주택법상 금지사항 부기등기의 신청과 말소

금지사항 부기등기는 원칙적으로 사업주체가 신청하는 등기이고, 등기관이 처음부터 직권으로 붙이는 등기가 아니다(주택법 제61조 제3항·제4항, 등기선례 제200809-1호). 여기서는 실제 신청·말소 단계에서 필요한 서류와 절차를 다룬다.

부기등기는 어떻게 신청하나?

신청의무자는 사업주체다. 대지는 입주자 모집공고 승인 신청과 동시에 신청하되, 주택조합이 사업계획승인 신청일까지 소유권을 확보하지 못한 부분은 그 부분의 소유권이전등기와 동시에 신청한다. 건설된 주택은 원칙적으로 소유권보존등기와 동시에 신청한다(주택법 제61조 제4항). 다만 입주자로 선정된 지위를 취득한 사람이 없는 주택은 부기등기 대상에서 제외되고, 소유권보존등기 후 입주자모집공고 승인을 신청하는 경우에는 그 승인 신청 후 부기등기를 신청한다(주택법 시행령 제72조 제2항제2호, 등기예규 제1616호 제1호나목).

신청이 막히거나 특칙이 있는 경우

사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사인 대지나 조합원이 주택조합에 신탁한 대지에는 부기등기를 신청할 수 없고, 사업주체 명의가 아닌 부동산도 신청할 수 없다(주택법 시행령 제72조 제2항제1호, 등기예규 제1616호 4의4).
지적정리 전의 공공택지는 처음에는 부기등기를 하지 않지만, 지적정리가 끝나면 지체 없이 부기등기를 해야 한다(주택법 시행령 제72조 제2항제1호나목).

매도청구소송에서 승소판결을 받았거나 같은 항 라목 2)·3)의 사유로 소송을 제기하고 감정평가액을 공탁한 대지, 기존 권리의 말소소송에서 승소판결을 받은 대지도 처음에는 부기등기를 하지 않는다(주택법 시행령 제72조 제2항제1호라목·마목).
그 뒤 확정판결로 소유권을 확보하거나 권리가 말소되면 지체 없이 부기등기를 해야 한다(주택법 시행령 제72조 제2항제1호라목·마목).

대지에 이미 저당권·가등기담보권·전세권·지상권·등기되는 부동산임차권이 설정돼 있으면 부기등기 자체를 신청할 수 없다. 다만 그 설정이 주택법 시행령 제71조 제1호·제2호의 융자를 받기 위한 것임을 증명하는 정보를 제공하면 신청할 수 있다(등기예규 제1616호 4의4 가.(3)).

사업주체가 지역·직장주택조합이면(등록사업자와 공동사업주체인 경우 포함) 사업계획승인신청 확인서나 승인서를 붙여 입주자모집공고 승인신청 전이라도 대지에 대한 부기등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1616호 4의3).

주상복합건축물은 어떻게 다른가

주상복합건축물(주택 외 시설과 주택이 같은 건축물인 경우)은 신청 방식이 갈린다. 사업계획승인 대상이면 위 대지 신청 방식을 그대로 따르고, 건축허가 대상이면 주택이 30세대(「주택법 시행령」 제27조제1항제2호 각 목에 해당하면 50세대) 이상인 경우에 한해 신청할 수 있다(등기예규 제1616호 4의2).

대지에 대한 부기등기는 사업주체 소유 지분 전부에 하고, 주택에 대한 부기등기는 전유부분 중 주택에만 하며 주택 외 시설에는 부기하지 않는다. 사업주체는 주택 외 시설의 대지권비율만큼 대지의 부기등기를 말소하는 변경등기와 주상복합건축물의 소유권보존등기를 동시에 신청해야 한다(등기예규 제1616호 4의2).

사업계획승인 대상 대지에는 주택건설사업계획승인서와 입주자모집공고 승인 신청 사실에 관한 관할 관청의 확인서를 붙인다(등기예규 제1616호 제1호가목).
건축허가 대상 주상복합건축물의 대지에는 건축허가서와 입주자모집공고 승인 신청 확인서, 필요한 경우 세대수 증명서면을 붙인다(등기예규 제1616호 4의2가.(2)).
준공 전에 입주자를 모집한 주택에는 입주자모집공고안 승인 확인서와 입주예정자가 있음을 소명하는 서면을 붙인다(등기예규 제1616호 제1호나목(1)).

준공 후 모집하는 주택에는 입주자모집공고 승인 신청 사실을 증명하는 관할 관청의 확인서를 붙인다(등기예규 제1616호 제1호나목(2)). 신청정보에는 등록면허세 납부 사항을 제공하고 등기신청수수료를 낸다(부동산등기규칙 제44조, 부동산등기법 제29조 제10호). 2008년 선례가 참조한 구 지방세법 제126조·제127조 등의 ‘등록세’는 현재 ‘등록면허세’로 바뀌었고, 별도 비과세·면제 규정이 없다는 결론은 같다(지방세법 제28조 제1항제1호마목, 등기선례 제200809-1호).

쉽게 말하면 — 금지사항 부기등기도 다른 등기와 마찬가지로 등록면허세와 등기신청수수료를 냅니다. “입주자 보호를 위한 등기니까 면제되지 않을까”라고 생각하기 쉽지만, 별도 면제 규정이 없어 그대로 냅니다.

