저당부동산의 제3취득자

저당부동산에 소유권·지상권·전세권을 취득한 제3자는 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다. 취득한 권리의 종류에 따라 적용 여부가 달라진다(민법 제364조).

쉽게 말하면 — 저당권이 붙은 부동산을 산 사람 등에게는 담보 채무를 갚고 저당권을 없앨 수 있는 길이 있습니다. 뒤에 저당권을 잡은 사람까지 같은 지위로 취급되는 것은 아닙니다.

후순위저당권자도 제3취득자인가?

후순위근저당권자는 민법 제364조에 따른 저당권 소멸청구권을 행사하는 제3취득자에 해당하지 않는다(2005다17341 판결요지). 후순위근저당권자가 선순위 담보 채무를 갚은 경우에는 이해관계 있는 제3자의 변제로 유효한지 따로 판단할 수 있지만, 제364조에 따른 소멸청구 사유로 삼을 수는 없다(2005다17341 이유). 제3자의 변제를 허용하는 민법 제469조와 특정 권리 취득자의 소멸청구권을 구별해야 한다(민법 제469조, 같은 법 제364조).

근저당권에서는 언제 얼마를 변제하는가?

근저당부동산에 대하여 민법 제364조가 정한 권리를 취득한 제3자는 피담보채무가 확정된 이후에 채권최고액의 범위에서 그 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다(2005다17341 판결요지). 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매인이 될 수 있다(민법 제363조 제2항).

제3취득자가 피담보채무를 인수하여 채권자에 대한 관계에서 채무자가 되면 민법 제364조는 적용되지 않는다(2002다7176 판결요지 [3]·이유 2다). 다만 매매대금에서 피담보채무나 최고액을 공제한 잔액만 주고받았다는 사정만으로 언제나 채무인수가 된 것은 아니다(2002다7176 판결요지 [3]·이유 2다). 채무 확정과 인수 약정의 해석은 근저당권 말소청구와 잔존채무에서 다룬다.

취득 후 보존·개량 비용은 어디서 돌려받는가?

필요비·유익비는 민법 제203조 제1항·제2항의 기준에 따라 저당물의 경매대가에서 우선상환받을 수 있다(민법 제367조). 필요비에는 보존을 위해 지출한 금액 등이 포함되지만 과실을 취득한 경우 통상의 필요비는 제외된다. 유익비는 가액 증가가 현존해야 하고, 지출금액과 증가액 중 회복자의 선택에 따른다(같은 법 제203조 제1항·제2항). 공사비를 썼다는 사실뿐 아니라 필요비인지 유익비인지, 가치 증가가 남아 있는지도 확인한다.

소유권을 취득한 사람도 제367조의 제3취득자에 포함된다. 우선상환을 받으려면 경매절차의 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 한다(2022다265093 이유 1가, 민사집행법 제88조, 같은 법 제268조).

경매 매수인에게 직접 비용을 청구하거나 유치할 수 있는가?

민법 제367조만을 근거로 저당권설정자·저당권자·경매절차의 매수인에게 직접 비용상환을 청구하거나, 그 비용을 피담보채권으로 삼아 유치권을 행사할 수는 없다. 제367조는 제3취득자가 경매절차에서 배당요구를 하여 매각대금에서 우선상환받는 경로를 정한 규정이다(2022다265093 판결요지·이유 1).

해당 사건에서 대법원은 개량비를 지출한 제3취득자가 경매 매수인에게 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심판결 중 토지 인도청구 부분을 파기환송했다(2022다265093 이유 2·4·주문). 원고가 일부 기각된 부당이득반환청구 부분에도 상고했지만 상고장과 상고이유서에 구체적인 불복이유를 적지 않았으므로, 대법원은 그 청구의 실체를 판단하지 않고 나머지 상고를 기각했다(2022다265093 이유 3·4·주문). 비용 회수에서는 배당절차의 우선상환과 직접 상대방에 대한 채권을 구별한다.

담보 채무를 갚은 뒤 누구에게 대위할 수 있는가?

제3취득자는 보증인에게 채권자를 대위할 수 없고, 여러 제3취득자 중 한 사람이 변제한 경우에는 각 부동산 가액에 비례하여 다른 제3취득자에게 대위한다(민법 제482조 제2항 제2호·제3호). 변제할 정당한 이익이 있는 사람은 변제로 채권자를 당연히 대위하지만, 그 권리는 자신이 구상할 수 있는 범위에서 행사한다(같은 법 제481조, 같은 법 제482조 제1항).

반대로 보증인이 전세물이나 저당물에 권리를 취득한 제3자에게 대위하려면, 미리 전세권·저당권 등기에 대위를 부기해야 한다(민법 제482조 제2항 제1호). 채무를 갚았다는 사실만 보지 말고 변제자와 상대방의 지위, 구상권의 범위, 필요한 등기를 함께 확인해야 한다.

후순위근저당권자는 이 대위 관계에서도 제3취득자와 다르다. 후순위근저당권자는 보증인에게 채권자를 대위할 수 있고, 보증인 역시 미리 대위의 부기등기를 하지 않고도 후순위근저당권자에게 대위할 수 있다(2012다48855 판결요지 [1]·[2], 이유 2).

타인의 채무를 위해 처음부터 자기 재산을 담보로 제공한 물상보증인의 배분은 제3취득자와 구별한다. 여러 물상보증인 사이에는 재산가액 비례 규칙을 준용하고, 물상보증인과 보증인 사이에는 인원수에 따른 배분 및 여러 담보재산의 가액에 따른 배분을 정한다(민법 제482조 제2항 제4호·제5호).

경매가 시작된 뒤에는 언제까지 대응해야 하는가?

매각대금을 모두 내기 전까지 이해관계인은 경매개시결정에 이의신청을 할 수 있고, 담보권이 소멸했다는 사유도 주장할 수 있다(민사집행법 제86조 제1항, 같은 법 제265조). 소유자·등기된 권리자 등 법정 이해관계인에 해당하는지도 확인한다(같은 법 제90조). 이의신청에 따른 집행정지 등은 법원의 별도 결정 대상이고, 이의신청 재판에는 즉시항고할 수 있다(같은 법 제86조 제2·3항).

매수인은 매각대금을 다 낸 때 권리를 취득하고, 저당권은 매각으로 소멸한다(민사집행법 제135조, 같은 법 제91조 제2항). 경매를 막기 위한 변제·소멸청구라면 대금 완납 여부를 확인하고 담보권 소멸을 이유로 한 이의신청 시점을 놓치지 않아야 한다(민법 제364조, 민사집행법 제86조 제1항, 같은 법 제265조).

실무 체크포인트

저당권 설정일과 취득일, 취득한 권리가 소유권·지상권·전세권인지 후순위저당권인지 확인한다.
변제 전에 채무인수 여부와 채권 확정·잔액을 확인하고, 변제 후 구상 상대방 및 대위등기 필요성을 정리한다.
비용 지출은 보존·개량 목적, 과실 취득 여부, 지출액과 현존 증가액을 나누어 입증 자료로 남긴다.
비용 회수는 배당요구 종기를 놓치지 않도록 관리한다. 경매 매수인에게 유치권을 주장하는 것으로 배당요구를 대신하지 않는다.
여러 담보제공자·보증인이 있으면 처음 담보를 제공한 사람과 나중에 권리를 취득한 사람을 구분해 부담 관계를 계산한다.