지역주택조합 위약금의 귀책사유

지역주택조합의 조합원 자격을 상실했다고 해서 위약금 책임이 항상 확정되는 것은 아니다. 채무불이행에 따른 예정배상액이라면 원칙적으로 귀책사유가 없음을 주장·증명하여 면책될 수 있지만, 사업계획승인이 늦었다는 사정만으로 면책되는 것은 아니다(2025다213488 이유 2. 다.).

쉽게 말하면 — 조합 사업이 오래 지연되었다고 해서 자격을 잃은 조합원이 위약금을 자동으로 면제받는 것은 아닙니다. 계약이 어떤 의무를 정했는지와 그 의무를 지키지 못한 데 자기 책임이 없는지를 따져야 합니다. 아직 집의 동·호수를 배정받지 않았다면 위약금 계산에 어떤 분담금 총액을 썼는지도 확인합니다(2025다213488 이유 2. 나.·다.).

위약금이 적혀 있으면 실제 손해를 따로 증명하지 않아도 되나?

손해배상액의 예정이라면 조합은 채무불이행 사실을 증명하여 예정액을 청구할 수 있고, 실제 손해의 발생과 액수까지 증명할 필요는 없다(2025다213488 이유 2. 다. 1)). 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정된다(민법 제398조 제4항, 2025다213488 이유 2. 나. 2) 다)). 손해배상액의 예정은 의무를 지키지 않았을 때 지급할 배상액을 미리 정하는 약정이다.

다만 계약에 위약금이라는 말이 있다는 사실만으로 어떤 경우든 지급해야 하는 것은 아니다. 자격 유지의무와 자격 상실 시 위약금에 관한 계약·규약 문언, 조합의 실제 청구 사유를 먼저 대조한다(2025다213488 이유 2. 나. 2) 다)·다. 1)). 일반적인 추정과 감액은 손해배상액의 예정에서 설명한다.

자기 책임 없이 자격을 잃었다면 면책될 수 있나?

채무자가 자기 귀책사유가 없음을 주장·증명하면 원칙적으로 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다. 다만 당사자가 귀책사유를 묻지 않는다는 약정을 한 경우는 다르다(2025다213488 이유 2. 다. 1)). 귀책사유는 의무를 이행하지 않은 데 책임을 돌릴 사유를 뜻하므로, 단순히 사업이 마음에 들지 않거나 납입금 환불을 원한다는 주장과는 구별된다.

계약상 자격 유지의무가 무엇인지, 어떤 사실 때문에 언제 자격을 상실했는지, 그 사실에 대한 자기 책임이 없다는 자료가 무엇인지 연결해야 한다. 조합 사업의 진행 상태나 계약에서 예정한 일정 변경도 함께 확인한다. 대법원은 사업지연 사실 하나만으로 판단하지 않고 계약 내용과 실제 사업 진행 사정을 함께 보았다(2025다213488 이유 2. 다. 2)).

설립인가 뒤 3년이 지나면 위약금이 없어지나?

설립인가 후 3년까지 사업계획승인을 받지 못했다는 사정만으로 조합원 자격 유지의무 위반의 귀책사유가 없어지지는 않는다. 주택법의 해산 여부 결정 규정은 그 이후 자격을 잃은 조합원의 계약상 책임을 일률적으로 면제하는 규정이 아니다(주택법 제14조의2 제1항, 2025다213488 이유 2. 다. 2) 라)·마)).

주택법은 해당 경우 총회 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하도록 한다. 사업계획승인 지연 자체로 조합이 자동 해산한다는 뜻도 아니다(주택법 제14조의2 제1항). 다만 2020년 7월 24일 전에 설립인가를 받고 그날 현재 사업계획승인을 받지 못한 조합은, 해산 여부 결정의 3년을 계산할 때 2020년 7월 24일을 설립인가일로 본다(같은 법 부칙 제1조(2020.1.23)·같은 부칙 제6조 제2항). 이 간주는 해산 여부 결정의 3년을 계산하는 기준이다(주택법 부칙 제6조(2020.1.23) 제2항).

판례 사안에서 피고들을 3년 전후로 나눈 것은 원심이 실제 설립인가일(2015. 12. 9.)부터 센 것이다(2025다213488 이유 1. 마.·바.·2. 가.). 그 조합은 2020년 7월 24일 전에 설립인가를 받고 2024년 4월 9일에야 사업계획승인을 받았으므로 사실관계로는 부칙의 요건에 해당하지만(주택법 부칙 제6조(2020.1.23) 제2항, 2025다213488 이유 1. 마.), 대법원은 위약금 귀책사유를 판단하면서 이 부칙을 따로 다루지 않았다(2025다213488 이유 2. 다.).

