등기원인과 소유자를 경정등기로 바꿀 수 있는가

등기원인을 증명하는 서면과 신청서에 기재된 권리의 내용이 일치하는 등 적법절차에 의하여 완료된 등기는, 본문이 드는 예규의 예외가 아니면 경정할 수 없다(등기예규 제1564호 2. 나. (3) (가)). 권리자 전체를 경정하는 신청은 수리할 수 없다(같은 예규 2. 나. (1)).

경정등기는 어떤 잘못을 고치는 등기인가

대법원은 경정등기를 기존등기의 일부에 등기 당시부터 착오 또는 빠진 부분이 있어 원시적으로 실체관계와 일치하지 아니하는 경우에 시정하는 등기로 본다(2012다118549 이유 2. 가.). 같은 판결은 기존등기의 해당 부분을 정정 또는 보충하여 실체관계에 맞도록 등기사항을 변경하는 등기라고 설명한다.

등기예규 제1564호 1.은 「경정등기는 원시적 착오 또는 유루(당초의 등기절차에 신청의 착오나 등기관의 과오가 있어 등기와 실체가 불일치하는 경우)가 있는 경우에 할 수 있고, 등기완료 후에 발생한 사유에 의해서는 할 수 없다.」고 정한다. 적법한 등기가 이루어진 뒤 토지의 합필과 분필로 기존 등기부상의 지번표시가 토지대장 및 지적도상의 지번표시와 다르게 된 경우는 기존등기를 경정할 경우에 해당하지 않는다(83마226).

등기관이 등기를 마친 후 그 등기에 착오나 빠진 부분이 있음을 발견하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 등기권리자와 등기의무자에게 알려야 하고, 등기권리자와 등기의무자가 없는 경우에는 등기명의인에게 알려야 한다. 다만 등기권리자, 등기의무자 또는 등기명의인이 각 2인 이상인 경우에는 그 중 1인에게 통지하면 된다(부동산등기법 제32조 제1항). 신청인, 첨부정보, 부기등기와 주등기의 구별은 경정등기 신청에서 본다.

등기원인과 그 일자를 다른 원인으로 경정할 수 있는가

대법원은 권리의 등기에서 등기원인의 경정이 일반적으로 허용된다고 보지만, 등기원인증서와 일자와 내용이 전혀 다른 원인으로 바꾸는 경정은 요건을 갖추었다고 할 수 없다고 보았다(2012다118549).

판결이 정한 요건

판결요지 [1]은 등기원인을 경정하는 등기가 부동산표시의 변경이나 경정(부동산등기법 제23조 제5항), 등기명의인표시의 변경이나 경정(같은 조 제6항)에 해당하지 않는다고 한다. 그래서 「단독 신청에 의한 등기의 경우에는 단독 신청으로, 공동 신청에 의한 등기의 경우에는 공동으로 신청하여야 한다」고 한다.

이 사건 등기신청서에는 ‘2010. 6. 24. 증여’가 등기원인으로 적혔고 같은 날짜의 증여계약서가 첨부되어 그대로 등기되었다. 원고가 경정을 원한 등기원인은 첨부한 등기원인증서와 일자와 내용이 전혀 다른 ‘2010. 1. 20. 매매’였다. 대법원은 이를 등기 당시부터 착오 또는 빠진 부분을 정정하려는 신청으로 볼 수 없다고 하여, 증여에서 매매로 경정하는 것은 경정등기의 요건을 갖추었다고 할 수 없다고 판단했다(같은 판결 이유 2. 나.).

같은 판결 판결요지 [2]는 공동 신청에 의한 소유권이전등기의 경우 쌍방이 공동으로 등기원인을 경정하는 등기를 신청할 수 있고, 상대방이 이를 거부하면 그를 상대로 경정등기절차이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청할 수 있으므로 소의 이익을 부정할 수 없다고 한다. 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항 전단).

원심이 소를 각하한 이 사건에서 대법원은 경정등기청구를 기각하여야 할 것임에도 소를 각하한 것은 잘못이라고 하면서도, 원고만이 상고한 이상 불이익변경금지의 원칙상 더 불리한 청구기각의 판결을 선고할 수 없다는 이유로 상고를 기각했다(같은 판결 이유 3.).

