주택 임대차분쟁조정을 신청하는 방법

주택 보증금·수선 분쟁의 당사자는 그 주택 소재지를 관할하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제21조 제1항). 상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지하거나 같은 분쟁으로 소송·법원 조정이 진행되면 신청은 각하된다(같은 법 제21조 제3항). 조정안을 받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락해야 합의가 성립한다(같은 법 제26조 제2항·제3항).

쉽게 말하면 — 갑이 전셋집에서 이사했는데 집주인이 보증금 일부를 돌려주지 않는 경우를 가정한 예입니다. 갑은 그 집이 있는 지역의 주택임대차분쟁조정위원회에 계약서와 송금 내역을 붙여 조정을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제21조 제1항). 위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마쳐야 하고, 부득이하면 의결로 30일 범위에서 늘릴 수 있습니다(같은 법 제23조 제1항). 집주인이 응하지 않겠다고 통지하면 신청은 각하됩니다(같은 법 제21조 제3항 제5호). 조정안이 나와도 두 사람이 각각 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락해야 합의가 됩니다(같은 법 제26조 제2항·제3항).

어떤 주택임대차 분쟁을 조정으로 신청할 수 있나?

제14조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택임대차분쟁의 당사자는 조정을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제21조 제1항). 그 각 호는 다음 네 가지와 대통령령으로 정하는 분쟁이다(같은 법 제14조 제2항).

차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁이다.
임대차 기간에 관한 분쟁이다.
보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁이다.
임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁이다.

대통령령은 여기에 계약의 이행과 계약 내용의 해석, 계약 갱신과 종료에 관한 분쟁을 더한다(주택임대차보호법 시행령 제22조 제1호·제2호). 계약 불이행에 따른 손해배상, 중개보수 등 비용부담, 공인중개사의 손해배상책임, 주택임대차표준계약서 사용에 관한 분쟁도 대상이다(같은 영 제22조 제3호~제6호). 이에 준하는 분쟁으로서 위원장이 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁도 신청할 수 있다(같은 영 제22조 제7호).

대상에서 빠지는 경우

조정신청 자체로 주택임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백하면 위원장은 신청을 각하한다(주택임대차보호법 제21조 제3항 제4호). 상가건물 임대차 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회가 맡고, 주택 조정 규정은 상가건물 임대차보호법이 준용하는 범위에서 적용된다(상가건물 임대차보호법 제21조). 자기 분쟁이 대상인지는 계약서의 목적물이 주거용 주택인지와 다툼의 내용이 위 목록 중 어디에 해당하는지로 먼저 확인한다.

법원 민사조정과 다른 점

법원 민사조정은 민사에 관한 분쟁의 당사자가 법원에 신청하는 절차다(민사조정법 제2조). 이 조정이 성립하면 재판상의 화해와 동일한 효력이 생긴다(같은 법 제29조). 주택임대차분쟁조정위원회의 조정은 법원이 아니라 위원회가 하고, 성립의 효과도 따로 정해져 있으므로 아래 「조정안을 통지받은 당사자는 무엇을 해야 하나?」에서 본다. 법원 민사조정 절차는 민사조정에서 다룬다.

누가 어느 조정위원회에 어떤 방법으로 신청하나?

분쟁의 당사자인 임차인이나 임대인이 신청인이 되어, 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청한다(주택임대차보호법 제21조 제1항). 신청인이 신청 상대방으로 삼은 분쟁 당사자가 피신청인이 되고, 위원장은 신청을 접수하면 피신청인에게 조정신청서를 송달하여야 한다(같은 법 제22조 제2항). 구두 신청이면 송달 대상은 조정신청조서 부본이다(주택임대차보호법 시행령 제32조 제1항).

조정위원회를 두는 기관

조정위원회는 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소, 한국부동산원의 지사 또는 사무소에 둔다(주택임대차보호법 제14조 제1항). 법률 문언은 한국감정원으로 적고 있지만, 시행령은 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원으로 적는다(주택임대차보호법 시행령 제21조). 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도도 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다(같은 법 제14조 제1항 후단).

