대지권 표시 누락·오류의 직권정리와 경정

대지권 표시가 틀렸다고 모두 신청할 일은 아니다. 토지 표시가 바뀐 뒤 건물 쪽 표시를 맞추거나 등기관의 착오를 바로잡는 일은 직권 처리 대상이다(부동산등기법 제32조, 부동산등기규칙 제94조의2). 신청정보에 적은 대지권 종류·비율이 처음부터 잘못된 경우는 소유권 등기명의인이 표시경정을 단독 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항).

쉽게 말하면 — 토지가 분할되었거나 등기소가 잘못 옮겨 적은 것은 등기소가 고칩니다. 처음 신청한 대지권 비율 자체가 틀렸다면 소유명의인이 경정등기를 신청해야 합니다.

언제 등기관이 직권으로 고치나

토지 등기기록의 소재·지번·지목·면적(부동산등기법 제34조)에 변경·경정등기를 마치면 등기관은 1동 건물 표제부의 대지권 목적 토지 표시를 직권으로 정리하여야 한다(부동산등기규칙 제94조의2 제1항). 분필·합필등기를 마친 때에는 1동 건물 표제부의 토지 표시와 전유부분 표제부의 대지권 표시 중 변경된 사항을 직권으로 정리하여야 한다. 토지대장이나 임야대장과 일치하도록 토지 표시를 경정한 때에는 해당 표시에 관하여 경정된 사항을 같은 방법으로 직권 정리하여야 한다(같은 조 제2항).

등기관이 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻을 잘못 적었다면 지체 없이 직권경정하여야 한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제32조 제2항). 이해관계인은 직권발동을 촉구하는 신청을 할 수 있고(등기선례 제7-359호), 이는 신청인 명의의 표시경정 신청과 다르다. 등기관은 착오·누락을 발견했을 때와 직권경정을 마친 뒤 등기권리자·등기의무자 또는 등기명의인에게 알려야 한다(부동산등기법 제32조 제1항·제3항).

언제 소유명의인이 경정등기를 신청하나

대지권의 종류나 비율을 신청인이 잘못 제공해 등기가 처음부터 틀렸다면 구분건물 소유권의 등기명의인이 표시경정을 단독 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항). 대지권의 변경·경정·소멸을 신청할 때는 그에 관한 규약·공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부한다(부동산등기규칙 제86조 제2항).

대지권이 사후에 변경되거나 소멸했다면 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제41조 제1항). 처음 신청한 종류·비율의 착오를 바로잡는 경정은 이러한 사후 변경과 구별해야 한다. 같은 1동 건물의 다른 구분건물 소유명의인은 대지권 변경·소멸등기를 대위하여 신청할 수 있다(같은 조 제3항).

변경·경정으로 건물 등기기록에 대지권등기를 하면 등기관은 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다. 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 바뀌거나 소멸하면 그 뜻을 기록하고 대지권이라는 뜻의 등기를 말소하여야 한다(부동산등기규칙 제91조 제2항·제3항).

잘못된 직권기록 뒤의 등기는 어떻게 정리하나

등기선례 제7-359호는 직권경정과 직권말소를 구별한다. 등기관이 제외 지분까지 잘못 적은 대지권이라는 뜻의 등기는 직권경정 대상이다(제1항). 대지권이라는 뜻이 등기된 뒤 그 지분에 마쳐진 압류·가압류는 허용되지 않는 등기이므로 직권말소 대상이다(제2항, 부동산등기법 제61조 제4항). 후자의 말소는 표시 착오를 경정하면 당연히 따라오는 처리가 아니다. 다른 권리등기의 말소 여부도 그 원인과 순위에 따라 별도로 판단한다.

멸실등기 뒤에 누락을 발견하면 어떻게 하나

구분건물의 소유권이전등기나 멸실등기를 신청할 때 대지권 목적 토지의 표시가 토지 등기기록과 맞지 않으면, 등기관이 그 신청을 처리하기 전에 표시변경·경정을 직권으로 하여야 한다(부동산등기규칙 제94조의2 제3항·제4항). 신청인이 별도의 표시변경등기를 먼저 신청할 필요는 없다.

멸실등기를 마치면서 분필된 토지 중 일부에 대지권이라는 뜻의 말소와 권리등기 전사를 빠뜨렸다면 등기관이 직권으로 보완하여야 한다(부동산등기규칙 제93조, 등기선례 제9-141호). 소유명의인이나 그 채권자는 등기관의 직권발동을 촉구할 수 있다(등기선례 제9-141호). 누락된 등기를 신청인 명의의 새 신청으로 다시 하는 절차가 아니다. 반대로 가등기에 기한 본등기를 위해 대지권을 먼저 말소하는 것은 착오 보완이 아니라 예정된 선행 절차다(대지권등기 전 가등기에 기한 본등기).

직권경정이 되지 않으면 어떻게 불복하나

직권발동 촉구는 정식 등기신청과 다르다. 따라서 등기관이 직권경정을 하지 않았다는 사정만으로 언제나 부동산등기법 제100조의 이의 대상이 되는 것은 아니다. 등기관이 이미 등기를 마친 적극적 처분도 신청취지 자체가 법률상 허용될 수 없는 경우 등 부동산등기법 제29조 제1호·제2호에 해당하지 않으면 이의로 말소를 구할 수 없다(2011마1892).

등기관의 결정·처분에 대한 이의는 관할 지방법원이 판단하지만, 이의신청서는 해당 등기관이 속한 등기소에 제출하거나 전산정보처리조직으로 보낸다(부동산등기법 제100조 · 부동산등기법 제101조). 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 할 수 없고, 이의신청만으로 집행이 정지되지 않는다(부동산등기법 제102조 · 부동산등기법 제104조).

실무 체크포인트

토지 표시 변경(부동산등기규칙 제94조의2), 등기관 착오(부동산등기법 제32조), 신청인의 대지권 비율 오류(부동산등기법 제23조 제5항)를 먼저 구별한다.
신청 사유라면 대지권에 관한 규약·공정증서 등을 확보한다(부동산등기규칙 제86조 제2항).
직권 사유라면 직권발동을 촉구하고 정리된 토지·건물 등기기록을 둘 다 확인한다(등기선례 제7-359호 · 등기선례 제9-141호).
수용을 위한 분필 뒤 비율을 잘못 다시 계산한 경우는 대지권 토지의 수용등기 절차와 함께 확인한다.
대지권의 변경·소멸이라는 사후 사실이 있으면 1개월 기한을 확인한다(부동산등기법 제41조 제1항).