지역주택조합 조합원 자격 요건과 위반한 가입계약의 효력

지역주택조합 조합원 자격은 주택 소유 요건, 6개월 이상 거주 요건, 중복 가입 제한 요건을 모두 갖춘 사람에게 있다(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호). 이를 갖추지 못한 채 조합가입계약을 체결하고 주택조합설립인가 신청일까지도 충족하지 못하였더라도 특별한 사정이 없는 한 계약이 무효가 되는 것은 아니다(2023다209403 판결요지 [1]).

쉽게 말하면 분양권등을 보유한 경우도 주택 소유 판단에 들어갑니다. 같은 세대별 주민등록표에 올라 있지 않은 세대주의 배우자와, 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람도 세대원에 들어갑니다.

요건을 갖추지 못했다는 사정만으로 가입계약이 당연히 무효가 되지는 않습니다. 당사자가 통정하여 위반한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위에 해당합니다.

지역주택조합 조합원 자격 요건은 무엇인가?

제1항에 따른 지역주택조합 조합원 자격은 다음 요건을 모두 갖춘 사람에게 있다. 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다(주택법 시행령 제21조 제1항 단서).

가목: 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음 1) 또는 2)의 어느 하나에 해당할 것(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목)
1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목 1))
2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목 2))
나목: 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조 제11호 가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 나목)
다목: 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 다목)

「국토교통부령으로 정하는 경우」는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호의2에 따른 분양권등을 보유하고 있는 경우이다(주택법 시행규칙 제8조 제1항). 상속ㆍ유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 주택을 취득한 경우에는 사업주체로부터 「주택공급에 관한 규칙」 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 그 취득한 주택을 처분하면 그 취득한 주택을 소유하지 않은 것으로 본다(같은 조 제2항 제1호).

같은 항 제2호의 대상은 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주 또는 세대원이다. 그가 상속ㆍ유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 법 제64조제1항에 따라 전매가 제한되는 주택(주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로 한정한다)을 취득한 경우를 정한다. 이 경우 사업주체로부터 「주택공급에 관한 규칙」 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 기존에 소유하고 있던 주택(기존주택)을 처분하면 기존주택을 소유하지 않은 것으로 본다. 다만 기존주택도 법 제64조제1항에 따라 전매가 제한되는 경우에는 기존주택의 전매제한이 종료되는 날과 취득한 주택의 전매제한이 종료되는 날 중 빠른 날부터 6개월 이내에 기존주택 또는 취득한 주택을 처분하면 그 처분한 주택을 소유하지 않은 것으로 본다(같은 조 제2항 제2호). 그 밖의 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 제53조를 준용한다(같은 조 제2항 제3호). 제8조 제1항과 제2항 제1호·제2호의 개정규정은 그 규칙 시행(2026. 6. 23.) 이후 주택조합 설립인가(조합원의 교체ㆍ신규가입에 따른 변경인가를 포함한다), 사업계획승인, 사용검사 또는 임시 사용승인을 신청하는 경우부터 적용한다(같은 규칙 부칙 제3조(2026.6.23)).

추가모집되거나 충원되는 사람의 자격은 언제를 기준으로 판단하나?

주택법 시행령 제22조 제1항 제1호에 따라 추가모집되는 사람은 해당 조합설립인가 신청일을, 같은 항 제2호에 따라 충원되는 사람은 해당 조합 가입 신청일을 기준으로 자격 요건을 판단한다(같은 조 제2항). 제22조제2항제2호의 개정규정은 이 영 시행(2026. 6. 23.) 이후 조합원의 충원에 따른 변경인가를 신청하는 경우부터 적용한다(같은 영 부칙 제3조(2026.6.23)).

세대주 자격을 상실했다가 재취득한 경우에도 조합원 자격이 있는 것으로 보나?

조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 상실했다가 재취득한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다(주택법 시행령 제21조 제2항). 제1항에 따른 조합원 자격의 확인 절차는 국토교통부령으로 정한다(같은 영 제21조 제3항). 제21조제2항의 개정규정은 이 영 시행(2026. 6. 23.) 이후 조합원의 교체ㆍ신규가입에 따른 변경인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시 사용승인을 신청하는 경우부터 적용한다(같은 영 부칙 제2조(2026.6.23)).

구 주택법 시행령(2015. 3. 30. 대통령령 제26172호로 개정되기 전의 것) 제38조 제2항은 주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 본다고 정했다. 제명결의 무효를 주장하며 조합원 지위 확인을 구한 사안에서 대법원은, 조합원이 객관적으로 「부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우」에 해당하면 시장·군수·구청장 등의 인정이 없더라도 조합원 자격을 그대로 유지한다고 보았다. 그 인정은 감독관청 차원의 판단을 제시하게 한 것에 불과하여 조합원 자격 유무에 직접적인 영향을 미친다고 할 수 없다는 이유였다(2024다326541 판결요지). 이 판결의 참조조문은 현행 주택법 시행령 제21조 제2항을 든다.

조합원 자격 요건을 갖추지 못한 채 맺은 조합가입계약은 무효인가?

조합원 자격에 관한 주택법 제11조 제7항과 주택법 시행령 제21조 제1항은 단순한 단속규정에 불과하여 효력규정이라고 할 수 없다. 대법원은 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다고 판시했다(2024다249040 판결요지 [1]).

다만 당사자가 통정하여 위 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하게 된다(2024다249040 판결요지 [1]). 구 주택법 제32조 제5항과 구 주택법 시행령 제38조 제1항에 관한 사안도 같다(2021다281999 판결요지 [1]).

조합원 자격 요건을 갖추지 못한 채 조합가입계약을 체결하고서 주택조합설립인가 신청일까지도 요건을 충족하지 못하였더라도, 특별한 사정이 없는 한 조합가입계약이 무효가 되는 것은 아니다(2023다209403 판결요지 [1]). 그 당시는 물론 주택조합설립인가 신청일까지도 요건을 충족하지 못하여 조합원 지위를 취득하지 못한 경우 그 효력은 장래에 향해서만 미친다. 그 경우의 부담금 납부의무는 지역주택조합 조합원 지위 상실과 분담금 반환에서 다룬다.

조합가입계약 체결 당시 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 조합원이 계약이 체결 당시부터 원시적 불능으로 무효라고 주장하며 납입한 분담금의 부당이득반환을 구한 사안이다. 조합과 조합원이 통정하여 단속규정을 위반하여 계약을 체결하였다는 사정에 관한 증거가 없었으므로, 대법원은 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였다는 사정만으로는 계약이 당연히 무효라고 볼 수 없다고 판시했다(2024다249040 판결요지 [2]).

실무 체크포인트

세대주와 같은 세대별 주민등록표에 없는 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람까지 포함해 주택·분양권등 보유를 대조한다. 대조 기간은 조합설립인가 신청일(주택건설대지가 투기과열지구 안이면 그 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지이다(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목, 주택법 시행규칙 제8조 제1항).
상속ㆍ유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 주택을 취득했다면 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날을 기록한다(주택법 시행규칙 제8조 제2항 제1호).
지위를 잃은 뒤의 환급과 공제는 지역주택조합 조합원 지위 상실과 분담금 반환에서 확인한다.