공공건설임대주택의 우선 분양전환 자격과 분양전환가격

공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환할 때 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환하여야 한다. 분양전환가격이 산정기준을 초과하면 구 임대주택법 사건에서 대법원은 그 초과하는 범위에서 분양계약을 무효로 보았다(2018다261773 판시사항 [1]).

공공건설임대주택에는 공공주택 특별법과 구 임대주택법 중 어느 쪽이 적용되나?

민간임대주택법 시행 당시 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택에는 공공주택 특별법의 규정을 적용한다(부칙 제6조 제1항).

이 법 시행 당시 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 종전 「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다. 다만 임대료 증액, 임대차계약 신고ㆍ변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다.

• 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조(2015.8.28) 제2항 제1호: 이 법 시행 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택
• 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조(2015.8.28) 제2항 제2호: 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택
• 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조(2015.8.28) 제2항 제3호: 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택

이 주택 중 분양전환이 완료되지 아니한 주택에는 공공주택 특별법 부칙(2020.12.22) 제6조 제1항에 따라 제50조의3·제57조의3·제60조의 개정규정을 적용한다. 이 경우 「공공주택사업자」는 「임대사업자」로 본다. 「분양전환」은 「임대사업자 외의 자에게 매각하는 것」으로 본다. 제50조의3제2항 전단 중 「임대의무기간이 지난 후」는 「종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 후」로 본다.

임대주택이 임차인에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 임대사업자 소유로 있으면 같은 부칙 제6조 제1항의 「분양전환이 완료되지 아니한 주택」에 해당한다. 이 경우 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호가 아닌 제50조의3 제1항 제1호 라목이 적용된다고 본 원심판단을 대법원이 수긍했다(2023다300146 판결요지 [2]).

공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상은 누구인가?

공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우 제1호 또는 제2호의 자에게 우선 분양전환하여야 한다(공공주택 특별법 제50조의3 제1항).

우선 분양전환 대상자의 유형

제1호는 가목부터 마목까지 중 어느 하나에 해당하면 되고, 제1호와 제2호도 어느 하나에 해당하는 자가 우선 분양전환 대상이다. 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(같은 조 제1항 후단).

다목이 가리키는 공공주택 특별법 제49조의4 본문은 공공임대주택의 임차인이 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다고 정한다. 여기서 양도에는 매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위가 포함되고 상속의 경우는 제외한다. 다만 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

공공건설임대주택·분양전환·임대의무기간

「공공건설임대주택」은 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택이다(공공주택 특별법 제2조 제1호의2). 「분양전환」은 공공임대주택을 제4조제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것이다(같은 조 제4호).

공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다(공공주택 특별법 제50조의2 제1항). 임대의무기간이 지나기 전에도 매각할 수 있는 경우는 아래 「임대의무기간 경과 전 매각」에서 본다. 임대의무기간은 임대개시일부터 영구임대주택 50년, 국민임대주택·행복주택·통합공공임대주택 30년, 장기전세주택 20년이다(공공주택 특별법 시행령 제54조 제1항 제1호~제5호).

제1호부터 제5호까지에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 정하여 신고한 주택은 6년이다(같은 조 제1항 제6호). 제1호부터 제5호까지에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 10년이다(같은 조 제1항 제7호). 제1호부터 제7호까지에 해당하지 않는 공공임대주택은 5년이다(같은 조 제1항 제8호).

임대의무기간 경과 전 매각

같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다(공공주택 특별법 제50조의2 제2항). 제1호는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우이고, 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다. 제2호는 임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우이다. 시행령은 제2호의 경우를 다음과 같이 정한다.

• 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호: 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우이며, 「이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다」
• 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제2호: 임대 개시 후 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우
• 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제3호: 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우이며, 「이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다」

「무주택자」인 임차인과 「주택소유기준을 충족」한 임차인은 언제를 기준으로 판단하나?

라목은 임차인이 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있는지를 본다(2023다300146 판결요지 [1]).

라목의 주택소유기준

선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 주택소유기준은 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 「무주택자인 임차인」에서 라목의 「분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우」로 변경되었다. 대법원은 그 취지가 입주할 때 임대사업자로부터 고지받거나 임대사업자와 합의에 이른 우선 분양전환 자격요건을 신뢰한 임차인을 보호하고, 임대사업자와 임차인 간의 분쟁을 예방하려는 데 있다고 보았다(2023다300146 판결요지 [1]).