판례 사안에서는 계약이 인허가 과정에서 사업 내용과 분담금 일정을 바꿀 수 있다고 표시했고, 공급 시기 등을 명시적으로 특정하지 않았다. 조합이 늦게나마 사업계획승인을 받는 등 절차를 진행했고 사업 무산의 우려도 드러나지 않아, 지연만으로 면책할 수 없다고 판단했다(2025다213488 이유 2. 다. 2) 가)~다)).

동·호수가 정해지지 않았으면 위약금 기준액은 무엇인가?

약관의 목적·문언·전체 맥락을 객관적으로 해석한 뒤에도 여러 합리적 해석이 남아 뜻이 명확하지 않을 때는 고객에게 유리하게 해석한다. 처음부터 고객에게 가장 적은 금액이 되는 해석을 고르는 방식은 아니다(약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항, 2025다213488 이유 2. 나. 1)). 개별적으로 협의한 계약의 실제 합의와 약관의 획일적인 해석은 구별하며, 전자는 계약서 문언과 다른 의사합치에서 다룬다.

2025다213488 사건의 계약은 층수별 분담금 총액을 정하고, 동·호수는 나중에 추첨하며 총약정금의 10%를 위약금으로 정했다. 배정 전에는 장차 1층부터 기준층까지 어느 층이든 배정될 수 있고 분담금 총액이 1층보다 낮아질 수는 없다. 대법원은 이를 들어, 배정 전에 위약금 사유가 생기면 고객인 조합원에게 유리하게 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 합리적이라고 보았다(2025다213488 이유 1. 나.~라.·2. 나. 2) 라)). 이는 그 사건의 계약 구조에 따른 판단이다. 다른 조합에서는 층수별 금액과 배정 방식, 위약금 계산 문구를 실제 계약에서 확인해야 한다.

아직 납입기일이 오지 않은 분담금은 계산에서 빠지나?

위 사건의 총약정금은 약정으로 정한 금액 전체를 뜻하므로, 자격 상실 당시 이미 납입기일이 온 분담금만을 뜻하지 않는다. 원심은 고객에게 유리하게 해석한다며 총약정금을 이행기가 도래한 분담금으로 보았지만, 대법원은 총약정금이 문언상 이행기 도래 여부와 관련이 없다고 보아 이를 바로잡았다(2025다213488 이유 2. 가. 1)·나. 2) 가)·3)). 기납입금, 이행기가 도래한 미납금, 층수에 따른 분담금 총액은 다른 값이다.

따라서 위약금 계산서를 받을 때는 청구 근거인 계약·규약의 버전과 기준액, 적용 비율을 따로 확인한다. 판례 사안의 피고들(피고 6 제외)은 미납 계약금의 이행기가 오기 전에 자격을 잃었지만, 위약금의 기준은 그때까지 이행기가 온 금액으로 줄어들지 않았다(2025다213488 이유 1. 바.·2. 나.). 분담금 자체의 지급의무와 위약금 청구는 별도로 나누어 확인해야 한다.

위약금이 지나치게 크면 감액을 구할 수 있나?

손해배상 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다. 계약에 정해진 계산식이 있다는 사실과 감액 가능성은 별개의 문제다(민법 제398조 제2항). 또한 예정액 약정은 이행 청구나 계약 해제에 영향을 미치지 않는다(같은 법 제398조 제3항).

2025다213488 판결은 위약금의 계산 기준과 귀책사유 판단의 오류 때문에 일부를 파기환송한 것이며, 모든 조합원의 위약금 액수를 확정하여 지급을 명한 것은 아니다. 피고 6을 제외한 조합원들에 대한 위약금 청구의 조합 패소 부분을 파기환송하고 나머지 상고를 기각했다(2025다213488 주문·이유 5.). 원심은 설립인가 후 3년 안에 자격을 잃은 집단에는 위약금을 일부 인정하고, 그 뒤 자격을 잃은 집단에는 면책을 인정했다. 대법원은 앞 집단의 계산 기준과 뒤 집단의 면책 판단을 각각 바로잡았다(2025다213488 이유 1. 바.·2. 가.~다.). 실제 분쟁에서는 면책 사유와 과다액 감액 사유를 구별하여 자료를 준비한다.

실무 체크포인트

가입계약·적용 규약·자격 상실 통지와 원인이 된 자료를 날짜 순서로 모아, 어떤 의무의 위반을 조합이 주장하는지 확인한다(2025다213488 이유 1.·2. 다.).
귀책사유를 묻지 않는 약정이 있는지와 자기 책임이 없다는 증거를 따로 확인한다(2025다213488 이유 2. 다. 1)).
사업지연과 해산 여부 결정, 위약금 면책을 같은 효과로 취급하지 않는다(주택법 제14조의2, 2025다213488 이유 2. 다.).
동·호수 미배정 상태의 위약금이면 층수별 총액·계산 기준·적용 비율을 대조한다(2025다213488 이유 2. 나.).
면책 주장과 함께 손해배상 예정액이 부당히 과다한지 확인한다(민법 제398조 제2항).