지역주택조합 조합원 지위 상실과 분담금 반환

지위 상실의 효력은 장래에 향해서만 미치고, 환급의 범위와 시기는 조합규약·총회 결의·가입계약이 정한다(2025다213608 판결요지 [1]). 주택법 제11조 제9항의 환급 청구는 부칙 제2조에 따라 개정법 시행 후 최초로 설립인가(변경 인가 포함)를 받아 설립된 조합부터 적용한다. 총회 결의 없는 환불보장약정은 무효이나(2024다292679 판결요지), 그 주장이 신의칙에 어긋나는 경우가 있다(2025다213846 판결요지 [1]).

쉽게 말하면 — 갑이 지역주택조합에 가입해 분담금을 낸 뒤 입주가능일 전에 세대주 지위를 잃었고, 가입계약에 자격 유지의무·해지 조항·공제조항이 있는 경우입니다(2025다213608 판결요지 [2]).

갑은 그때부터 조합원 자격과 지위가 없지만 그 효력은 장래에 향해서만 미치므로 가입계약이 당연히 무효가 되지는 않습니다. 조합은 자격 유지의무 위반을 이유로 가입계약을 해지할 수 있고, 그 경우 가입계약의 공제조항에 따라 분담금 반환의 범위와 시기가 정해집니다(2025다213608 판결요지 [2]).

지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 무엇에 따라 규율되나?

대법원은 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계가 근거 법령이나 조합규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다고 판시했다(2025다213608 판결요지 [1]). 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 시행 당시 사안에서도 같은 문언으로 판시했다(2021다281999 판결요지 [2]).

설립인가와 위임

근거 법령은 먼저 주택법 제11조 제1항이다. 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 「시장ㆍ군수ㆍ구청장」이라 한다. 같은 조 제7항은 인가를 받는 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 한다. 제7항부터 제9항까지의 개정규정은 같은 법 부칙 제2조(2016.12.2)에 따라 「이 법 시행 후 최초로 같은 조 제1항에 따라 주택조합설립인가(변경 인가를 포함한다)를 받아 설립된 주택조합부터 적용한다」.

조합규약과 가입계약의 기재사항

위임을 받은 주택법 시행령 제20조 제2항은 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가신청 서류인 조합규약에 다음 사항이 포함되어야 한다고 정한다. 각 호 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

주택법 시행령 제20조 제2항 제2호: 조합원의 자격에 관한 사항
주택법 시행령 제20조 제2항 제4호: 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항
주택법 시행령 제20조 제2항 제6호: 조합원의 비용부담 시기ㆍ절차 및 조합의 회계
주택법 시행령 제20조 제2항 제6호의2: 조합원의 제명ㆍ탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항
주택법 시행령 제20조 제2항 제12호: 조합규약의 변경 절차

가입계약서의 기재사항은 주택법 제11조의3 제8항이 정한다. 제1항에 따라 조합원을 모집하는 자(제11조의2 제1항에 따라 조합원 모집 업무를 대행하는 자를 포함한다)와 주택조합 가입 신청자는 각 호의 사항이 포함된 주택조합 가입에 관한 계약서를 작성하여야 한다. 각 호 가운데 이 글과 관계된 것은 조합원의 자격기준(제2호), 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법(제3호), 조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차(제5호)이다.

민법상 조합의 탈퇴와 지분정산은 조합원의 임의탈퇴와 지분정산 청구에서 다룬다. 대법원은 지역주택조합을 비법인사단으로 보아 조합원 분담금을 조합원들의 총유물로 판시했으므로(2024다292679 판결요지), 분담금의 처분에는 총유 규정에 따른 총회의 결의가 필요하다.

조합원 지위를 상실하면 그 효력은 언제부터 미치나?

