공유란 하나의 물건을 여러 사람이 지분으로 나누어 소유하는 공동소유 형태다(민법 제262조). 한 물건에 대한 1개의 소유권이 분량적으로 쪼개져 여러 사람에게 속한다. 공유자 사이에는 인적 결합관계가 없어 각자 자기 지분을 독립적으로 행사하되, 목적물이 하나라 그 행사에 제한을 받는다.
쉽게 말하면 — 한 채의 집을 형제 셋이 3분의 1씩 나눠 가진 상태가 공유입니다. 각자 자기 몫(지분)을 따로 팔 수 있지만, 집 자체는 한 채여서 마음대로 헐거나 고치지는 못합니다.
지분이란 무엇인가?
지분이란 하나의 소유권을 공유자에게 나눈 비율, 즉 각 공유자가 목적물에 대해 가지는 소유의 몫이다. 지분 비율은 당사자 약정으로 정하되, 정한 바가 없으면 균등한 것으로 추정한다(민법 제262조②). 등기권리자가 2인 이상이면 그 지분을 신청정보로 등기소에 제공해야 한다(부동산등기규칙 제105조). 등기관은 권리자별 지분을 등기기록에 기록한다(부동산등기법 제48조④).
등기부에 “○○○ 지분 2분의 1″처럼 분수로 적힙니다. 비율을 따로 안 적으면 똑같이 나눈 것으로 봅니다.
공유자는 지분을 마음대로 처분할 수 있는가?
각 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있다(민법 제263조). 양도·담보 제공·포기가 모두 가능하다. 이 점이 전원 동의를 요하는 합유(합유)와 다르다. 공유자가 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망하면 그 지분은 다른 공유자에게 비율대로 귀속한다(민법 제267조).
다만 공유물 자체를 처분하거나 변경하려면 공유자 전원의 동의가 필요하다(민법 제264조). 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하고, 보존행위는 각자가 단독으로 할 수 있다(민법 제265조).
내 지분은 다른 공유자 허락 없이 팔 수 있습니다. 하지만 집 전체를 팔거나 헐려면 공유자 전원이 동의해야 합니다.
공유물의 비용은 누가 부담하는가?
공유물의 관리비용·세금 등은 각 공유자가 지분 비율로 부담한다(민법 제266조). 어느 공유자가 1년 이상 그 의무를 게을리하면, 다른 공유자는 상당한 가액으로 그 지분을 매수할 수 있다(민법 제266조).
공유는 어떻게 끝나는가?
공유자는 분할금지 약정이 없는 한 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 분할로 공유관계가 끝난다(민법 제268조). 분할 방법과 절차는 공유물분할 항목에서 다룬다.
공유는 영구적이지 않습니다. 공유자 누구든 “이제 나누자”고 분할을 청구할 수 있고, 그러면 공유관계가 정리됩니다.
실무 체크포인트
공유지분 이전등기는 등기목적 기재가 까다롭다. 단독소유 일부를 이전해 공유로 만들면 “소유권 일부이전”, 어느 공유자 지분 전부를 이전하면 “○번 ○○○ 지분 전부이전”으로 적는다. 공유자 지분 일부에 저당권이 설정돼 있으면 설정된 지분과 안 된 지분을 특정해 등기목적을 기재해야 하고, 특정하지 않은 신청은 각하 대상이다. 공유에서 합유로 바꿀 때 그 지분에 가압류·가처분 등 권리가 있으면 그 권리자 전원의 승낙서가 필요하다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결
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