각 기관의 지부·지사·사무소가 맡는 관할구역은 시행령 별표 1이 정한다(주택임대차보호법 시행령 제21조). 신청 전에 주택 주소로 관할 조정위원회를 확인하고, 어느 기관에 내야 하는지 분명하지 않으면 가까운 위원회에 주소를 알려 관할을 묻는다. 한국부동산원도 주택 또는 상가건물이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청한다고 안내한다(한국부동산원 – 임대차분쟁조정위원회 안내).

신청 방식

조정은 서면 또는 구두로 신청할 수 있고, 서면에는 전자문서가 포함된다(주택임대차보호법 시행령 제30조 제1항). 구두로 신청하면 신청인이 심사관 또는 조사관에게 진술하고, 그 직원이 작성한 조정신청조서에 서명 또는 기명날인한다(같은 영 제30조 제2항). 한국부동산원은 온라인·우편·팩스·방문으로 신청할 수 있다고 안내한다(한국부동산원 – 임대차분쟁조정위원회 안내).

온라인으로 신청한 뒤 진행 상황과 추가서류

온라인으로 신청했다면 같은 임대차분쟁조정 홈페이지에서 접수 뒤 상황을 확인한다. 홈페이지는 「나의 사건조회」에서 분쟁조정의 진행상황을, 「추가서류 제출」에서 추가로 필요한 서류 제출이 가능하다고 안내한다(임대차분쟁조정 홈페이지 안내, 2026년 10월 22일 확인). 위원회가 자료 제출을 요구하면(주택임대차보호법 제24조 제1항) 이 메뉴로 서류를 내고, 사건조회 화면에서 제출이 반영됐는지 확인한다.

신청을 받은 위원회는 조정 절차와 조정의 효력 등 대통령령으로 정하는 사항을 신청인에게 안내하여야 한다(주택임대차보호법 제21조 제2항). 안내할 사항은 각하 사유, 절차 개시 요건, 처리기간, 출석·자료제출 요구 가능성, 조정성립의 요건과 효력, 당사자가 부담하는 비용이다(주택임대차보호법 시행령 제31조 제1항). 이 안내는 서면을 교부하거나 송달하는 방법으로 할 수 있으므로, 신청인은 받은 안내 서면을 보관한다(같은 영 제31조 제2항).

신청할 때 어떤 서류와 증거를 내나?

신청인은 조정신청서에 당사자, 대리인, 신청의 취지와 분쟁의 내용 등을 적고, 증거서류나 증거물이 있으면 첨부하거나 제출하여야 한다(주택임대차보호법 시행령 제30조 제3항). 이 기재사항과 증거 첨부가 법령이 정한 신청서의 내용이다. 신청의 취지에는 피신청인에게 무엇을 요구하는지를, 분쟁의 내용에는 계약부터 다툼에 이른 경위를 적는다.

기관이 안내하는 준비물

한국부동산원은 신분증, 주민등록초본, 등기부 등본, 임대차 계약서, 건축물 대장을 준비물로 안내한다(한국부동산원 – 임대차분쟁조정위원회 안내). 이 목록은 기관 안내이며, 법령이 정한 필수 첨부서류 목록은 아니다. 다른 기관의 위원회에 신청하면 그 위원회가 요구하는 서류를 접수 전에 확인한다.

각 자료가 보여 주는 것

신청서에 적은 주장을 뒷받침할 자료는 그 주장을 하는 신청인이 먼저 낸다(주택임대차보호법 시행령 제30조 제3항). 법령은 조정 절차에서 누가 어느 사실을 증명해야 하는지를 따로 정하지 않으며, 위원회가 필요하면 양쪽 모두에게 자료 제출을 요구할 수 있다(주택임대차보호법 제24조 제1항). 자료별로 보여 주려는 사실을 나누면 다음과 같다.

임대차 계약서는 임대인·임차인, 보증금과 차임, 계약 기간, 특약을 보여 준다.
등기부 등본과 건축물 대장은 주택의 소재지와 현재 소유자, 건물의 용도를 보여 준다.
주민등록초본은 신청인이 그 주택에 전입했던 기간을 보여 준다.
보증금 송금 내역과 일부 반환 내역은 실제로 오간 금액을 보여 준다.
수선 분쟁이면 하자 사진, 수리 견적서, 수선을 요구한 문자나 내용증명이 요구 시점과 하자의 상태를 보여 준다.

조정 수수료는 언제 면제되거나 돌려받을 수 있나?

