대지권 토지의 수용등기 절차

대지권의 목적인 토지를 수용해 소유권이전등기를 하려면 먼저 건물 등기기록에서 대지권을 말소하는 표시변경등기를 신청한다. 그다음 수용을 원인으로 토지 소유권을 이전한다(등기선례 제6-254호 · 등기선례 제202312-3호).

쉽게 말하면 — 아파트에 묶인 땅은 땅만 따로 이전등기할 수 없습니다. 수용되는 땅을 대지권에서 먼저 분리한 뒤 사업시행자 명의로 옮깁니다.

왜 대지권을 먼저 말소해야 하나

대지권이라는 뜻이 등기된 토지 등기기록에는 토지만의 소유권이전등기를 할 수 없다(부동산등기법 제61조 제4항). 사업시행자는 수용의 개시일에 소유권을 취득하지만(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항), 그 변동을 등기기록에 반영하려면 선행 표시변경등기가 필요하다(등기선례 제6-254호).

대지권이 대지권이 아닌 권리로 되면 등기관은 토지 등기기록에 그 뜻을 기록하고 대지권이라는 뜻의 등기를 말소하여야 한다(부동산등기규칙 제91조 제3항). 이어서 토지 등기기록에 대지권인 권리와 권리자를 표시하여야 한다(부동산등기규칙 제93조 제1항). 건물 등기기록에 대지권에 대한 등기로서 효력이 있는 등기 중 대지권 이전등기 외의 등기가 있으면 이를 토지 등기기록으로 전사하여야 한다(같은 조 제2항).

토지 일부가 수용되면 어떤 순서로 하나

토지 일부분이 수용되면 대지권 말소의 표시변경등기와 분필등기를 먼저 한다(등기선례 제201212-1호). 표시변경등기는 원칙적으로 건물 소유권의 등기명의인이 대지권이 대지권이 아닌 권리로 된 때부터 1개월 이내에 신청하여야 한다(부동산등기법 제41조 제1항). 수용으로 소유권을 취득한 자는 건물 소유권의 등기명의인을 대위해 선행 표시변경등기를 신청할 수 있다(등기선례 제6-254호).

이 일부 수용 경로에서는 분할된 토지에 관한 간주규약을 폐지하거나 분리처분가능규약을 새로 작성할 필요가 없다(등기선례 제6-254호). 이는 법률행위로 대지사용권 지분을 분리 처분할 때의 규약과 구별된다.

수용으로 대지가 분필되어도 각 필지에 대한 기존 대지권 비율이 자동으로 다시 계산되는 것은 아니다. 분필 후 토지 면적을 새 분모로 삼아 대지권비율을 변경했다면 구분건물 소유권의 등기명의인이 다른 등기명의인을 대위하여 신청착오를 원인으로 경정할 수 있다(부동산등기법 제41조 제3항, 등기선례 제201212-1호). 직권정리와 신청 경정의 구별은 대지권 표시 누락·오류의 직권정리와 경정에서 설명한다.

토지 전부가 수용되면 어떻게 하나

대지권의 목적인 토지 전부가 수용되는 경우에도 먼저 대지권 말소를 내용으로 하는 건물표시변경등기를 신청한다. 그 뒤에 수용을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청한다(등기선례 제202312-3호).

소유권이전등기는 사업시행자인 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제99조 제1항). 국가나 지방자치단체가 등기권리자이면 지체 없이 그 등기를 등기소에 촉탁하여야 한다(같은 조 제3항, 등기선례 제6-254호).

수용등기와 함께 어떤 권리를 정리하나

사업시행자는 수용 소유권이전등기를 신청하면서 종전 소유자나 상속인 등을 갈음해 필요한 등기를 대위 신청할 수 있다. 대위할 수 있는 것은 토지표시나 등기명의인표시의 변경·경정, 상속 등 포괄승계에 따른 소유권이전등기다(부동산등기법 제99조 제2항). 앞 단계의 건물표시변경등기는 이 동시 대위와 근거가 다르며, 수용으로 소유권을 취득한 자가 건물 소유권의 등기명의인을 대위하여 신청할 수 있다는 선례에 따른다(등기선례 제6-254호).

등기관은 수용 소유권이전등기를 하면서 소유권·소유권 외의 권리·처분제한 등기를 직권말소한다. 다만 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권과 재결로 존속이 인정된 권리는 말소하지 않는다(부동산등기법 제99조 제4항). 대지권 해소 때 부동산등기규칙 제93조 제2항에 따라 건물에서 토지로 전사된 권리도 수용등기 단계에서 이 말소 대상과 예외를 다시 대조한다.

실무 체크포인트

수용 대상이 토지 일부인지 전부인지 확인한다(등기선례 제201212-1호 · 등기선례 제202312-3호).
토지 이전등기 앞에 대지권 말소 표시변경등기를 배치한다(등기선례 제6-254호).
분필했다는 이유로 대지권 비율을 임의로 재산정하지 않는다(등기선례 제201212-1호).
사업시행자의 단독신청인지 관공서의 촉탁인지 구별한다(등기선례 제6-254호).
재결로 존속이 인정된 권리와 그 토지를 위한 지역권은 직권말소 대상에서 제외한다(부동산등기법 제99조 제4항).
일부 수용에서는 간주규약을 폐지하거나 분리처분가능규약을 새로 작성하지 않는다(등기선례 제6-254호).