신청서·위임장의 성명·주소가 등기부와 다른 경우

등기신청에 적힌 성명·주소가 다른 서류나 등기기록과 다르면, 누구의 어떤 표시가 다른지부터 확인해야 한다. 주소 변동을 증명하면 보정할 수 있는 경우가 있지만, 성명 불일치나 등기기록 자체의 잘못은 변경·경정등기를 먼저 해야 할 수 있다(부동산등기법 제29조 제7호·제8호).

어떤 불일치는 증명서로 해결할 수 있나

소유권이전등기의 매수인(등기권리자) 주소가 매매계약서·위임장과 다른 경우는 주소 변동을 증명하면 신청할 수 있다. 예를 들어 주민등록표초본 등으로 계약서의 예전 주소와 신청서의 현주소가 같은 사람의 주소임을 연결할 수 있어야 한다(등기선례 제2-172호).

등기의무자의 주소가 등기기록과 다른 경우에도 예외가 있다. 신청정보와 등기기록의 주민등록번호가 같고, 주소를 증명하는 정보로 주소 변동과 동일인임이 확인되면 주소가 다르다는 이유로 각하하지 않는다(부동산등기규칙 제52조의2 제1항).

소유권이전등기에서는 제52조의2 제1항에 해당하지 않더라도, 실제 주소변경이고 첨부된 주소증명정보로 변동이 명백하면 등기관이 직권으로 등기명의인표시변경등기를 하여야 한다(부동산등기규칙 제122조). 행정구역 또는 그 명칭의 변경만 원인이라면 등기기록상 행정구역 또는 명칭은 변경등기가 있는 것으로 본다(부동산등기법 제31조).

언제 표시변경·경정등기를 먼저 해야 하나

성명 불일치는 주소에 관한 현행 예외로 해결할 수 없다. 신청서의 등기의무자 성명과 등기기록의 성명이 다르면 동일인임을 확인하고, 성명 변경등기나 경정등기를 선행하는 방법을 검토한다(등기선례 제1-229호).

다만 등기원인이 생긴 뒤 상속·합병 등 포괄승계가 있어 포괄승계인이 신청하는 경우에는 표시 불일치가 각하사유에서 제외된다(부동산등기법 제27조; 부동산등기법 제29조 제7호 가목).

주소 불일치라도 현행 예외가 항상 적용되는 것은 아니다. 등기의무자가 외국인, 국내 영업소·사무소를 등기하지 않은 외국법인, 법인 아닌 사단·재단이면 제52조의2 제1항을 적용하지 않는다. 원등기 당시부터 주소가 잘못 적혀 등기명의인의 표시에 경정사유가 있는 경우도 같다(같은 조 제2항·제3항).

신청하기 전에 무엇을 대조해야 하나

신청정보, 등기원인증명정보, 위임장과 등기기록을 함께 대조해야 한다. 신청정보와 등기원인증명정보가 일치하지 않거나, 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 않으면 원칙적으로 각하사유가 된다(부동산등기법 제29조 제7호·제8호).

새로 등기명의인이 되는 등기권리자는 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보를 제공한다. 소유권이전등기나 제52조의2에 따른 동일성 확인이 필요하면 등기의무자의 주소증명정보도 제공한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호).

실무 체크포인트

• 등기의무자의 주소만 다르면 실제 주소변경인지, 원등기의 오류인지, 행정구역·명칭 변경인지부터 나눈다(부동산등기규칙 제52조의2; 부동산등기규칙 제122조; 부동산등기법 제31조).
• 성명 변경이면 표시변경등기, 원등기의 표시가 처음부터 잘못되었으면 경정등기 절차를 검토한다. 두 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제6항).
• 보정이 가능하면 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고쳐야 각하를 면할 수 있다(부동산등기법 제29조 단서).
• 소유권이전 매수인의 계약서상 예전 주소는 주민등록표초본 등으로 현주소까지의 변동을 연결한다(등기선례 제2-172호).

관련

• 개념·해설
  위임장등기신청 각하사유등기신청의 쌍방대리·상대방대리
• 법령
  부동산등기법 제23조부동산등기법 제27조부동산등기법 제29조부동산등기법 제31조부동산등기규칙 제46조부동산등기규칙 제52조의2부동산등기규칙 제122조
• 예규·선례
  등기선례 제1-229호등기선례 제2-172호