신청인은 시행령 별표 2에서 정하는 수수료를 내야 하고, 일정한 신청인에게는 위원회가 수수료를 면제할 수 있다(주택임대차보호법 시행령 제33조 제1항·제2항). 면제는 「면제할 수 있다」로 정해져 있으므로 해당한다고 저절로 면제되는 것이 아니다. 신청할 때 면제 대상임을 밝히고 해당 사유를 소명한다. 수수료 납부방법은 법무부장관과 국토교통부장관이 공동으로 고시하거나 시·도 조례로 정한다(같은 영 제33조 제4항).

신청 수수료 금액

한국부동산원·LH의 임대차분쟁조정 홈페이지는 조정목적의 값에 따라 수수료를 다음과 같이 안내한다(한국부동산원·LH – 임대차분쟁조정 수수료 안내, 2026년 10월 22일 확인).

조정목적의 값	수수료	근거
1억원 미만	10,000원	한국부동산원·LH – 임대차분쟁조정 수수료 안내
1억원 이상 3억원 미만	20,000원	한국부동산원·LH – 임대차분쟁조정 수수료 안내
3억원 이상 5억원 미만	30,000원	한국부동산원·LH – 임대차분쟁조정 수수료 안내
5억원 이상 10억원 미만	50,000원	한국부동산원·LH – 임대차분쟁조정 수수료 안내
10억원 이상	100,000원	한국부동산원·LH – 임대차분쟁조정 수수료 안내
산정 불가	10,000원	한국부동산원·LH – 임대차분쟁조정 수수료 안내

보증금 반환을 구하는 신청이라면 돌려받으려는 금액이 어느 구간에 드는지 이 표에서 확인한다. 이 표는 기관 안내이고, 법령상 근거는 수수료를 시행령 별표 2로 정한다는 규정이다(주택임대차보호법 시행령 제33조 제1항).

면제할 수 있는 신청인

시행령 제33조 제2항 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 신청인에게 수수료를 면제할 수 있다(주택임대차보호법 시행령 제33조 제2항). 세입자에게 자주 해당하는 예는 다음과 같다.

주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 임차인이다. 같은 조는 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖출 것을 정하고, 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위는 대통령령에 맡긴다(주택임대차보호법 제8조 제1항·제3항).
「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자다.
「한부모가족지원법」 제5조 및 제5조의2에 따른 지원대상자다.

같은 항은 이 밖에 등록된 독립유공자·국가유공자·5·18민주유공자·특수임무유공자 또는 그 유족과 의상자 또는 의사자유족을 면제 대상으로 든다(주택임대차보호법 시행령 제33조 제2항 제3호·제4호·제7호·제8호·제9호). 제3호의 유족은 선순위자 1명만 해당하고, 같은 호 괄호의 「이하 이 조에서 같다」에 따라 제4호·제7호·제8호의 유족도 같다. 제5호의 고엽제후유증환자 등과 제6호의 참전유공자는 등록된 본인만 들고 유족을 들지 않으며, 각 호의 등록·인정 요건은 그 호가 인용하는 법률에 따른다. 이들에 준하여 법무부장관과 국토교통부장관이 공동으로 고시하거나 시·도 조례로 정한 사람도 같다(같은 영 제33조 제2항). 이 중 하나에만 해당하면 되므로, 신청할 위원회에 그 사유를 소명할 자료를 미리 확인한다.

돌려받을 수 있는 경우

신청인은 다음 어느 하나에 해당하면 수수료의 환급을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 시행령 제33조 제3항).

법 제21조 제3항 제1호·제2호에 따라 각하된 경우다. 이미 소가 제기되거나 민사조정이 신청되어 있던 경우와 조정신청 후 소가 제기되거나 민사조정이 신청된 경우가 모두 들어간다. 다만 조정신청이 있은 후 신청인이 법원에 소를 제기하거나 민사조정을 신청한 경우는 제외한다. 신청 후 상대방이 소를 제기하거나 민사조정을 신청해 각하된 경우는 이 제외에 들지 않는다.
같은 분쟁에 대해 이미 조정위원회에 조정이 신청되었거나 조정이 성립되어 각하된 경우다.
피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하여 각하된 경우다.
조정위원회 또는 조정부의 회의가 소집되기 전에 신청인이 신청을 취하한 경우다. 이때 환급 금액은 납부한 수수료의 2분의 1이다.

