지분 비율이 다른 공유토지는 합필되는가

합병 신청 전부터 소유자별 공유지분이 다른 토지는 합병 신청을 할 수 없고(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제66조 제3항 제5호), 합필등기도 할 수 없다고 본 회답이 있다(등기선례 제1-553호). 토지합병절차를 마친 뒤의 특례는 따로 있다. 비율이 같으면 합병등기를 할 수 있다고 본 회답도 있다(등기선례 제3-646호).

쉽게 말하면 — 갑과 을이 A토지는 갑 1/3·을 2/3로, B토지는 갑 2/3·을 1/3로 공유하는 경우입니다. 이 두 토지는 합병 신청을 할 수 없고(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제66조 제3항 제5호) 합필등기도 허용되지 않습니다(등기선례 제6-394호 나항).

갑과 을이 계약으로 지분을 동일하게 정리하거나 공유물분할 등으로 지적을 정리한 뒤에 합필을 할 수 있을 것이라는 회답이 있습니다(등기선례 제6-394호 나항 끝 괄호).

소유자별 공유지분이 다른 토지는 합병 신청을 할 수 있는가

토지소유자는 합병하려는 토지의 소유자별 공유지분이 다른 경우에는 합병 신청을 할 수 없다. 법은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 합병 신청을 할 수 없다.”고 정하고, 제3호에서 “그 밖에 합병하려는 토지의 지적도 및 임야도의 축척이 서로 다른 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”를 든다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조 제3항 본문·제3호).

시행령은 그 위임에 따라 “법 제80조제3항제3호에서 … 대통령령으로 정하는 경우란 다음 각 호의 경우를 말한다.”고 정하고, 제5호에 “합병하려는 토지의 소유자별 공유지분이 다른 경우”를 둔다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제66조 제3항 본문·제5호). 같은 항 제1호는 지적도 및 임야도의 축척이 서로 다른 경우, 제2호는 합병하려는 각 필지가 서로 연접하지 않은 경우를 든다. 나머지 호와 대장상 합병의 순서는 합필등기 신청에서 다룬다.

등기 단계에서도 같은 결론이다. 소유자별 공유지분이 상이한 경우 합필을 허용하는 것은 불가능하다고 1999년에 회답했고(등기선례 제6-394호 나항), 공유자의 지분이 각각 상이한 토지의 합필등기는 이를 할 수 없다고 1983년에 회답했다(등기선례 제1-553호).

지분 비율이 다른 토지의 합필등기는 왜 허용되지 않는가

1999년 회답은 합필을 허용한다면 두 가지 방법이 있을 것이라고 보고 두 방법을 각각 배척한다(등기선례 제6-394호 나항). 사안은 2인이 두 필의 토지를 공유하고 각 토지별 지분비율이 상이한 경우로, 30㎡인 A토지는 갑이 1/3, 을이 2/3의 지분씩을, 60㎡인 B토지는 갑이 2/3, 을이 1/3의 지분씩을 소유하는 예를 든다.

합필 전 각 필의 지분을 따로 두는 방법

첫째 방법은 합필 전의 각 필의 토지에 상응하는 부분들에 대하여 각각 상이한 비율의 지분을 가지게 하는 것이다. 회답은 1필의 토지를 구분하여 이렇게 하는 것이 “현행 부동산등기법상 허용될 수 없을 뿐만 아니라 등기부에 이를 공시할 방법조차 없으므로 불가능하다.”고 한다(등기선례 제6-394호 나항). 권리자가 2인 이상이면 권리자별 지분을 기록하여야 한다(부동산등기법 제48조 제4항).

합필 전 각 필의 지분의 합으로 정하는 방법

둘째 방법은 합필 후의 토지에 대하여 합필 전의 각 필의 토지지분의 합을 가지게 하는 것이다. 위 예에서는 합필 후 90㎡인 C토지에 대하여 갑이 5/9, 을이 4/9의 지분을 가진다(등기선례 제6-394호 나항).