공유지분의 경정을 구한 사건에서도 대법원은 같은 정의에 이어 「당사자가 등기원인을 증명하는 서면과 같은 내용으로 등기신청을 하여 그와 같은 내용의 등기가 완료되었다면 등기 당시부터 착오나 빠진 부분이 있다고 할 수 없다」고 판시했다(2012다22167).

예규가 정한 경정 가부

등기예규는 같은 취지를 신청서와 등기원인증서의 일치 여부로 나누어 정한다.

경정등기의 실행 방식은 제3자의 동의 여부에 따라 나뉜다. 등기상 이해관계 있는 제3자가 있고 그 제3자의 동의서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때 또는 이해관계 있는 제3자가 없는 경우에는 부기등기로 하고, 이해관계 있는 제3자가 있으나 동의서나 재판의 등본이 없는 경우에는 주등기로 한다(등기예규 제1564호 2. 나. (4) 본문). 권리의 변경이나 경정의 등기는 부기로 하되, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다(부동산등기법 제52조 제5호 및 단서).

권리자를 다른 사람으로 경정할 수 있는가

등기관은 권리 자체를 경정하거나 권리자 전체를 경정하는 등기신청을 수리할 수 없다(등기예규 제1564호 2. 나. (1)).

경정할 수 없는 경우

예규가 드는 예는 소유권이전등기를 저당권설정등기로, 저당권설정등기를 전세권설정등기로 경정하는 경우와 권리자를 갑에서 을로, 또는 갑과 을의 공동소유에서 병과 정의 공동소유로 경정하는 경우다. 등기명의인표시경정은 등기명의인의 성명, 주소 또는 주민등록번호 등을 경정하는 것이고, 등기명의인의 수를 증감하는 것(단독소유를 공유로 하거나 공유를 단독소유로 하는 경우 등)은 등기명의인표시경정이 아니라 권리에 관한 경정으로서 위 2. 나.의 규정에 의하여 처리한다(같은 예규 2. 다. (1) (가)).

등기명의인표시경정등기는 경정 전후의 등기가 표창하고 있는 등기명의인이 인격의 동일성을 유지하는 경우에만 신청할 수 있고, 법인 아닌 사단을 법인으로 경정하는 등기를 신청하는 등 동일성을 해하는 신청은 수리할 수 없다(같은 예규 2. 다. (1) (나), 부동산등기법 제23조 제6항).

95다33214 판결요지 [1]은 등기명의인의 표시경정을 등기부에 기재되어 있는 등기명의인의 성명, 주소나 상호, 사무소 등에 착오 또는 유루가 있는 경우에 그 명의인으로 기재되어 있는 자의 동일성을 변함이 없이 이를 정정하는 것이라 한다. 같은 요지는 이미 행하여진 2인의 공유등기를 그 뒤에 생긴 원인으로 그 중 1인의 지분을 말소하고 나머지 1인의 단독 소유로 경정하여 달라는 신청을 받아들이면 소유자가 변경되는 결과로 되어 등기명의인의 동일성을 잃게 된다고 한다. 이 판결은 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호 전부개정 전) 아래의 판결이고, 판결요지 [1]은 등기명의인의 표시경정을 정의한 판시다.

허용되는 권리경정

권리에 관한 경정등기가 허용되는 경우는 예규가 따로 정한다. 등기원인증서와 같은 내용의 등기라도 등기예규 제1564호 2. 나. (3) (가) 단서의 요건을 갖추면 경정등기를 할 수 있고, 같은 예규 2. 나. (3) (나)는 다음을 예시로 든다.

경정등기의 형식으로 이루어지나 그 실질이 말소등기(일부말소 의미의)에 해당하는 경우(위 (3) (나) ①, ② 등)에는 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에 그의 승낙서 등을 첨부한 경우 부기등기로 한다. 이를 첨부하지 아니한 경우 등기관은 그 등기신청을 수리하여서는 아니 된다(등기예규 제1564호 2. 나. (4) 단서). 소유권에 관한 경정등기를 신청하려면 그 경정등기로 인하여 소유권이 감축되는 자의 인감증명을 등기신청서에 첨부하여야 한다(같은 예규 2. 나. (5)).