임대차계약이 선착순 입주자는 분양전환 당시 임차인 본인만 무주택 요건을 충족하면 우선 분양전환 자격을 얻도록 정하였고, 승계한 임대사업자가 종전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약을 체결한 사안이다. 분양전환 당시까지 거주한 임차인은 주택을 소유하고 있지 않으므로 같은 세대를 구성하는 배우자가 주택을 소유하고 있는지에 관계없이 우선 분양전환 대상자에 해당한다고 본 원심판단을 대법원이 수긍했다(2023다300146 판결요지 [2]). 라목의 같은 의미는 2024다225976 판시사항 [2]에서도 확인된다.

구 임대주택법 제21조 제1항 사건의 기준시점

구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 「무주택자인 임차인」은 임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인이다. 여기서 세대원에는 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원이 포함된다(2020다265129 판결요지 [1]). 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 임대주택이 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 임대사업자 소유로 있는 사안에서는 2020. 12. 22. 개정 공공주택 특별법이 시행되는 시점부터 구 제4호가 아닌 라목이 적용되어야 한다(2020다265129 판결요지 [2]).

구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제1호는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인을 우선 분양전환 대상자로 정하였다(2025다220178 판결요지). 종전 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 임대주택에 입주자모집공고나 선착순의 방법이 아닌 개별적 계약 방식으로 임대차계약을 체결한 임차인의 무주택 요건은 임대차계약을 체결한 날부터 갖추고 있어야 한다.

계약 체결 당시 다른 주택을 소유하고 있었다면 구 제21조 제1항 제2호 등 구 임대주택법령에서 허용하는 예외적인 경우에 해당하는 등의 특별한 사정이 없는 한 우선 분양전환 대상자의 자격 요건을 갖추지 못한 것이 된다. 그 이후 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하게 되었더라도 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복된다고 할 수 없다(2025다220178 판결요지). 이 판결의 참조조문은 구 제21조 제1항 제1호·제2호에 현행 제50조의3 제1항 제1호 가목·나목 참조라고 적었다.

「계속하여 거주」는 어떻게 판단하나?

임차인은 가목·나목·라목에서 입주 후 분양전환할 때까지 계속하여 거주하여야 하고, 다목에서는 임차권 양도일부터 분양전환할 때까지 거주하여야 한다(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호).

거주 확인 서류

우선 분양전환에 응하려는 임차인은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 거주 여부를 확인할 수 있는 서류를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다(같은 조 제3항 전단). 공공주택사업자는 임차인이 제출한 서류를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 확인하여야 한다(같은 조 제3항 후단).

우선 분양전환에 응하려는 임차인은 공공주택사업자에게 주민등록표 등본을 제출해야 한다(공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2 제1항). 공공주택사업자는 주민등록표 등본으로 해당 임차인의 거주 여부에 대한 확인이 곤란한 경우에는 임차인에게 다음 자료를 요청할 수 있다(같은 조 제2항).

• 공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2 제2항 제1호: 관리비 고지서
• 공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2 제2항 제2호: 전화사용료, 케이블텔레비전 수신료 또는 인터넷 사용료 납부확인서
• 공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2 제2항 제3호: 가스검침기록
• 공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2 제2항 제4호: 신용카드 대중교통 이용명세서
• 공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2 제2항 제5호: 자녀의 재학증명서
• 공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2 제2항 제6호: 그 밖에 거주 사실을 증명할 수 있는 자료

공공주택사업자는 임차인이 제출한 서류를 검토하여 임차인의 거주 여부를 확인해야 한다(같은 조 제3항).

구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 거주 요건

구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 「분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인」은 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우의 그 임차인을 의미한다.

• 2021다269562 판결요지 [1]: 임차인 본인이 직접 거주하는 경우
• 2021다269562 판결요지 [1]: 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우

임차인이 입주자카드를 작성하여 관리사무소장에게 제출하고 전입신고를 한 이후 현재까지 주민등록상 주소를 변경하지 않고 있는 사안이다. 계약 체결과 전입신고 무렵부터 분양전환 당시까지 실제로 거주해 왔는지, 제3자에게 무단 전대한 것은 아닌지 등에 관하여 상당한 의문이 제기되는 여러 사정이 있었다.

그런데도 추가로 필요한 심리를 진행하지 않고 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인에 해당한다고 본 원심판단에는 자유심증주의 위반 등의 잘못이 있다고 보아 대법원은 원심판결을 파기환송했다(2021다269562 판결요지 [3]). 이 판결의 참조조문은 구 제4호에 현행 제50조의3 제1항 제1호 라목 참조라고 적었다.

임대차계약이나 입주자모집공고에서 우선 분양전환 요건을 법령과 달리 정할 수 있나?

구 임대주택법 제21조 제1항이 적용되는 사건에서 입주자와 임대사업자가 임대차계약에서 제21조 제1항과 달리 정한 우선 분양전환 요건은 그 효력을 인정할 수 없다(2020다265143 판시사항 [1]).