회답은 이 방법이 “부동산표시변경등기에 불과한 합필등기에 의하여 토지소유자 상호간에 권리를 이전하는 결과를 초래하게 되는 문제점”이 있다고 본다. 위 예에서 합필등기를 하면 결과적으로 A토지에 대하여 갑은 2/9지분을 을로부터, B토지에 대하여 을은 1/9지분을 갑으로부터 취득하게 되고, 이는 표시변경등기의 성질상 허용될 수 없다고 한다(등기선례 제6-394호 나항).

경제적 가치의 차이와 각종 의무의 잠탈

회답은 “현실적으로 각 토지간 경제적 가치의 차이가 존재하므로 단순한 지분의 합만으로 각자의 지분을 정할 수 없고”라고 본다. 이를 소유자간의 합의에 맡기면 합필을 이유로 당사자간에 얼마든지 권리이전을 할 수 있다고 한다. 예로 각 토지의 경제적 가치가 다름을 이유로 갑이 8/9, 을이 1/9지분을 소유할 수도 있다고 든다.

그렇게 되면 권리이전에 따르는 각종 의무(취득세 등)를 잠탈할 가능성을 배제할 수 없다는 것이 회답의 마지막 이유다(등기선례 제6-394호 나항).

합필하여 다시 분필하는 등기

1984년 회답은 공유자의 지분이 각각 상이한 토지에 대하여는 합필등기를 할 수 없고, 따라서 이를 합필하여 다시 분필하는 등기도 할 수 없다고 한다(등기선례 제1-559호). 질의는 공유자 갑, 을, 병의 지분이 각각 1/3씩인 토지와 갑의 지분은 461.2/949.2이고 을, 병의 지분은 각각 244/949.2인 토지를 대장상 합병하여 다시 3필지로 분할한 경우였다.

지분 비율을 같게 정리하려면 어떻게 하는가

공유자들이 계약으로 지분을 동일하게 정리하거나 공유물분할 등을 통하여 지적을 정리한 뒤에 합필을 할 수 있을 것이라는 것이 1999년 회답이다(등기선례 제6-394호 나항 끝 괄호). 두 방법의 일반 근거는 민법에 있다.

공유자는 그 지분을 처분할 수 있다(민법 제263조). 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다(같은 법 제268조 제1항).

분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다(민법 제269조 제1항). 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다(같은 조 제2항).

등기의 신청인도 방법에 따라 나뉜다. 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하고(부동산등기법 제23조 제1항), 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(같은 조 제4항).

분수 표기가 달라도 소유자별 비율이 같으면 합필(합병)등기를 할 수 있는가

등기관은 두 토지에서 소유자별 지분비율이 동일하면 분수 표기가 달라도 합병등기를 할 수 있다고 1991년에 회답했다(등기선례 제3-646호). 사안은 A토지의 갑지분이 577.3분의 372.01, 을지분이 577.3분의 205.29이고, B토지의 갑지분이 88.9분의 57.29, 을지분이 88.9분의 31.61로 등기된 경우다.

A, B 각 토지에 대한 갑지분비율이 100분의 64.44, 을지분비율이 100분의 35.56으로서 양 토지에 대한 갑·을의 지분비율이 동일하므로 합병등기를 할 수 있다는 것이다.

다만 합병된 토지전체면적을 분모로 하여 환산한 지분, 즉 갑의 지분 666.2분의 429.3, 을의 지분 666.2분의 236.9로 변경하는 등기는 할 수 없다고 한다(등기선례 제3-646호). 합필등기에서 등기관은 을 토지의 등기기록 중 갑구에 갑 토지의 등기기록에서 소유권의 등기를 옮겨 기록하고, 합병으로 인하여 옮겨 기록한 뜻, 신청정보의 접수연월일과 접수번호를 기록하여야 한다(부동산등기규칙 제80조 제1항).