부기등기 이후에도 담보를 설정할 수 있는 경우가 있나?

원칙적으로 부기등기 이후의 소유권이전·제한물권설정 신청이나 압류·가압류·가처분 촉탁은 각하된다(등기예규 제1616호 제2호, 부동산등기법 제29조 제9호). 다만 입주자에게 주택구입자금 일부를 융자하기 위해 주택건설자금은 주택도시기금 또는 은행·중소기업은행·상호저축은행·보험회사 등으로부터, 주택구입자금은 같은 조 제1호 각 목의 금융기관으로부터 융자받는 경우에는 예외적으로 저당권설정등기 등을 신청할 수 있다(주택법 시행령 제71조 제1호·제2호, 등기선례 제7-249호). 같은 조 제3호는 근저당권설정의 일반 예외가 아니다. 파산·합병·분할·등록말소·영업정지 등으로 사업주체가 변경된 때 다른 사업주체가 대지를 양수하거나 시공보증자 또는 입주예정자가 대지 소유권을 확보하거나 압류·가압류·가처분 등을 하는 별도 경로다(주택법 시행령 제72조 제4항제2호, 등기예규 제1616호 제2호제3목).

부기등기는 어떻게 말소하나?

법령상 기본 말소 사유는 사업계획승인 취소와 입주예정자 앞으로의 소유권이전등기 신청이다. 사업계획승인이 취소되면 사업주체가 취소를 증명하는 서면을 붙여 말소를 신청한다. 입주예정자 앞으로 소유권이전등기가 신청된 경우에는 등기관이 이전등기를 실행한 뒤 주택의 부기등기와 그 대지권비율에 해당하는 대지의 부기등기를 직권으로 말소한다(등기예규 제1616호 제3호가목·나목). 이 두 사유가 아니어도 입주예정자의 소유권이전등기 신청 가능일, 즉 사업주체가 통보한 입주가능일(그 의미는 주택법 제61조 제2항이 정한다)부터 60일이 지나면 사업주체가 그 통보 사실을 증명하는 서면을 붙여 말소를 신청할 수 있다(주택법 시행령 제72조 제3항 단서, 등기예규 제1616호 제3호다목).

그 밖에도 매각에 따른 법원의 말소촉탁, 분양계약의 무효·취소 등으로 입주예정자가 없어진 경우의 사업주체 신청, 사업주체 변경에 따른 대지 이전 또는 주택도시보증공사 신탁에 수반되는 등기관의 직권말소 경로가 있다. 사업주체가 변경된 경우와 신탁이 해지되어 대지가 사업주체에게 돌아오는 경우에는 새 부기등기를 함께 신청해야 한다(등기예규 제1616호 제3호라목부터 사목까지).

사업계획이 변경승인되어 대지 일부가 주택건설대지에서 제외된 경우에는, 그 사업계획변경승인 사실을 증명하는 서면을 첨부해 제외된 부분의 부기등기만 말소할 수 있다(등기선례 제8-234호).

쉽게 말하면 — 사업계획이 취소되거나 입주가능일부터 60일이 지나면 사업주체가 말소를 신청합니다(주택법 시행령 제72조 제3항, 등기예규 제1616호 제3호). 입주예정자 앞으로 소유권이전등기가 되면 등기관이 직권으로 지웁니다. 사업 대상 대지가 일부 바뀌면 제외된 부분만 따로 지울 수 있습니다.

부기등기를 어기고 마쳐진 등기는 어떻게 처리하나?

부기등기일 이후의 양수·제한물권설정·압류·가압류·가처분은 대통령령이 정한 예외를 제외하면 무효다(주택법 제61조 제5항, 주택법 시행령 제72조 제4항). 그러나 금지사항 부기등기 뒤 가압류등기가 이미 경료됐다면 등기관이 직권으로 말소할 수는 없고, 법원의 말소촉탁이 있어야 말소된다(등기선례 제8-242호).

실무 체크포인트

사업주체가 스스로 말소를 신청하지 않으면 사업주체의 채권자가 대위로 말소를 신청할 수 있다. 첨부서면은 대위원인을 증명하는 서면과 입주가능일로부터 60일이 경과했음을 증명하는 서면(사업주체의 확인서나 내용증명 등) 두 가지다(등기선례 제8-30호).
사업주체가 협조하지 않아도 대위 요건 자체가 면제되지는 않는다. 60일 경과 증명은 채권자가 별도로 갖춰야 한다(등기선례 제8-30호).
부기등기를 어긴 가압류등기가 이미 경료됐다면 등기소에 직권말소를 구할 수 없다. 법원의 말소촉탁을 기다려야 한다(등기선례 제8-242호).
입주자에게 주택구입자금을 융자하기 위한 담보설정처럼 시행령이 정한 예외에 해당하면, 부기등기가 있어도 근저당권설정등기를 신청할 수 있다(주택법 시행령 제71조).
사업계획변경으로 대지 일부가 제외됐다면 전체가 아니라 제외된 부분에 대해서만 말소를 신청한다(등기선례 제8-234호).
대지·주택별 첨부정보와 말소 방식은 등기예규 제1616호에서 먼저 확인한다.