조합원이 그 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미친다(2025다213608 판결요지 [1]). 탈퇴의 경우 주택법 제11조 제8항은 「제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다」고 정한다. 이 규정도 부칙 제2조에 따라 「이 법 시행 후 최초로 같은 조 제1항에 따라 주택조합설립인가(변경 인가를 포함한다)를 받아 설립된 주택조합부터 적용한다」.

세대주 지위 상실 사안에서 대법원은 이 법리를 가입계약에 적용했다. 조합원은 가입계약 체결 당시에는 자격을 갖추었으나 이후 세대주 지위를 상실했고, 조합규약은 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격이 자동 상실된다고 정했다. 가입계약은 준공 및 입주 시까지 자격을 유지하기로 하고, 조합이 서면 통지로 계약을 해지할 수 있으며 이 경우 조합원 자격 및 본계약자 지위가 자동 상실된다고 정하고 있었다(2025다213608 이유 1.).

대법원은 세대주 지위를 상실함으로써 조합원 자격과 지위를 상실하더라도 그 효력은 장래에 향해서만 미칠 뿐 가입계약이 무효로 된다거나 상실된다고 보기 어렵다고 했다. 입주가능일 전의 세대주 지위 상실은 가입계약상 조합원 자격요건 유지의무를 위반한 것이므로, 조합은 이를 이유로 가입계약을 해지할 수 있다(2025다213608 판결요지 [2]).

그 경우 가입계약에서 정한 공제조항에 따라 분담금 반환 범위와 시기를 적용해야 한다. 원심은 세대주 지위 상실과 동시에 조합원 자격과 지위가 자동 상실되므로 조합의 해지통보가 필요하지 아니하다고 보았다. 설령 해지통보가 있었더라도 반환 범위와 시기는 조합규약에 따라 결정되어야 한다고도 보았다. 대법원은 이 판단에 법리오해가 있다고 하여 예비적 청구에 관한 피고 패소 부분을 파기환송했다(2025다213608 판결요지 [2], 주문).

조합원 자격 요건과 위반한 가입계약은 어떻게 되나?

조합가입계약 체결 뒤 주택조합설립인가 신청일까지도 자격 요건을 충족하지 못하였더라도 특별한 사정이 없는 한 계약이 무효가 되는 것은 아니다(2023다209403 판결요지 [1]). 자격 요건, 세대주 자격 재취득, 추가모집·충원의 판단 기준일, 통정한 위반의 효력은 지역주택조합 조합원 자격 요건과 위반한 가입계약의 효력에서 다룬다.

탈퇴하거나 제명된 조합원은 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있나?

탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다(주택법 제11조 제9항). 이 규정은 부칙 제2조에 따라 「이 법 시행 후 최초로 같은 조 제1항에 따라 주택조합설립인가(변경 인가를 포함한다)를 받아 설립된 주택조합부터 적용한다」.

조합규약에는 조합원의 제명ㆍ탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항이 포함되어야 한다(주택법 시행령 제20조 제2항 제6호의2). 제6호의2의 개정규정은 2017년 6월 3일 시행 전에 주택조합설립인가(변경인가를 포함한다)를 신청하고 시행 이후 인가를 받는 경우부터 적용한다(같은 영 부칙 제2조(2017.6.2)). 가입계약서에도 조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차가 포함되어야 한다(주택법 제11조의3 제8항 제5호). 이 개정규정이 적용되지 않는 조합의 법률관계도 대법원은 구 주택법 사안에서 근거 법령이나 조합규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다고 판시했다(2021다281999 판결요지 [2]).

대법원은 조합규약이나 가입계약이 조합원 지위를 상실한 경우 납부한 분담금에 대하여 별도의 환불 범위, 방법 및 시기 등을 정하고 있다고 전제했다(2025다213608 판결요지 [1]). 조합에 가입한 조합원이 아파트 청약 당첨으로 조합원 자격을 상실하고 납입한 분담금의 반환을 구한 사안에서는 이렇게 판시했다.