소유자 주소가 다르면 합병·합필을 할 수 있는가

토지소유자는 합병하려는 토지 소유자의 주소가 서로 다른 경우에도 합병 신청을 할 수 없다. 다만 지적소관청이 행정정보의 공동이용으로 토지 소유자가 동일인임을 확인할 수 있는 경우는 제외한다.

법은 합병하려는 토지의 소유자가 서로 다른 경우(제1호)와 대통령령으로 정하는 경우(제3호)에는 합병 신청을 할 수 없다고 정한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조 제3항 제1호·제3호). 시행령 제66조 제3항 제7호 본문은 “합병하려는 토지 소유자의 주소가 서로 다른 경우”를 든다.

같은 호 단서는 지적소관청의 확인을 전제로 한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제66조 제3항 제7호). 확인 방법은 “제1항에 따른 신청을 접수받은 지적소관청이 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 목의 사항을 확인(신청인이 주민등록표 초본 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 자료를 첨부하도록 하여 확인)”하는 것이다.

그 결과 “토지 소유자가 동일인임을 확인할 수 있는 경우는 제외한다.”는 것이 단서의 문언이다(같은 호 단서). 확인 사항은 다음과 같다.

가목: 토지등기사항증명서
나목: 법인등기사항증명서(신청인이 법인인 경우만 해당한다)
다목: 주민등록표 초본(신청인이 개인인 경우만 해당한다)

1999년 회답은 주소가 다른 경우 합필을 제한하는 것이 각 필지의 소유자가 동일인인지 여부를 확인할 수 없기 때문이라고 설명한다. 소유자의 이름은 동일하나 주소가 다른 경우에 아무런 확인없이 합필을 허용한다면, 동명이인인 경우 소유자가 다른 토지에 대하여 합필을 하게 되는 결과를 초래할 우려가 있다는 것이다(등기선례 제6-394호 가항).

같은 회답은 동일인임에도 주소가 다른 경우에는 “주소를 증명하는 서면 등을 첨부하여 등록주소를 변경하면 될 것임”이라고 덧붙인다(등기선례 제6-394호 가항). 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제6항).

합필등기는 어떤 경우에 할 수 없는가

등기관은 합필하려는 토지에 법이 든 등기 외의 권리에 관한 등기가 있는 경우에는 합필의 등기를 할 수 없다(부동산등기법 제37조 제1항 본문). 합필하려는 토지에 있어도 합필의 등기를 할 수 있는 등기는 다음 각 호와 같다.

부동산등기법 제37조 제1항 제1호: 소유권ㆍ지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 및 승역지(承役地: 편익제공지)에 하는 지역권의 등기
부동산등기법 제37조 제1항 제2호: 합필하려는 모든 토지에 있는 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기
부동산등기법 제37조 제1항 제3호: 합필하려는 모든 토지에 있는 제81조 제1항 각 호의 등기사항이 동일한 신탁등기

저당권의 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일하더라도, 갑 토지의 저당권은 토지 전부를 목적으로 하고 을 토지의 저당권은 소유권의 일부 지분만을 목적으로 하면 갑 토지를 을 토지에 합병하는 합필등기를 신청할 수는 없다고 2019년에 회답했다(부동산등기선례 제201904-1호). 사안은 소유권의 등기명의인이 동일한 두 토지의 등기기록 모두에 소유권의 등기 외에 그 저당권에 관한 등기만 있는 경우다.

등기관이 제1항을 위반한 등기의 신청을 각하하면 지체 없이 그 사유를 지적소관청에 알려야 한다(부동산등기법 제37조 제2항).

토지의 합병이 있는 경우 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청하여야 한다(같은 법 제35조). 이 토지의 표시변경등기를 신청하는 경우에는 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 제공하고, 그 변경을 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보를 첨부정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제72조 제1항·제2항).