등기관의 잘못으로 신청과 다른 내용이 등기된 경우는 어떻게 경정하나

등기관은 등기의 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 인한 것임을 발견한 경우 지체 없이 그 등기를 직권으로 경정하여야 한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 제3자의 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제32조 제2항).

등기예규 제1564호 3. 가.는 등기관의 과오로 등기의 착오가 발생한 경우 「경정 전·후의 등기의 동일성 여부를 별도로 심사하지 않고」 다음 절차에 따르도록 정한다. 다만 갑구에 하여야 할 등기를 등기관의 착오로 을구에 등기한 것(예: 소유권이전등기를 하여야 할 것을 근저당권설정등기로 한 경우)과 같이 경정절차에 의하여 바로잡을 수 없는 등기는 종전 등기를 착오 발견으로 말소한 후 직권 또는 신청에 의하여 유루 발견으로 인한 등기를 하여야 한다.

• 직권에 의한 경정: 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우 착오를 발견한 등기관은 직권으로 경정등기를 하여야 하고, 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 제3자의 승낙이 있어야 한다. 경정등기를 마친 등기관은 그 취지를 지방법원장에게 보고하고, 등기권리자와 등기의무자(등기권리자 또는 등기의무자가 여러 명인 때에는 그 중 1인)에게 통지하며, 채권자 대위에 의한 등기를 경정한 때에는 채권자에게도 통지하여야 한다(같은 예규 3. 가. (1)).
• 신청에 의한 경정: 신청과 다른 내용으로 등기된 경우 등기권리자 또는 등기의무자는 등기필증 등 그 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 착오발견으로 인한 경정등기를 신청할 수 있다(같은 예규 3. 가. (2) (가)). 등기권리자 또는 등기의무자 일방의 신청에 의하여 착오발견으로 인한 등기를 마친 경우 등기관은 그 경정등기의 취지를 상대방에게 통지하여야 한다(같은 예규 3. 가. (2) (나)). 등기상 이해관계 있는 제3자가 있고 그 제3자의 동의서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 신청서에 첨부되지 아니한 경우에는 주등기로 경정등기를 하여야 한다(같은 예규 3. 가. (2) (다)).

등기관의 과오로 등기기입의 유루가 발생한 경우 유루 발견으로 인한 등기는 그 성질에 반하지 아니하는 한 등기관의 과오로 인한 등기의 착오가 발생한 경우에 준하는 절차에 의하여 처리한다. 이 절차에서는 등기관의 과오에 의하여 등기의 착오가 발생하였음을 등기필정보 등에 의하여 증명하여야 한다(같은 예규 3. 나.). 신청인의 신청에 착오가 있는 경우의 예규 2.와 등기관의 과오로 착오가 발생한 경우의 예규 3.은 이렇게 나뉜다.

국가 명의를 지방자치단체 명의로 경정할 수 있는가

2009년 선례는 국가와 지방자치단체의 인격이 동일하지 않아 ‘국 관리청 OO군’ 표시를 ‘OO군’으로 경정할 수 없다고 회답했다(등기선례 제200903-1호 1., 등기예규 제1564호 2. 다. (1) (나)).

선례 1.은 소유권이전등기촉탁 당시 OO군이 등기권리자를 잘못 기재하여 등기가 이루어졌다 하더라도 다를 바 없다고 한다. 등기명의인표시경정등기가 경정 전후 등기명의인의 인격의 동일성을 유지하는 경우에만 신청할 수 있다는 점은 등기예규 제1564호 2. 다. (1) (나)가 정한다.

같은 선례 2.와 3.은 이 경우 OO군의 등기 방법을 두 가지로 정한다.

• 선례 2.: OO군은 ‘국’명의의 등기가 말소된 후 소유권이전등기촉탁을 다시 하여야 한다. 위 ‘국’ 명의의 등기를 말소하기 위해서는 먼저 국유재산의 총괄청인 기획재정부장관이 기획재정부로의 관리청변경등기를 촉탁하여야 한다(2009년 당시 명칭이고, 현행 국유재산법의 총괄청은 재정경제부장관이다. 국유재산법 제2조 제10호). 관리청을 새로이 지정한 경우에는 관리청지정서 또는 관리환협의서를 첨부하여 새로운 관리청이 촉탁한다. 그 이후 변경된 관리청이 위 등기의 말소를 촉탁하여야 한다.
• 선례 3.: 이와 달리, 관리청변경등기 후 ‘국’ 명의의 등기를 말소하지 않고 변경된 관리청과 OO군이 공동 또는 단독으로 ‘국’에서 ‘OO군’으로 소유권이전등기촉탁을 할 수 있다.