구 임대주택법 제21조 제1항과 다른 약정

입주자와 임대사업자가 임대차계약에서 구 임대주택법 제21조 제1항과 달리 우선 분양전환의 요건을 정하였다고 하더라도 그 효력을 인정할 수는 없다(2020다265143 이유 3.가). 임대사업자가 임대차계약의 내용과 달리 임차인에게 제21조 제1항에서 정하는 바에 따라 우선 분양전환의 요건을 주장하더라도 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없다(2020다265143 이유 3.가).

선착순 입주자의 임대차계약이 분양전환 당시 임차인 본인만 무주택 요건을 충족하면 된다고 정한 사안에서도 계약의 정함은 효력이 없다고 보았다. 임대주택이 임차인에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 임대사업자 소유로 있다면 분양전환이 완료되지 않은 주택이다. 이 경우 개정 공공주택 특별법이 시행되는 시점부터 라목이 적용되어야 하는데도 임대차계약에서 정한 내용 등을 근거로 우선 분양전환 대상자로 본 원심판단에는 법리오해가 있다고 하여 파기환송했다(2020다265129 판결요지 [2]).

라목의 입주자모집공고와 임대차계약

라목이 요건으로 삼는 「해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준」은 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준이다(2023다300146 판결요지 [1]).

입주자모집공고가 무주택 세대주를 청약자격으로 정했더라도, 임차인이 그 공고에 따른 특별공급이나 일반공급이 아니라 건설사가 별도의 공개모집절차 없이 실시한 임의 분양으로 공급받은 사안이 있다. 이 사안에서 임대차계약에는 분양전환과 관련하여 주택소유기준에 관한 정함이 없었다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 입주자모집공고에 기재된 우선 분양전환과 관련된 자격요건 내용이 그대로 적용된다고 단정하기 어렵다고 보았다(2024다225976 이유 2.나.2)다)).

원심으로서는 임대차계약 체결의 동기와 경위, 입주자모집공고의 형식과 내용, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 살펴야 했다. 그에 따라 입주 당시 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준이 무엇인지를 명확히 파악하고, 분양전환 시점의 자격요건 충족 여부를 면밀히 판단하였어야 한다(2024다225976 이유 2.나.2)다)).

통보받은 임차인은 언제까지 어떻게 우선 분양전환에 응하나?

우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 응하려면 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 경우 12개월) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다(공공주택 특별법 제50조의3 제2항 후단).

통보와 제3자 매각

공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다(같은 조 제2항 전단). 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.

• 공공주택 특별법 제50조의3 제4항 제1호: 제1항에 따른 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니하는 경우
• 공공주택 특별법 제50조의3 제4항 제2호: 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우

공공주택사업자는 제4항에 따라 제3자에게 공공건설임대주택을 매각하려는 경우 그 매각 시점이 제5항에 따른 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각가격을 재산정할 수 있다(같은 조 제6항).

임차인이 법 제50조의3제2항 후단에 따른 분양전환 신청기간 이내에 우선 분양전환을 신청하지 않은 경우는 공공주택사업자가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유이다(공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호, 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제3호).

기간의 기산점

공공주택 특별법 부칙(2020.12.22) 제6조 제2항은 제1항에도 불구하고, 민간임대주택법 부칙 제6조 제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택이 종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 경우의 기간을 정한다. 임대사업자가 우선 분양전환 자격이 있다고 통보한 임차인이 제50조의3제2항의 개정규정에 따라 분양전환 계약을 하여야 하는 기간은 종전의 규정에 따라 임대사업자가 분양전환 승인을 받은 날부터 기산한다.

이 법 시행 당시 종전의 제50조의3에 따른 분양전환이 완료되지 아니한 공공건설임대주택에도 제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정이 적용된다(공공주택 특별법 부칙(2020.12.22) 제8조). 이 경우 종전의 제50조의3제2항에 따른 분양전환통보는 개정규정에 따른 분양전환 통보로 본다. 임차인이 우선 분양전환에 응하여야 하는 기간은 종전의 제50조의3제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 분양전환을 통보한 날부터 기산한다.

우선분양전환권의 소멸과 분양전환 합의

구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것) 제21조 제7항 사건에서 대법원은 우선분양전환권의 소멸 요건을 판단했다. 분양전환승인일 이후로서 임차인이 임대사업자로부터 분양전환승인에 따라 분양전환신청을 할 것을 적법하게 안내받거나 통보받은 날부터 6개월이 지나도록 분양전환에 응하지 않은 경우에는 임차인의 우선분양전환권이 소멸한다(2016다252560 판결요지 [1]).