조합원은 자격 상실사유가 발생한 즉시 조합원 지위를 상실함과 동시에 조합에 대하여 납입금 환급청구권을 취득한다. 그 환급의 범위 및 시기는 자격 상실 당시에 적용되던 조합 규약인 종전규정에 따라 결정된다(2024다254523 판결요지 [2], 이유 3. 나.).

환급 때 조합의 비용을 공제하려면 미리 정해 두어야 하나?

조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다(2021다282046 판결요지 [1], 2025다213608 판결요지 [1]).

공제할 비용의 시점에도 한계가 있다. 사업시행자인 조합은 조합원의 지위를 상실한 분담금 환급 대상자에게 조합원 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 없다. 다만 조합원 지위 상실 이전에 비용 지출의 원인이 발생하였으나 그 후에 비용이 실제 지출된 경우와 같이 분담금 환급 대상자에게 비용을 부담시킬 만한 합리적 이유가 있는 등의 특별한 사정이 있으면 다르다(2021다282046 판결요지 [2], 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제32조 제5항 사안).

조합가입계약 체결 당시부터 조합원 자격이 없었던 분담금 환급 대상자에게도 같은 법리가 적용된다. 그 적용 기준 시점은 계약 체결 시기에 따라 다음과 같다.

조합가입계약이 지역주택조합 설립인가 신청일 이전에 체결되었다면 조합 설립인가 신청일 이후부터(2021다282046 판결요지 [2])
조합가입계약이 지역주택조합 설립인가 신청일 이후에 체결되었다면 그 계약이 체결된 이후부터(2021다282046 판결요지 [2])

공제의 근거는 조합규약에 한정되지 않는다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우 조합의 조합규약뿐만 아니라 가입계약도 그 근거가 될 수 있다(2025다213608 판결요지 [2]). 그 사안에서 조합규약은 공제될 공동부담금의 구체적 범위를 규정하지 않았고, 규약 제정·시행 후 체결된 가입계약이 공제될 공동부담금의 범위 및 반환시기를 구체적으로 규정하고 있었다(2025다213608 이유 3. 나. 3)).

총회 의결로 정한 공제금도 손해배상액의 예정으로서 감액될 수 있나?

대법원은 총회 의결로 정한 공제금을 손해배상액의 예정으로 보아 감액을 수긍한 사건이 있다(2023다206091 판시사항). 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있고(민법 제398조 제1항), 법원은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 적당히 감액할 수 있다(같은 법 제398조 제2항).

사안은 다음과 같다. 조합이 조합규약에 따라 정기총회에서 조합원 지위 상실자에게 「조합원이 납입한 제 납입금(분담금 + 업무용역비) 중 전체 분담금의 20%와 업무용역비 100%를 제외한 잔액을 반환한다」고 의결했다. 그 뒤 조합원 지위를 상실한 조합원들이 조합을 상대로 기납입 분담금의 반환을 구했다(2023다206091 판시사항, 이유 1.).

대법원은 위 의결에서 공제금을 정한 것은 손해배상액의 예정에 해당한다고 보았다. 이 경우에도 민법 제398조 제2항이 적용되는데, 전체 분담금의 20%를 공제금으로 정한 것은 부당히 과다하므로 전체 분담금의 10%로 감액함이 타당하다고 본 원심판단의 결론이 정당하다고 했다(2023다206091 판시사항, 상고기각).

원심이 설시한 손해배상예정액 감액사유에 다소 부적절한 부분이 있기는 하나 원심의 결론은 수긍할 수 있다고 판시했다(2023다206091 이유 2. 나.). 가입계약의 공제조항이 계약 전체의 취지와 지역주택조합 사업의 특성 등을 고려할 때 민법 제398조의 손해배상의 예정에 해당한다고 볼 수 있다는 판시도 있다(2025다213608 판결요지 [2]). 자격 유지의무 위반에 따른 위약금의 귀책사유·산정·감액은 지역주택조합 위약금의 귀책사유에서 설명한다.