토지합병절차를 마친 뒤 합필등기 전에 권리 등기가 되면 어떻게 하는가

토지 소유권의 등기명의인은 합병절차 뒤 등기가 된 다음 두 경우에 이해관계인의 승낙을 받아 합필등기를 신청한다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 토지합병절차를 마친 후 합필등기를 하기 전에 합병된 토지 중 어느 토지에 관하여 소유권이전등기가 된 경우가 첫째다. 이 경우라 하더라도 이해관계인의 승낙이 있으면 해당 토지의 소유권의 등기명의인들은 합필 후의 토지를 공유로 하는 합필등기를 신청할 수 있다(같은 법 제38조 제1항). 같은 절차를 마친 후 합필등기를 하기 전에 합병된 토지 중 어느 토지에 관하여 제37조 제1항에서 정한 합필등기의 제한 사유에 해당하는 권리에 관한 등기가 된 경우가 둘째다. 이 경우라 하더라도 이해관계인의 승낙이 있으면 해당 토지의 소유권의 등기명의인은 그 권리의 목적물을 합필 후의 토지에 관한 지분으로 하는 합필등기를 신청할 수 있다. 다만 요역지에 하는 지역권의 등기가 있는 경우에는 합필 후의 토지 전체를 위한 지역권으로 하는 합필등기를 신청하여야 한다(같은 조 제2항). 법 제38조에 따른 합필등기를 신청하는 경우에는 종전 토지의 소유권이 합병 후의 토지에서 차지하는 지분을 신청정보의 내용으로 제공하고, 토지소유자들의 확인이 있음을 증명하는 정보와 이해관계인이 있을 때 그 승낙이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제81조 제1항·제2항).

등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 그 결정 또는 처분을 한 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있다(부동산등기법 제100조). 이의에 대한 결정에 대하여는 「비송사건절차법」에 따라 항고할 수 있다(같은 법 제105조 제2항). 신청 방법은 등기관 처분에 대한 이의신청에서 다룬다.

사안별로 합병 신청과 합필등기는 어떻게 되는가

토지소유자는 사안마다 합병 신청과 합필등기의 가부를 아래 표처럼 나누어 본다.

사안	합필·합병 가부	근거
합병 신청 전부터 두 토지의 소유자별 공유지분이 상이하다	합병 신청을 할 수 없고 합필등기를 할 수 없다	공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제66조 제3항 제5호, 등기선례 제1-553호
분수 표기는 다르나 소유자별 비율이 동일하다	합병등기를 할 수 있고, 합병 후 면적을 분모로 환산한 지분으로 변경하는 등기는 할 수 없다	등기선례 제3-646호
소유자 주소가 서로 다르다	합병 신청을 할 수 없다. 지적소관청이 행정정보의 공동이용으로 동일인임을 확인할 수 있는 경우는 제외한다	공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제66조 제3항 제7호
저당권 목적이 한 토지는 전부, 다른 토지는 일부 지분이다	합필등기를 신청할 수는 없다	부동산등기선례 제201904-1호

실무 체크포인트

각 토지의 공유자별 비율을 비교한다. 소유자별 공유지분이 다르면 합병 신청을 할 수 없다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제66조 제3항 제5호). 분수 표기만 다르고 소유자별 비율이 같은지는 두 토지의 등기된 지분을 환산해 대조한다(등기선례 제3-646호).
지분을 같게 하는 방법을 먼저 정한다. 계약으로 지분을 동일하게 정리하거나 공유물분할 등을 통하여 지적을 정리한 뒤에 합필을 할 수 있을 것이라는 회답이 있다(등기선례 제6-394호 나항).
소유자 주소를 대조한다. 주소가 서로 다르면 시행령 제66조 제3항 제7호 단서의 확인(토지등기사항증명서 등)이 있는지 본다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제66조 제3항 제7호).
저당권 등기의 목적 범위를 대조한다. 등기원인·연월일·접수번호가 같아도 한 토지는 전부, 다른 토지는 일부 지분이 목적이면 합필등기를 신청할 수 없다(부동산등기선례 제201904-1호).