서류에 따른 공동신고 간주와 신분증명서 제시 규정은 정정신청에도 준용된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의4 제4항).

신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 어떤 제재를 받나?

계약 신고나 변경·해제 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항 제3호). 신고하지 않은 사람에는 공동신고를 거부한 사람도 포함된다(같은 호 괄호). 과태료란 형벌이 아닌 행정상 제재로 부과하는 금전이다.

100만원은 법률이 정한 상한이다. 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청이 부과·징수한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제6항). 위반 유형별 부과기준은 시행령 별표 3이 정한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제20조).

상대방이 공동신고를 거부하더라도 한쪽은 단독신고를 할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제3항, 같은 법 제6조의3 제2항). 기한 안에 신고했다는 사실은 신고필증이나 해제 확인서로 확인할 수 있으니 받은 서류를 보관한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제7항, 같은 규칙 제6조의3 제3항).

실무 체크포인트

계약서의 보증금이 6천만원을, 월 차임이 30만원을 넘는지와 주소가 신고 대상 지역인지를 먼저 확인한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제1항·제2항).
출장 등으로 잠시 사는 집의 계약이면 전입신고된 본 거주지가 있고 일시적 거주가 명확한지를 함께 따진다. 기간이 짧다는 사정만으로 신고를 생략하지 않는다(법제처 안내, 2026년 10월 22일 확인).
계약 체결일부터 30일이 되는 날을 기록해 두고 그 안에 공동신고를 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항).
전입신고로 임대차 신고를 처리하려면 주민센터에 계약서를 함께 내되, 계약서를 작성하지 않았다면 주택 임대차 계약 신고서를 대신 낸다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의6).
확정일자까지 받으려면 신고할 때 입금증 대신 계약서를 제출한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항).
신고 뒤 신고필증을 받아 신고 사항이 계약서와 같은지 대조하고, 틀린 곳은 정정을 신청한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의4 제1항).
신고를 마친 계약의 금액이 바뀌거나 계약이 해제되면 변경·해제가 확정된 날을 서면으로 남겨 두고 그날부터 30일 안에 변경·해제 신고를 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 제1항).
상대방이 신고를 거부하면 단독신고사유서와 함께, 계약 신고는 계약서를 작성한 경우 계약서를, 작성하지 않은 경우에만 입금증·통장사본 등 계약 체결 사실을 입증할 서류를 갖추고, 변경·해제 신고는 변경 계약서나 해제 합의서 등 그 사실을 입증할 서류를 갖춰 혼자 신고한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2 제5항, 같은 규칙 제6조의3 제2항).