조합원 자격을 상실한 뒤 개정된 조합규약은 환급의 범위와 시기에 적용되나?

조합규약이 환급의 근거인 경우 자격 상실 당시에 적용되던 규약이 환급의 범위와 시기를 정하고, 자격을 상실한 이후에 개정된 규약은 적용되지 않는다. 대법원은 조합원이 자격 상실사유가 발생한 즉시 조합원 지위를 상실함과 동시에 납입금 환급청구권을 취득하고 그 환급의 범위 및 시기는 자격 상실 당시에 적용되던 종전규정에 따라 결정된다고 판시했다(2024다254523 판결요지 [2]).

사안은 이렇다. 조합원은 2016. 6. 23. 아파트 청약에 당첨되어 자격을 상실했다. 당시 규약은 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되 총회의 의결로 공제할 공동분담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다고 정했다. 2019. 6. 2. 개정된 규약은 공동분담금(계약금, 업무대행비, 분양수수료)을 공제한 전액을 사용검사 시(준공 시) 반환하도록 정했다(2024다254523 이유 1.).

원심은 개정규정이 적용된다고 보고 사용검사 시가 아직 도래하지 않았다는 이유로 제1 예비적 청구를 기각했으나, 대법원은 이를 법리오해로 보았다. 제2 예비적 청구는 판단하지 않은 채 두 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기환송했다(2024다254523 이유 3.·4.).

조합규약의 변경 절차는 규약에 포함되어야 하는 사항이다(주택법 시행령 제20조 제2항 제12호). 제2항 제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하며(같은 영 제20조 제3항), 조합규약(영 제20조 제2항 각 호의 사항만 해당한다)의 변경이 그 사항에 들어간다(주택법 시행규칙 제7조 제6항 제1호).

환급금 반환시기를 대체 계약자의 입금 완료 시로 정한 조항은 어떻게 해석되나?

대법원은 반환시기를 「대체 계약자 대금이 입금 완료되었을 때」로 정한 조항을 일종의 불확정기한으로 해석한다. 이 조항의 효력은 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항으로 판단된다(2020다217380 이유 2. 나. 4)·5)).

불확정기한으로서의 도래 시기

불확정기한은 그 사실이 발생한 때 또는 발생하지 아니한 것으로 확정된 때 기한이 도래한다. 따라서 대체 계약자의 대금 입금이 불가능한 경우에도 기한의 도래를 이유로 분담금을 반환받을 수 있다(2020다217380 이유 2. 나. 4)).

조합규약 제14조 제1항이 반환시기를 ‘신규 조합원 및 일반 분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때’로 정한 사안도 있다. 원심은 이를 다음과 같이 해석했다.

‘조합원의 지위를 상실한 조합원을 대체하는 신규 조합원이 조합에 가입하여 조합원분담금 입금을 완료하거나 일반 분양자가 조합과 분양계약을 체결하여 분양대금 입금을 완료하는 사실이 발생한 때’
‘합리적인 기간 내에 그러한 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때’

원심은 조합원들이 주장한 사정과 제출한 증거만으로는 이행기가 도래하였다고 인정하기 어렵다고 판단했고, 대법원은 이 판단에 법리오해가 없다고 보아 상고를 기각했다(2022다260067 판시사항, 이유).

결원의 충원 근거는 주택법 제11조의3 제2항이다. 공개모집 이후 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.

지역주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우(제1호)와 제2호 각 목의 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우는 예외이다(주택법 시행령 제22조 제1항).

제2호의 사유는 가목부터 마목까지이다. 조합원 지위 상실에 관한 것은 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우(다목)와 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우(라목)이다(주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 다목·라목).

약관법에 따른 무효 여부

신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효이다(약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항). 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정된다(같은 법 제6조 제2항 제1호).

