재신탁이란 수탁자가 인수한 신탁재산을 스스로 위탁자가 되어 다른 수탁자에게 다시 신탁하는 것이다(신탁법 제3조 제5항). 수탁자가 받은 재산을 그대로 관리하지 않고, 전문 수탁자에게 한 번 더 맡겨 새로운 신탁을 설정하는 구조다.
쉽게 말하면 — 재산을 맡아 관리하던 수탁자가, 그 재산을 더 잘 다룰 전문기관에 한 번 더 맡기는 것입니다. 위탁자 → 1차 수탁자 → 2차 수탁자로 신탁이 한 단계 더 이어집니다.
재신탁의 요건은 무엇인가?
수탁자는 신탁행위로 달리 정하지 않은 한, 신탁 목적 달성을 위해 필요한 경우에 수익자의 동의를 받아 재신탁할 수 있다(신탁법 제3조 제5항). 핵심 요건은 두 가지다. 첫째, 신탁 목적 달성에 필요할 것. 둘째, 수익자의 동의를 받을 것. 신탁행위로 재신탁을 미리 허용했다면 별도 동의 없이도 가능하다.
종래 등기실무는 신탁법·부동산등기법에 재신탁 규정이 없다는 이유로 재신탁등기를 허용하지 않았다. 2011년 전부개정 신탁법이 신탁법 제3조 제5항으로 재신탁을 명문으로 인정하면서 등기가 가능해졌다.
아무 때나 재신탁할 수 있는 것은 아닙니다. 신탁 목적에 필요해야 하고, 이익을 받는 수익자가 동의해야 합니다.
재신탁은 어떻게 신청하는가?
재신탁에 따른 신탁등기는 재신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기와 함께 한 건의 신청정보로 일괄 신청한다. 등기 목적은 “소유권이전 및 신탁”, 등기원인은 “○년 ○월 ○일 재신탁”으로 적는다.
수탁자가 신탁법 제3조 제5항에 따라 타인에게 신탁을 설정하는 경우에는 그 뜻을 신탁원부에 기록한다(부동산등기법 제81조 제1항 제7호). 첨부정보로는 지방세 체납액이 없음을 증명하는 납세증명서를 제공한다(지방세징수법 제5조 제1항 제4호).
재신탁등기는 소유권을 새 수탁자에게 넘기는 등기와 신탁등기를 한꺼번에 신청합니다. 신탁원부에 “재신탁”이라는 사실도 적어야 합니다.
재신탁이 쓰이는 경우는?
재신탁은 수탁자가 신탁재산을 전문가에게 맡겨 운용하는 것이 신탁목적 달성에 유리할 때 활용된다. 금전신탁의 수탁자가 투자신탁 수익권을 매입하거나, 재개발조합이 인수한 부동산을 신탁회사에 다시 신탁하는 경우가 그 예다. 부동산 PF·자산유동화 거래에서 수탁자 변경 효과를 단순화하는 수단으로도 쓰인다.
직접 관리하기보다 전문기관에 맡기는 것이 나을 때 재신탁을 씁니다. 부동산 개발사업 자금조달(PF)에서 자주 등장합니다.
실무 체크포인트
- 재신탁 신청 시 수익자 동의서, 또는 신탁행위로 재신탁이 허용된 사실의 증빙을 첨부정보로 제공한다.
- 신탁원부에 “재신탁” 뜻을 빠뜨리면 보정 사유다. 최초 신탁등기와 재신탁등기 양쪽에 적절히 표시한다.
- 재신탁 후 원신탁의 수탁자는 재신탁의 위탁자 지위에 선다. 이후 재신탁등기의 변경·말소 시 신청적격을 주의한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례등기예규 제1799호등기선례 6-465(개정 전 재신탁등기 불허)
이 문서를 인용·참조한 문서
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