구분점포등기는 벽으로 완전히 막히지 않은 상가 점포를 독립한 구분소유권의 객체로 공시하는 등기다. 각 점포의 용도가 판매시설 또는 운수시설이고, 이용상 구분된 점포가 바닥 경계표지와 건물번호표지를 갖춘 경우에만 구분점포 특칙을 적용할 수 있다(집합건물법 제1조의2).
쉽게 말하면 — 쇼핑몰의 오픈 매장처럼 벽이 없어도, 바닥 경계선과 점포번호를 법정 방식으로 고정해 어느 점포인지 분명하면 한 칸씩 따로 소유하고 등기할 수 있습니다. 단순히 테이프를 붙이거나 임의 번호표를 놓는 것으로는 부족합니다.
어떤 점포가 대상인가
각 구분점포의 건축법상 용도가 판매시설 또는 운수시설이어야 한다. 1동의 건물이 그 점포들로 이용상 구분되고, 바닥에는 경계를 명확히 알아볼 수 있는 표지를 견고하게 설치하며, 각 점포에는 건물번호표지를 견고하게 붙여야 한다(집합건물법 제1조의2 제1항).
2021년 2월 5일 이후 새로 성립하는 구분점포에는 면적 요건을 적용하지 않는다(집합건물법 제1조의2). 그 전에 등록·등기된 점포는 당시 법령의 면적 요건과 법률 제6925호 부칙의 보완 특칙을 별도로 확인해야 한다. 용도·이용상 구분·경계표지·건물번호표지 요건은 그대로 남아 있다.
등록·등기 당시 법정 요건을 갖춘 사실은 원칙적으로 추정된다. 그 뒤 경계표지 등이 없어졌다는 이유만으로 등기가 곧바로 무효가 되는 것은 아니다. 위치·면적을 특정할 수 있는지, 표지 소실이 일시적이고 복원이 쉬운지 등을 개별적으로 판단한다(2019마5131).
일반 구분건물은 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖춰야 하지만, 구분점포는 벽이 없는 판매·운수시설에 한해 법이 정한 표지로 구조상 구획을 보완하는 특칙이다. 주거시설이나 업무시설의 열린 공간에 이 특칙을 그대로 적용할 수는 없다.
경계표지와 번호표지는 어떻게 설치하는가
경계표지는 바닥에 너비 3센티미터 이상의 동판·스테인리스강판·석재 또는 쉽게 부식·손상·마모되지 않는 재료로 설치한다. 점포 바닥재와 다른 재료여야 하고, 색도 바닥과 명확히 구분되어야 한다(집합건물법 시행령 제2조).
건물번호표지는 구분점포 안 바닥의 잘 보이는 곳에 설치한다. 글자는 가로 5센티미터 이상, 세로 10센티미터 이상이어야 한다. 각 층 입구의 잘 보이는 곳에는 구분점포 위치가 표시된 현황도도 견고하게 설치해야 하며, 번호표지의 재료와 색에는 경계표지 기준이 준용된다(집합건물법 시행령 제3조).
경계표지나 건물번호표지를 파손·이동·제거하거나 다른 방법으로 경계를 알아볼 수 없게 하면 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이다. 건축사나 측량기술자가 대장 첨부 평면도에 측량성과를 사실과 다르게 적으면 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금 대상이다(집합건물법 제65조).
건축물대장과 등기에는 무엇이 표시되는가
구분점포의 건축물대장 전유부분 구조란에는 경계벽이 없다는 뜻을 적는다(집합건물법 제54조 제6항). 신축한 자는 1개월 이내에 전유부분 전부에 대해 동시에 신규 등록을 신청한다. 이때 각 층 평면도는 「건축사법」 제23조에 따라 신고한 건축사 또는 법정 측량기술자가 경계표지의 측량성과를 적어 작성한 것으로 첨부한다(집합건물법 제56조 제1항·제2항). 기존 건물이 구분 등으로 집합건물법 적용 대상이 된 경우에도 이 절차를 준용하고, 건물 소유자는 다른 건물의 소유자를 대위해 신청할 수 있다(같은 조 제3항·제4항).
소관청은 구분점포의 신규·변경 등록신청을 받으면 법정 요건을 갖췄는지, 신청 내용이 실제 현황과 맞는지를 조사해야 한다(집합건물법 제59조 제2항). 신규 등록에서 신청 내용을 고쳐도 건물 상황이 제1조와 제1조의2 모두에 맞지 않으면 등록을 거부하고 건물 전체를 하나의 일반건축물대장에 등록한다. 소관청은 그 등록일부터 7일 이내에 거부 사유를 서면으로 통지해야 한다(집합건물법 제60조).
건축물대장이 갖춰진 뒤의 등기기록은 다른 구분건물과 마찬가지로 1동 건물의 표제부와 전유부분별 표제부·갑구·을구로 구성된다(부동산등기규칙 제14조). 일부 전유부분의 소유권보존등기를 신청하더라도 나머지 구분건물의 표시등기를 함께 신청해야 한다(부동산등기법 제46조). 자세한 절차는 구분건물 표제부등기 신청을 따른다.
점포의 경계나 용도를 바꾸면 어떻게 되는가
건축물대장 등록사항이 바뀌면 소유자는 1개월 이내에 변경등록을 신청해야 한다(집합건물법 제57조 제1항). 구분점포는 판매시설·운수시설 외의 용도로 변경할 수 없다(같은 조 제4항). 소유자가 바뀌면 새 소유자가 소유자 변경일부터 1개월 이내에 전 소유자의 미이행 등록신청을 해야 한다(집합건물법 제58조).
신규·변경 등록신청이나 소유자 변경에 따른 승계 신청을 게을리하면 200만원 이하의 과태료 대상이다(집합건물법 제66조 제3항 제8호).
점포를 합치거나 나누어 번호·면적 등 등록사항과 등기사항이 바뀌면 현실의 경계만 옮겨서는 안 된다. 건축물대장 변경등록은 1개월 이내에 신청하고(집합건물법 제57조), 건물표시변경등기도 1개월 이내에 신청해야 한다(부동산등기법 제41조 제1항). 대장 단계에서는 정정명령·등록거부, 등기 단계에서는 보정 후 신청각하가 문제될 수 있다(부동산등기법 제29조, 부동산등기규칙 제86조).
실무 체크포인트
- 면적이 아니라 현재 남아 있는 네 가지 요건을 본다. 판매·운수시설 용도, 이용상 구분, 경계표지, 건물번호표지를 각각 확인한다.
- 경계선은 도색이나 테이프로 갈음하지 않는다. 너비·재료·색 대비까지 시행령 기준에 맞아야 한다.
- 층 입구 현황도도 확인한다. 점포 안 번호표지만으로 끝나지 않는다(집합건물법 시행령 제3조 제3항).
- 계약 전 대장·도면·현장을 같은 순서로 대조한다. 세 자료의 점포번호와 경계가 일치하는지 확인한다.
- 경계 변경으로 번호·면적 등이 바뀌면 표시만 옮기지 않는다. 대장 변경등록과 표시변경등기를 1개월 이내에 신청한다(집합건물법 제57조, 부동산등기법 제41조).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