국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우에는 등기의무자의 승낙을 받아 해당 등기를 지체 없이 등기소에 촉탁하여야 하고(부동산등기법 제98조 제1항), 등기의무자인 경우에는 등기권리자의 청구에 따라 지체 없이 해당 등기를 등기소에 촉탁하여야 한다(같은 조 제2항).

선례의 참조조문 부동산등기법 제48조의2는 「국유부동산의 관리청 명칭 변경등기」를 제목으로 한 구 부동산등기법(2011. 10. 12. 당시)의 조문이다. 첨기된 관리청 명칭의 변경등기는 등기예규 제1657호 2.에서 정한다. 같은 예규 2. 나.는 국유재산법 제16조제1항의 관리전환 협의 또는 같은 조 제2항의 총괄청의 관리전환 결정으로 국유재산이 다른 관리청으로 이관되는 경우에 종전의 관리청이 발급한 관리전환 협의서 또는 총괄청이 발급한 관리전환 결정서를 첨부하여 관리청 명칭의 변경등기를 한다고 정한다.

등기명의인표시 변경·경정이 다른 사람을 가리키게 되면 어떻게 하나

등기명의인표시 변경(경정)등기가 동일성을 해치는 방법으로 행하여져 타인을 표상하게 되었다면, 원래의 등기명의인은 새 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구할 수밖에 없다(92다39167).

판결요지는 두 경우를 나눈다. 동일성이 유지되는 범위 안의 표시변경(경정)등기는 등기부상의 표시를 실제와 합치시키기 위한 것일 뿐 어떠한 권리변동도 가져오지 않으므로, 등기가 잘못된 경우에도 등기명의인이 다시 소정의 서면을 갖추어 경정등기를 하면 되고 등기의무자의 관념이 있을 수 없다. 이 판결은 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호 전부개정 전) 제31조(현행 부동산등기법 제23조 제6항에 해당)를 참조조문으로 든다.

예규도 같은 구별을 정한다. 동일성을 해하는 등기명의인표시경정등기의 신청임에도 등기관이 이를 간과하여 수리한 경우, 종전 등기명의인으로의 회복등기 신청은 현재의 등기명의인이 단독으로 하거나 종전 등기명의인과 공동으로 하여야 한다. 종전등기명의인이 단독으로 한 등기신청은 수리할 수 없다(등기예규 제1564호 2. 다. (1) (다)). 등기기록상 권리를 이전하여 현재 등기명의인이 아닌 종전 등기명의인 또는 이미 사망한 등기명의인에 대한 등기명의인표시경정등기신청도 수리할 수 없다(같은 예규 2. 다. (2)).

경정 신청이 각하되면 어떻게 다투나

등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 그 결정 또는 처분을 한 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있다(부동산등기법 제100조).

각하와 이의신청

등기관은 부동산등기법 제29조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다. 각 호에는 사건이 등기할 것이 아닌 경우(제2호)와 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우(제8호)가 있다. 다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 각하하지 않는다(같은 조 단서). 83마226은 경정등기신청이 각하된 사안에서 그 처분을 유지한 원심결정이 정당하다고 하여 재항고를 기각한 결정이다.

이의신청은 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 결정 또는 처분을 한 등기관이 속한 등기소에 이의신청서를 제출하거나 전산정보처리조직을 이용하여 이의신청정보를 보내는 방법으로 한다(부동산등기법 제101조). 이의신청서에는 이의신청인의 성명과 주소, 이의신청의 대상인 등기관의 결정 또는 처분, 이의신청의 취지와 이유, 그 밖에 대법원예규로 정하는 사항을 적고 신청인이 기명날인 또는 서명하여야 한다(부동산등기규칙 제158조 제1항). 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없다(부동산등기법 제102조). 관할 지방법원은 이의에 대하여 이유를 붙여 결정을 하여야 하고(같은 법 제105조 제1항), 그 결정에 대하여는 「비송사건절차법」에 따라 항고할 수 있다(같은 조 제2항). 이의신청의 절차는 등기관 처분에 대한 이의신청에서 본다.