환급절차는 납부방법과 마찬가지로 공동 고시나 시·도 조례가 정한다(주택임대차보호법 시행령 제33조 제4항). 환급 청구서 양식과 제출 방법은 신청한 위원회에 문의해 확인한다.

접수 뒤 조정절차는 어떻게 진행되고 언제 끝나나?

위원장은 신청을 접수하면 지체 없이 조정절차를 개시하고 피신청인에게 조정신청서를 송달하여야 한다(주택임대차보호법 제22조 제1항·제2항). 위원회는 신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정을 마쳐야 하고, 부득이한 사정이 있으면 의결을 거쳐 30일 범위에서 연장할 수 있다(같은 법 제23조 제1항).

피신청인의 응답

피신청인은 조정에 응할 의사가 있으면 조정신청서 또는 조정신청조서 부본을 송달받은 날부터 7일 이내에 그 의사를 위원회에 통지하여야 한다(주택임대차보호법 시행령 제32조 제2항). 그 통지를 받은 위원장은 기간을 정하여 피신청인에게 답변서 제출을 요구할 수 있다(같은 영 제32조 제3항). 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하면 위원장은 신청을 각하한다(주택임대차보호법 제21조 제3항 제5호). 시행령 제32조는 응할 의사의 통지 기한만 정하고, 7일 안에 아무 통지가 없을 때의 효과는 법률과 시행령에 따로 적혀 있지 않다.

각하와 조정을 하지 아니하는 결정

위원장은 다음 어느 하나에 해당하면 신청을 각하하고 그 사유를 신청인에게 통지하여야 한다(주택임대차보호법 제21조 제3항).

이미 해당 분쟁에 대하여 법원에 소가 제기되었거나, 조정 신청이 있은 후 소가 제기된 경우다.
이미 「민사조정법」에 따른 조정이 신청되었거나, 조정신청이 있은 후 같은 법에 따른 조정이 신청된 경우다.
이미 조정위원회에 조정이 신청되었거나, 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우다.
조정신청 자체로 주택임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백한 경우다.
피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우다.
신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 아니하거나 2회 이상 출석요구에 응하지 아니한 경우다.

이와 별도로 위원회는 분쟁이 그 성질상 조정에 적당하지 아니하거나 당사자가 부당한 목적으로 신청했다고 인정하면 조정을 하지 아니할 수 있다(주택임대차보호법 제25조 제1항). 그렇게 결정하면 위원회는 그 사실을 당사자에게 통지하여야 한다(같은 법 제25조 제2항).

출석과 추가 자료 요구

위원회는 조정에 필요하다고 인정하면 신청인, 피신청인, 이해관계인 또는 참고인에게 출석하여 진술하게 하거나 자료나 물건의 제출을 요구할 수 있다(주택임대차보호법 제24조 제1항). 조정위원이나 사무국 직원이 조정 대상물과 관련 자료를 조사할 수도 있다. 이때 조정위원과 사무국 직원 모두 권한을 표시하는 증표를 지니고 관계인에게 내보여야 한다(같은 법 제24조 제2항). 차임·보증금 증감 분쟁이면 위원장은 시·도지사에게 인근지역의 확정일자 자료, 보증금의 월차임 전환율 등 자료를 요청할 수 있다(같은 법 제24조 제3항).

처리기간 연장 통보

위원회가 처리기간을 연장하면 연장 사유와 그 밖에 연장에 관한 사항을 당사자에게 통보하여야 한다(주택임대차보호법 제23조 제2항). 신청인은 신청을 받은 날을 기준으로 60일이 지났는데 연장 통보도 결과 통지도 없으면 위원회에 진행 상황을 묻는다(같은 법 제23조 제1항). 위원회는 조정절차가 종료되면 그 결과를 당사자에게 통지하여야 한다(주택임대차보호법 시행령 제35조 제1항).

조정안을 통지받은 당사자는 무엇을 해야 하나?

조정안에 동의하여 수락하려는 당사자는 자신이 통지받은 날부터 14일 이내에 서면으로 수락 의사를 표시해야 한다. 이 기간에 서면으로 수락 의사를 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 본다(주택임대차보호법 제26조 제2항). 위원회는 조정안을 작성하면 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 한다(같은 법 제26조 제1항). 조정안을 수락하려면 서면으로 의사를 표시해야 하므로 전화나 구두 답변만으로 기한을 넘기지 않는다.

