대지권등기 전 가등기에 기한 본등기

대지권등기 전에 마친 가등기의 본등기 범위는 가등기 당시에 등기된 대상으로 판단한다. 전유부분만 가등기되었다면 후에 제3취득자가 취득한 대지사용권까지 가등기의 효력이 늘어나지 않는다. 전유부분과 대지권이 함께 표시된 인낙조서정본을 첨부하더라도 둘을 일체로 본등기할 수 없다(등기선례 제6-441호).

쉽게 말하면 — 가등기를 할 때 집만 대상이었다면, 나중에 붙은 땅 지분까지 예약자의 것이 되지는 않습니다. 먼저 대지권등기를 풀고, 가등기가 보전한 건물만의 본등기를 신청합니다.

가등기 당시의 대상이 왜 중요한가

본등기의 범위는 가등기가 보전한 권리에 한정되기 때문이다. 본등기의 순위는 가등기 순위에 따르지만(부동산등기법 제91조), 순위보전 효과가 가등기 당시 보전되지 않은 권리까지 확장되지는 않는다.

등기선례 제6-441호의 사안에서는 가등기 뒤 대지권등기를 하면서 기존 가등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻이 기록되었다. 이 처리례에 따르면 전유부분 가등기의 효력은 제3취득자가 나중에 취득한 대지사용권에 미치지 않는다. 전유부분 저당권의 효력이 사후 취득한 대지사용권에 미치는지를 판단한 94다12722와는 권리의 종류가 다르다.

같은 사안을 표제로 정리한 등기선례 제6-592호는 제6-441호를 참조한다. 따라서 후취 대지사용권까지 본등기할 수 있다는 별도 근거로 읽지 않는다.

전유부분만 가등기된 경우는 어떻게 신청하나

먼저 대위로 대지권을 말소한 뒤, 건물만을 대상으로 가등기에 기한 본등기를 신청한다.

대지권말소 신청

가등기권자는 소유권 등기명의인을 대위하여 건물표시변경등기 방식으로 대지권을 먼저 말소한다(등기선례 제6-441호 · 등기선례 제7-375호). 표시변경등기는 소유권 등기명의인이 단독으로 신청하는 등기이므로(부동산등기법 제23조 제5항), 가등기권자는 대위관계를 밝혀 신청한다.

대지권이 등기된 구분건물에는 건물만을 대상으로 소유권이전등기를 할 수 없다. 토지 소유권이 대지권인 경우에는 토지 등기기록에도 토지만을 대상으로 소유권이전등기를 할 수 없다. 따라서 본등기 전에 대지권을 말소해야 한다(부동산등기법 제61조 제3항·제4항).

등기관은 건물 등기기록의 종전 대지권 표시를 말소한다는 뜻을 기록한다(부동산등기규칙 제91조 제1항, 부동산등기규칙 제87조 제1항). 토지 등기기록에는 대지권이 대지권이 아닌 권리로 되었다는 뜻을 기록한 뒤, 대지권이라는 뜻의 등기를 말소하여야 한다(부동산등기규칙 제91조 제3항).

이처럼 본등기를 위해 대지권을 말소하는 절차는 등기관의 착오나 누락을 바로잡는 대지권 표시 누락·오류의 직권정리와 경정과 구별해야 한다.

대지권말소 신청에는 대지권의 소멸에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제86조 제2항). 이 가등기 본등기 경로에 대한 별도의 첨부 면제는 인용 선례에 없다.

본등기와 직권말소

그다음에는 건물만을 대상으로 가등기에 기한 본등기를 신청한다(등기선례 제6-441호). 등기의무자는 가등기 당시의 소유자이며, 가등기 뒤 제3자에게 소유권이 이전됐더라도 바뀌지 않는다(등기예규 제1849호 4.가.(1)).

소유권이전 본등기를 한 등기관은 가등기 뒤 본등기 전에 마쳐진 등기를 부동산등기법 제92조와 부동산등기규칙 제147조가 정한 범위에서 직권말소한다. 모든 후행등기가 말소되는 것은 아니다. 규칙 제147조 제1항 각 호의 제외 대상과 체납처분 압류의 통지·이의 절차를 따로 확인해야 한다.

건물과 토지지분을 둘 다 가등기했다면 어떤가

가등기 당시 전유부분과 대지지분에 각각 가등기가 있었다면 두 가등기에 관하여 각각 본등기를 신청한다. 중간에 대지권등기를 마쳤다면 가등기권자가 소유권 명의인을 대위하여 대지권말소를 먼저 신청한다. 그 뒤 건물과 토지지분에 관한 각 본등기를 신청한다(등기선례 제7-375호). 등기선례 제7-511호는 이 절차에서 제7-375호를 참조하므로, 건물과 대지지분에 각각 가등기가 있었던 범위에서 적용한다.

실무 체크포인트

가등기 접수 당시 건물만 대상이었는지, 토지지분도 함께 대상이었는지 각 등기기록으로 확인한다(등기선례 제6-441호 · 등기선례 제7-375호).
대지권등기가 가등기 뒤에 마쳐졌다면 가등기권자가 소유권 명의인을 대위하여 대지권말소를 먼저 신청한다(등기선례 제6-441호 · 등기선례 제7-375호).
후행등기의 직권말소 범위와 제외 대상은 부동산등기법 제92조와 부동산등기규칙 제147조를 따로 대조한다.
건물만의 가등기인지 건물과 토지지분 각각의 가등기인지에 따라 본등기 대상을 나눈다(등기선례 제6-441호 · 등기선례 제7-375호).