그러한 요건을 갖추지 않은 경우에는 임차인의 우선분양전환권이 소멸하지 않는다(2016다252560 판결요지 [1]). 이 판결의 참조조문은 구 제21조 제7항에 현행 제50조의3 제4항 제2호 참조라고 적었다. 우선분양전환권이 있는 임차인이 있는데도 제3자에게 분양전환한 계약의 효력은 임대주택 처분제한 위반 법률행위의 효력에서 다룬다.

계약이 성립하려면 계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사가 합치되거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 충분하다(2024다225976 이유 2.나.1)가)). 그 사안에서 대법원은 임대사업자가 우선 분양신청 등을 안내한 것을 청약의 의사표시를 한 것으로 봄이 타당하다고 보았다. 그 청약은 우선 분양전환 요건을 갖춘 임차인들 중 분양전환을 원하는 사람들과 시장의 승인을 받은 분양전환가격으로 분양전환에 관하여 합의하겠다는 것이다(2024다225976 이유 2.나.1)나)).

그 사안에서 임차인이 제50조의3 제1항 제1호의 요건을 갖추었다면 안내에 응하여 우선 분양전환을 신청하고 서류를 제출함으로써 분양전환의 합의가 이루어졌다고 볼 개연성이 크다. 같은 요건에서 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소장 부본이 송달됨으로써 합의가 이루어졌다고 볼 개연성도 크다(2024다225976 이유 2.나.1)다)).

분양전환가격은 어떤 기준으로 정하고 초과분은 어떻게 다투나?

분양전환가격 산정기준을 초과한 분양계약은 구 임대주택법 등 사건에서 대법원이 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 보았다(2018다261773 이유 1.가). 산정기준(공공주택 특별법 시행규칙 별표 7)과 초과분 반환, 부제소합의, 전용면적 85㎡ 초과 주택, 감정평가 이의신청은 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준과 초과분 반환에서 다룬다.

분양전환승인처분은 항고소송으로 다툴 수 있나?

임차인은 구 임대주택법 제21조의 분양전환승인 중 분양전환가격 승인 부분을 분양계약 체결 전이든 후든 항고소송으로 다툴 법률상 이익이 있다(2015두48129 판시사항 [1]). 원고적격·소의 이익·제소기간과 임대사업자의 부도 등에 따른 승인은 구 임대주택법 분양전환승인처분에 대한 항고소송에서 다룬다.

실무 체크포인트

• 단지를 건설한 자가 공공주택사업자인지 확인한다. 공공주택사업자가 아니면 민간임대주택법 부칙 제6조 제2항 각 호에 해당하는 주택인지 본다(민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조(2015.8.28) 제2항).
• 분양전환이 완료되지 아니한 주택이면 제50조의3의 개정규정이 적용되는지 본다(공공주택 특별법 부칙(2020.12.22) 제6조 제1항).
• 선착순 입주자는 입주할 당시 입주자모집공고와 임대차계약서가 우선 분양전환 자격요건으로 정한 주택소유기준을 찾아, 분양전환 시점에 충족하고 있는지 확인한다(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목).
• 우선 분양전환에 응하려면 주민등록표 등본을 제출한다. 거주 확인이 곤란하면 공공주택사업자가 요청하는 관리비 고지서 등 거주 사실을 증명할 수 있는 자료를 낸다(공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2 제1항·제2항).
• 통보서에 적힌 우선 분양전환 자격과 가격, 통보받은 날을 기록한다. 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 응하려면 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택은 12개월) 이내에 우선 분양전환 계약을 한다(공공주택 특별법 제50조의3 제2항 후단).
• 민간임대주택법 부칙 제6조 제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택이 종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 경우를 본다. 임대사업자가 우선 분양전환 자격이 있다고 통보한 임차인이 분양전환 계약을 하여야 하는 기간은 임대사업자가 분양전환 승인을 받은 날부터 기산한다(공공주택 특별법 부칙(2020.12.22) 제6조 제2항).
• 통보된 가격을 산정기준과 대조하고 감정평가에 이의신청하는 방법은 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준과 초과분 반환에서 확인한다.

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• 개념·해설
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• 판례
  2018다2617732023다3001462024다2259762020다2651292025다2201782021다2695622020다2651432016다2525602015두48129
• 법령
  공공주택 특별법 제50조의3민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조(2015.8.28)공공주택 특별법 부칙(2020.12.22)공공주택 특별법 제49조의4공공주택 특별법 제2조공공주택 특별법 제50조의2공공주택 특별법 시행령 제54조공공주택 특별법 시행규칙 제41조의2공공주택 특별법 제49조의3공공주택 특별법 시행령 제47조공공주택 특별법 시행규칙 별표 7