합의의 성립과 조정서

각 당사자가 조정안을 수락하면 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다(주택임대차보호법 제26조 제3항). 합의가 성립하면 위원장은 조정안의 내용을 조정서로 작성하고, 위원회는 조정서 정본을 지체 없이 당사자에게 교부하거나 송달하여야 한다(같은 법 제26조 제4항, 주택임대차보호법 시행령 제35조 제2항). 위원장이 작성하는 조정서에는 사건번호와 사건명, 당사자의 성명·생년월일·주소(법인은 명칭·법인등록번호·본점 소재지), 임차주택 소재지, 신청의 취지와 이유, 조정내용, 작성일을 적고, 위원장과 조정에 참여한 조정위원이 서명 또는 기명날인한다(같은 영 제34조). 강제집행 승낙 취지의 합의가 있으면 그 합의도 조정내용에 들어간다(같은 조 제5호). 정본을 받으면 당사자 표시와 조정내용이 합의와 같은지, 서명 또는 기명날인이 있는지 확인한다.

강제집행을 승낙하는 기재

당사자 사이에 금전 등 대체물의 지급이나 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 위원장은 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다(주택임대차보호법 제26조 제4항 후단). 그 기재가 있는 조정서의 정본은 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다(같은 법 제27조). 집행권원이란 강제집행을 할 수 있는 근거 문서를 말하며, 민사집행법 제56조가 판결 외의 집행권원을 열거한다(민사집행법 제56조).

이 효력을 받는 것은 강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서 정본이다(주택임대차보호법 제27조). 그 기재가 없는 조정서는 조정안과 같은 내용의 합의가 성립했다는 문서이고, 법원 민사조정처럼 재판상 화해와 같은 효력이 있다는 규정은 주택임대차보호법에 없다(같은 법 제26조 제3항). 보증금 반환을 조정으로 정할 때 상대방이 이행하지 않을 경우에 대비하려면 조정안 협의 단계에서 상대방과 강제집행 승낙 취지에 합의하고 그 기재를 요청한다.

청구에 관한 이의의 제한이 없는 점

민사집행법은 판결에 따라 확정된 청구에 관한 이의의 소를 정하면서(민사집행법 제44조 제1항), 그 이의 이유가 변론이 종결된 뒤에 생긴 것이어야 한다고 제한한다(같은 법 제44조 제2항). 집행승낙 조정서의 청구에 관한 이의 주장에는 이 제2항이 적용되지 않는다(주택임대차보호법 제27조 단서). 따라서 채무자는 조정서 작성 전에 생긴 사유로도 청구에 관한 이의를 주장할 수 있다.

실무 체크포인트

신청 전 계약서의 목적물이 주거용 주택인지와 다툼이 보증금 반환·수선 등 조정 대상인지 확인한다(주택임대차보호법 제14조 제2항).
같은 분쟁으로 소송이나 법원 민사조정을 이미 냈다면 위원회 신청은 각하되므로 어느 절차를 쓸지 먼저 정한다. 신청 후 신청인이 직접 소나 민사조정을 내어 각하되면 수수료 환급도 청구할 수 없다(주택임대차보호법 제21조 제3항 제1호·제2호, 주택임대차보호법 시행령 제33조 제3항 제1호).
신청서에 당사자, 신청 취지, 분쟁 내용을 적고 계약서·송금 내역·사진 등 증거를 함께 낸다(주택임대차보호법 시행령 제30조 제3항).
면제 대상이면 신청할 때 해당 사유를 소명해 면제를 신청하고, 접수 때 받은 비용 안내 서면을 보관한다(주택임대차보호법 시행령 제33조 제2항).
신청을 받은 날부터 60일이 지났는데 연장 통보도 결과 통지도 없으면 위원회에 진행 상황을 묻는다(주택임대차보호법 제23조 제1항·제2항).
조정안에 동의하여 수락하려면 자신이 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락 의사를 표시해야 한다. 조정서 정본을 받으면 당사자 표시·조정내용·서명 또는 기명날인과 강제집행 승낙 기재를 확인한다(주택임대차보호법 제26조 제2항·제4항, 주택임대차보호법 시행령 제34조).