조합가입계약서의 반환시기 제한조항은 공제한 잔액을 대체 계약자 대금이 입금 완료되었을 때 환불하기로 정한 것이었다. 대법원은 이 조항이 반환의무 자체를 면제하거나 부당하게 경감하는 내용이 아니라 그 반환시기 등만을 제한한다고 보았다. 즉시 반환하면 다수 잔존 조합원의 이익이 침해될 위험이 있어 타당성이 인정된다고도 했다. 그래서 ‘신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관조항’이라고 보기는 어렵다고 판시했고, 이와 달리 무효로 본 원심판결을 파기환송했다(2020다217380 판시사항 [2], 이유 2. 나. 2)·3)·5)).

조합원 지위를 상실한 뒤에 이행기가 오는 부담금도 납부해야 하나?

가입계약 체결 당시에는 자격을 갖추었으나 설립인가신청일 이후 조합원 지위를 상실한 사람은 그 상실 이후 이행기가 도래하는 부담금의 납부의무를 면한다. 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 납부할 의무가 있다(2021다281999 판결요지 [2]). 이 판결은 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제32조 제5항 사안이다.

조합가입계약 체결 당시는 물론 주택조합설립인가신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 사람도 마찬가지이다. 설립인가신청일 이후 이행기가 도래하는 부담금의 납부의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 납부할 의무가 있다(2021다281999 판결요지 [2], 2023다209403 판결요지 [1]).

구분	이행기가 지위 상실(또는 인가신청일) 전에 도래한 부담금	그 이후 이행기가 도래하는 부담금
체결 당시 자격 충족, 설립인가신청일 이후 지위 상실	납부할 의무가 있다	지위를 상실한 이후부터 납부할 의무를 면한다(2021다281999 판결요지 [2])
체결 당시는 물론 설립인가신청일까지 자격 요건 미충족	납부할 의무가 있다	설립인가신청일 이후 이행기가 도래하는 부담금의 납부의무를 면한다(2023다209403 판결요지 [1])

조합의 설립인가 신청일 전에 이행기가 도래한 1차 계약금에 대하여는 인가 신청일 후에도 납부의무가 존재한다. 조합원이 이 납부의무를 이행한 것은 법률상 원인 없는 부당이득으로서 반환의 대상이 된다고 볼 수 없다(2023다209403 판결요지 [2]).

총회 결의 없이 맺은 환불보장약정·확정분담금 약정은 효력이 있나?

비법인사단인 지역주택조합이 총회의 결의 없이 체결한 환불보장약정은 총유물의 처분행위로서 무효이고, 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다(2024다292679 판결요지). 민법은 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 하고(민법 제275조 제1항), 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다고 정한다(같은 법 제276조 제1항).

환불보장약정

대법원은 조합원 분담금이 조합가입계약에 의하여 범위와 지급 시기, 보관방법이 정해져 있고 용도가 토지매입비, 건축공사비 등 사업을 위하여 특정된 금원이므로 조합원들의 총유물이라고 보았다. 조합이 조합가입계약과 함께 「사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다」는 취지의 환불보장약정을 체결한 경우, 이는 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위라는 것이다(2024다292679 판결요지).

총회 의결이 반드시 필요한 사항은 시행령과 시행규칙에도 정해져 있다. 제2항 제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다(주택법 시행령 제20조 제3항). 그 사항에는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결(제3호)과 사업비의 조합원별 분담 명세 확정 및 변경(제6호)이 들어 있다(주택법 시행규칙 제7조 제6항 제3호·제6호).

환불보장약정에 총회의 결의가 없다면 약정은 무효로 될 수 있고, 이는 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다. 그러나 조합원이 무효나 취소를 주장하지 않고 있는 동안 환불의 소극적 조건으로 삼은 절차가 결국 이행되어 약정의 목적이 달성되고 주택건설사업이 무산될 우려 없이 정상적으로 진행되고 있다면 사정이 다르다. 그 후 조합원이 약정의 목적과 취지를 벗어나 약정의 무효 및 계약의 무효 또는 취소를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리의 남용이 될 수 있다(2025다213846 판결요지 [1], 신의성실의 원칙).

