물권변동

물권변동은 물권이 생기거나 이전·변경·소멸하는 일이다. 법률행위로 인한 부동산물권 변동에는 등기가, 동산물권 양도에는 인도가 원칙적으로 필요하며, 상속이나 경매처럼 법률 규정에 따른 취득은 별도 기준을 따른다(민법 제186조, 같은 법 제187조, 같은 법 제188조).

부동산과 동산은 무엇이 다른가?

법률행위로 부동산물권을 바꿀 때에는 등기, 동산물권을 양도할 때에는 인도가 원칙이다.

부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다. 동산에는 일정한 요건 아래 무권리자로부터도 소유권을 취득하는 선의취득이 인정된다(민법 제249조). 자세한 공신력 문제는 공시의 원칙과 공신의 원칙에서 다룬다.

법률행위와 법률 규정에 따른 취득은 어떻게 구별하나?

매매·증여·담보설정처럼 당사자의 의사표시를 원인으로 하는 부동산물권 변동은 등기해야 효력이 생긴다(민법 제186조). 상속·경매 등 민법 제187조의 취득은 등기 없이 이루어진다(같은 법 제187조). 점유취득시효는 항에 따라 등기의 자리가 다르므로 항을 나누어 본다. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다(같은 법 제245조 제1항). 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다(같은 조 제2항). 등기를 취득요건으로 요구하는 것은 제1항이고, 제2항은 이미 소유자로 등기한 자가 추가 등기 없이 취득하는 유형이다.

상속·공용징수·판결·경매 등 법률 규정에 따른 부동산물권 취득은 등기 없이 효력이 생긴다. 다만 취득자가 그 물권을 처분하려면 먼저 등기해야 한다(민법 제187조).

여기서 판결은 판결 자체로 물권변동이 생기는 형성판결을 말한다. 대법원은 법률행위를 원인으로 이전등기절차의 이행을 명하는 판결은 민법 제187조의 판결에 포함되지 않으므로, 그 판결만으로 소유권을 취득하지 않고 등기가 필요하다고 판단했다(96다50025 판결요지 [2]).

동산의 인도 방식은 언제 효력이 생기나?

인도 방식마다 사실상 지배나 당사자 의사표시가 갖추어진 때 효력이 생긴다. 현실인도는 물건의 사실상 지배가 양수인에게 넘어갈 때 이루어진다. 양수인이 이미 물건을 점유하면 의사표시만으로 간이인도가 되고, 양도인이 계속 직접점유하기로 하면 점유개정이 된다(민법 제188조, 같은 법 제189조).

제3자가 물건을 점유하고 있으면 양도인이 그 제3자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도하여 인도를 대신할 수 있다(민법 제190조). 이들 방식은 소유권뿐 아니라 동산에 관한 물권의 양도 전반에 쓰이지만, 거래 안전을 위한 다른 제도의 요건까지 당연히 충족시키는 것은 아니다.

대법원은 점유개정만으로는 동산 선의취득에 필요한 점유 취득이 되지 않는다고 판단했다(77다1872 판결요지). 따라서 유효한 양도 방식인지와 선의취득 요건인지 구별해야 한다.

무권리자로부터 취득한 경우에도 보호되나?

동산을 평온·공연하게 양수한 사람이 선의·무과실로 점유를 취득하면 선의취득이 인정될 수 있다(민법 제249조). 이는 양도인이 소유자가 아니어서 보통은 권리를 넘길 수 없는 경우의 거래 안전을 보호하는 특칙이다.

도품·유실물은 선의취득 뒤에도 피해자 또는 유실자가 도난·유실일부터 2년간 반환을 청구할 수 있다. 다만 금전에는 이 반환 특례가 적용되지 않는다(민법 제250조). 경매·공개시장이나 동종 물건 상인에게서 선의로 산 경우 피해자 또는 유실자가 반환을 청구하려면 양수인이 지급한 대가를 변상해야 한다(같은 법 제251조). 제249조 내지 제251조의 규정은 동산질권에 준용한다(같은 법 제343조). 부동산에는 이 선의취득 규정이 적용되지 않는다.

물권은 어떤 사유로 소멸하나?

물권은 혼동·목적물 멸실·포기·존속기간 만료 등 권리별 소멸사유로 없어진다. 동일한 물건의 소유권과 제한물권이 같은 사람에게 귀속하면 원칙적으로 제한물권은 혼동으로 소멸한다. 다만 그 제한물권이 제3자의 권리 목적이면 소멸하지 않고, 점유권에는 혼동이 적용되지 않는다(민법 제191조). 점유권의 양도는 점유물의 인도로 그 효력이 생기고, 그 양도에는 제188조제2항, 제189조, 제190조의 규정을 준용한다(같은 법 제196조).

소유권 이외의 물권과 그 물권을 목적으로 하는 다른 권리가 같은 사람에게 귀속한 경우에도 혼동 원칙과 제3자 권리 목적 예외가 준용된다(민법 제191조 제2항).

피담보채권 소멸도 담보물권의 소멸원인이 될 수 있다. 질권은 질물의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 질권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여도 이를 행사할 수 있고, 이 경우에는 그 지급 또는 인도전에 압류하여야 한다(민법 제342조). 이 규정은 저당권에 준용한다(같은 법 제370조).

민법 시행일 전의 법률행위로 인한 부동산에 관한 물권의 득실변경은 이 법 시행일로부터 6년내에 등기하지 아니하면 그 효력을 잃는다. 민법 시행일 전의 동산에 관한 물권의 양도는 민법 시행일로부터 1년내에 인도를 받지 못하면 그 효력을 잃는다. 민법 시행일 전의 시효완성으로 인하여 물권을 취득한 경우에도 부동산과 같다(민법 부칙 제10조(1958.2.22)). 소송으로 부칙 제10조의 규정에 의한 등기 또는 인도를 청구한 경우에는 그 판결확정의 날로부터 6월내에 등기를 하지 아니하거나 3월내에 인도를 받지 못하거나 강제집행의 절차를 취하지 아니한 때에는 물권변동의 효력을 잃는다(같은 법 부칙 제12조(1958.2.22)). 현재 계약에는 이 기간 규정이 적용되지 않지만 1960년 시행 전 원인을 주장하는 사건에서는 취득원인과 시점을 먼저 확인해야 한다.

실무 체크포인트

• 계약일·대금 지급일과 등기·인도 완료일을 구별해 기록한다(민법 제186조, 같은 법 제188조).
• 상속·경매·형성판결 등 무등기 취득을 주장하면 취득원인을 확인하고, 처분 전 등기가 필요한지 본다(민법 제187조).
• 동산은 현실인도·간이인도·점유개정·반환청구권 양도 중 어떤 방식이 사용되었는지 확인한다(민법 제188조부터 같은 법 제190조까지).
• 선의취득을 주장하면 양도인의 무권리, 거래행위, 평온·공연한 양수, 선의·무과실의 점유 취득을 각각 확인한다(민법 제249조).
• 권리 소멸을 판단할 때에는 혼동의 예외와 제3자 권리의 존재를 확인한다(민법 제191조).

관련

• 개념·해설
  물권부동산 물권변동등기의 효력동산대항요건선의취득첨부
• 법령
  민법 제186조민법 제187조민법 제188조민법 제189조민법 제190조민법 제191조민법 제196조민법 제245조민법 제249조민법 제250조민법 제251조민법 제342조민법 제343조민법 제370조민법 부칙 제10조(1958.2.22)민법 부칙 제12조(1958.2.22)
• 판례
  77다187296다50025