공유란 하나의 물건을 여러 사람이 지분으로 나누어 소유하는 공동소유 형태다(민법 제262조). 한 물건에 대한 1개의 소유권이 분량적으로 쪼개져 여러 사람에게 속한다. 공유자 사이에는 인적 결합관계가 없어 각자 자기 지분을 독립적으로 행사하되, 목적물이 하나라 그 행사에 제한을 받는다.
쉽게 말하면 — 형제 셋이 집 한 채를 3분의 1씩 물려받았다면, 세 사람이 집을 공유하고 각자 3분의 1 지분을 가진 셈입니다.
지분이란 무엇인가?
지분은 각 공유자가 공유물 전체에 대하여 가지는 소유의 몫이다. 지분 비율은 당사자 약정으로 정하고, 정한 바가 없으면 균등한 것으로 추정한다(민법 제262조 제2항).
등기권리자가 2인 이상이면 그 지분을 신청정보로 제공해야 한다(부동산등기규칙 제105조). 등기관은 권리자별 지분을 등기기록에 기록한다(부동산등기법 제48조 제4항).
등기부에 「김민수 지분 2분의 1」이라고 적혀 있다면, 김민수가 집의 특정 방 하나를 소유한다는 뜻이 아니라 집 전체에 2분의 1 몫을 가진다는 뜻입니다.
공유자는 지분을 마음대로 처분할 수 있는가?
각 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있다(민법 제263조). 다만 공유자 한 사람이 공유토지 전부를 점유하고 있더라도 다른 공유자의 지분 비율 범위에서는 권원의 성질상 타주점유로 본다(92다38904 판시 나.). 양도·담보 제공·포기가 모두 가능하다. 이 점이 전원 동의를 요하는 합유(합유)와 다르다. 공유자가 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망하면 그 지분은 다른 공유자에게 비율대로 귀속한다(민법 제267조).
다만 공유물 자체를 처분하거나 변경하려면 공유자 전원의 동의가 필요하다(민법 제264조). 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하고, 보존행위는 각자가 단독으로 할 수 있다(같은 법 제265조).
내 지분은 다른 공유자에게 묻지 않고 팔 수 있습니다. 하지만 집 전체를 팔거나 철거하려면 공유자 전원이 동의해야 합니다.
공유물의 비용은 누가 부담하는가?
공유물의 관리비용·세금 등은 각 공유자가 지분 비율로 부담한다(민법 제266조 제1항). 어느 공유자가 1년 이상 그 의무 이행을 지체한 때에는 다른 공유자가 상당한 가액으로 그 지분을 매수할 수 있다(같은 조 제2항). 과실을 따지지 않고 이행이 늦어진 사실만으로 매수권이 생긴다.
공유는 어떻게 끝나는가?
공유자는 분할금지 약정이 없는 한 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있다(민법 제268조). 공유물분할청구권은 기존의 공유관계를 폐지하고 공유물을 분배하는 법률관계를 실현하는 일방적 권리다(91다27228 판시 가.). 협의가 되면 분할 방법을 임의로 고를 수 있고, 재판으로 분할할 때에는 현물분할이 원칙이며 현물로 분할할 수 없거나 현물분할로 가액이 현저히 감손될 염려가 있을 때 비로소 경매를 명할 수 있다(같은 판결). 공유물분할의 소는 형성의 소여서 법원은 청구한 방법에 구애받지 않고 합리적인 방법으로 분할할 수 있다(같은 판결 판시 다.). 금전으로 과부족을 조정하는 분할이나, 분할청구자의 지분 한도에서만 현물분할하고 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용된다(같은 판결 판시 라.). 분할이 이루어지면 공유관계가 끝난다. 분할 방법과 절차는 공유물분할 항목에서 다룬다.
분할금지 약정이 없다면 공유자 한 명이 「이제 나누자」고 청구할 수 있습니다. 협의나 재판으로 분할이 이루어지면 공유관계가 끝납니다.
실무 체크포인트
- 단독소유 일부를 이전해 공유로 만들면 등기목적을 「소유권 일부이전」으로 적는다. 어느 공유자의 지분 전부를 이전하면 「○번 ○○○ 지분 전부이전」으로 적는다.
- 공유자 지분 일부에만 저당권이 있으면 설정된 지분과 그렇지 않은 지분을 특정한다. 특정하지 않은 신청은 각하될 수 있다.
- 공유를 합유로 바꾸는 변경등기는 원칙적으로 부기등기로 한다. 그 지분에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있고 승낙이 없으면 주등기로 실행한다(부동산등기법 제52조 제5호·단서).
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- 개념·해설
- 법령
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