이미 마쳐진 경정등기

이미 마쳐진 경정등기를 다투는 방법은 사건 유형에 따라 나뉜다.

95다33214는 구 부동산등기법 제55조 제2호(사건이 등기할 것이 아닌 때)와 제178조(등기공무원의 처분에 대한 이의신청)를 적용한 판결이고, 현행 부동산등기법 제29조 제2호와 같은 법 제100조가 이에 대응한다. 같은 판결과 2012마180은 ‘사건이 등기할 것이 아닌 때’를 등기신청이 신청 취지 자체에 의하여 법률상 허용될 수 없음이 명백한 경우라고 본다.

이미 마쳐진 등기에 대하여 부동산등기법 제29조 제1호 및 제2호의 사유로 이의한 경우 등기관은 그 이의가 이유 있다고 인정하면 법 제58조의 절차를 거쳐 그 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기규칙 제159조 제1항). 이의가 이유 없다고 인정하면 이의신청서 또는 이의신청정보를 관할 지방법원에 보내야 한다(같은 조 제2항). 제29조 제1호 및 제2호 외의 사유로 이의한 경우에도 등기관은 이의신청서 또는 이의신청정보를 관할 지방법원에 보내야 한다(같은 조 제3항).

실무 체크포인트

• 등기원인 경정 신청서와 등기원인증서를 대조한다. 신청서의 기재가 증서와 부합하지 않는데 그대로 등기되었다면 등기필증 등 착오를 증명하는 서면을 붙여 신청한다(단독신청에 의한 등기는 단독신청으로, 공동신청에 의한 등기는 공동신청으로). 증서와 같은 내용으로 완료된 등기라면 예규의 예시와 같이 착오 또는 유루로 실체관계와 일치하지 않음을 증명하는 서면을 붙이고, 신청서에 권리가 감축되는 자를 등기의무자로, 권리가 증가되는 자를 등기권리자로 각 기재하여야 한다(등기예규 제1564호 2. 나. (2), (3) (가)).
• 공동 신청으로 마쳐진 등기의 원인 경정은 공동으로 신청한다. 상대방이 거부하면 경정등기절차이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청한다(2012다118549, 부동산등기법 제23조 제4항).
• 소유권 경정은 소유권이 감축되는 자의 인감증명을 신청서에 붙인다. 등기상 이해관계 있는 제3자가 있고 동의서나 재판의 등본이 없으면 주등기로 하고, 제3자가 없으면 부기등기로 한다. 실질이 일부말소인 경정은 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에 그의 승낙서 등을 첨부한 경우에는 부기등기로 하고, 이를 첨부하지 아니한 경우 등기관은 그 등기신청을 수리하여서는 아니 된다(등기예규 제1564호 2. 나. (4), (5)).
• 국가 명의의 등기를 지방자치단체 명의로 바로잡으려면 경정이 아니라 선례가 정한 절차를 따른다. 관리청변경등기를 거쳐 말소를 촉탁하거나, 관리청변경등기 후 ‘국’에서 ‘OO군’으로 소유권이전등기촉탁을 한다(등기선례 제200903-1호 2., 3.).
• 경정 신청이 각하되면 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 하지 않고 이의신청서를 해당 등기소에 낸다. 이의신청서 기재사항은 규칙 제158조 제1항이 정한다(부동산등기법 제102조, 부동산등기규칙 제158조 제1항).

관련

• 개념·해설
  경정등기경정등기 신청등기관 처분에 대한 이의신청집합건물이 일반건물로 등기되어 있으면 어떻게 나누나
• 판례
  2016다63092012다1185492012다2216795다3321492다3916783마2262012마180
• 예규·선례
  등기예규 제1564호등기예규 제1657호등기선례 제200903-1호
• 법령
  국유재산법 제2조부동산등기법 제23조부동산등기법 제29조부동산등기법 제32조부동산등기법 제52조부동산등기법 제58조부동산등기법 제98조부동산등기법 제100조부동산등기법 제101조부동산등기법 제102조부동산등기법 제105조부동산등기규칙 제158조부동산등기규칙 제159조