확정분담금 약정

조합이 일부 조합원에게 가입계약 당시 정한 확정분담금으로 아파트를 공급하겠다는 확정분담금 약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 약정은 무효가 될 수 있고 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다(2025다207883 이유 3. 나. 2)). 다만 판결은 약정의 체결 경위와 내용, 주장의 경위와 시기 등 구체적, 개별적 사정에 비추어 그 주장이 허용되지 않는 경우를 한 문장으로 정했다.

조합가입계약의 무효 또는 취소로 인하여 분담금의 반환이 이루어지게 되면 지역주택조합에 예측하지 못한 새로운 재정적 부담으로 중대한 주택건설사업상의 어려움이 초래되거나 지역주택조합의 존립이 위태롭게 되는 반면, 분담금 반환을 요구하는 조합원으로서는 지역주택조합의 주택건설사업이 순조롭게 진행되어 조합원이 조합가입계약과 확정분담금 약정에서 목적한 신축 아파트의 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상되는 상황에서 중대한 손해의 발생을 방지할 필요성이 없거나 크지 않으면서 확정분담금 약정의 목적과 취지를 일탈하여 오로지 지역주택조합과의 관계를 벗어날 목적으로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 허용되지 않는다

조합의 재정적 어려움, 조합원이 목적한 아파트의 취득 예상과 손해 방지 필요성, 주장의 목적이 이 한 문장에 함께 묶여 있다(2025다207883 이유 3. 나. 2)). 대법원은 조합이 사업계획승인까지 받아 사업을 절차대로 추진하고 있는 사안에서 이 법리를 적용했고, 분담금 반환 청구를 인용한 원심 판단을 파기했다(2025다207883 이유 3. 나. 3)·4)).

실무 체크포인트

조합의 설립인가(변경 인가를 포함한다) 시기는 인가필증과 주택조합설립인가대장에 적힌다(주택법 시행규칙 제7조 제8항). 그 시기가 부칙 제2조가 정한 「이 법 시행 후 최초로」에 해당하는지에 따라 같은 법 제11조 제8항·제9항의 적용 여부가 정해진다.
조합원 자격 상실 사유가 발생한 때의 조합규약과 가입계약을 특정한다. 규약이 환급의 근거이면 자격 상실 당시 적용되던 판본을 본다(2024다254523 판결요지 [2]). 조합이 자격 유지의무 위반을 이유로 가입계약을 해지한 경우에는 가입계약의 공제조항이 반환 범위와 시기를 정한다(2025다213608 판결요지 [2]).
가입계약서의 자격기준·분담금 납부시기·탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차 조항을 읽는다(주택법 제11조의3 제8항 제2호·제3호·제5호).
공제 항목은 규약·총회 결의·가입계약에 미리 정해져 있는지 대조한다. 지위 상실 후의 비용은 특별한 사정이 없는 한 부담시킬 수 없다(2021다282046 판결요지 [1]·[2]).
부담금의 이행기는 가입계약·규약의 납부시기와 대조한다. 체결 당시 조합원 자격 요건을 갖추고 설립인가신청일 이후 지위를 상실한 사람은 상실 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금을 납부할 의무가 있다. 체결 당시는 물론 설립인가신청일까지도 자격 요건을 충족하지 못한 사람은 그 신청일 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금을 납부할 의무가 있다(2021다281999 판결요지 [2]).
환불보장약정·확정분담금 약정에 총회의 결의가 있었는지 의사록에서 확인한다(민법 제276조 제1항, 주택법 시행규칙 제7조 제6항).
자격 요건 충족 여부와 가입계약의 효력은 지역주택조합 조합원 자격 요건과 위반한 가입계약의 효력에서 확인한다.