입목 소유권보존등기는 수목의 집단을 입목등록원부에 먼저 등록한 뒤(입목에 관한 법률 제8조) 신청한다. 신청할 수 있는 사람은 토지의 소유자·지상권자 등으로 한정된다(입목에 관한 법률 제16조). 토지 등기기록상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 한다(입목에 관한 법률 제17조). 보존등기를 마쳐야 그 수목이 법상 “입목”이 되고(입목에 관한 법률 제2조), 토지와 분리해 저당권의 목적으로 삼을 수 있다(입목에 관한 법률 제3조). 입목의 개념과 명인방법과의 차이는 입목등기에서 본다.
쉽게 말하면 — 땅에 서 있는 나무 무리를 땅과 별개의 부동산으로 만들어 따로 팔거나 담보로 잡을 수 있게 하는 절차입니다. 먼저 시·군·구청 입목등록원부에 등록하고, 그다음 등기소에서 소유권보존등기를 합니다. 그 땅에 저당권자 같은 이해관계인이 있으면 그 사람의 승낙을 받아야 합니다.
누가 신청할 수 있나?
소유권보존등기를 신청할 수 있는 사람은 다음 셋이다(입목에 관한 법률 제16조 제1항).
- 입목이 부착된 토지의 소유자 또는 지상권자로서 등기기록에 등기된 자
- 위에 해당하는 자의 증명서로 자기의 소유권을 증명하는 자
- 판결로 자기의 소유권을 증명하는 자
토지에 관한 권리와 연결되지 않은 사람은 신청할 수 없다. 나무를 심었다는 사실만으로는 부족하고, 토지 소유자·지상권자이거나 그로부터 소유권을 증명받아야 한다.
이해관계인의 승낙이 왜 필요한가?
보존등기에 관하여 토지의 등기기록상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다(입목에 관한 법률 제17조).
토지에 저당권자나 지상권자가 있는 상태에서 수목만 떼어 독립한 부동산으로 만들면 그들의 담보가치나 권리 범위가 줄어들기 때문이다. 승낙을 받지 못하면 보존등기를 신청할 수 없으므로, 착수 전에 토지 등기사항증명서로 이해관계인을 먼저 확인한다.
땅을 담보로 잡은 은행 입장에서는 그 위의 나무도 담보가치의 일부입니다. 나무만 따로 떼어 내면 담보가 줄어드니, 은행의 승낙을 받아야 등기를 할 수 있습니다. 실무에서 이 승낙을 받는 것이 가장 큰 관문입니다.
토지의 저당권은 어떻게 되나?
이미 등기된 토지에 부착된 수목에 소유권보존등기를 할 때, 토지 등기기록에 토지 또는 지상권을 목적으로 하는 저당권 등기가 있으면 등기관이 그 저당권 등기를 입목등기기록에 전사한다(입목에 관한 법률 제18조 제1항 본문). 저당권의 효력이 분리된 입목에도 그대로 미치게 하려는 장치다.
다만 그 저당권 등기에 저당권이 수목에 미치지 않는다는 뜻이 기록되어 있으면 전사하지 않는다(같은 항 단서). 전사할 때는 이미 공동담보목록이 있는 경우를 제외하고 등기관이 공동담보목록을 작성한다(같은 조 제2항).
등기관은 보존등기를 했을 때와 입목의 구분등기를 했을 때 토지 등기기록의 표제부에 입목등기기록을 표시한다(입목에 관한 법률 제19조 제1항). 토지 등기기록만 본 사람도 그 위에 독립한 입목이 있음을 알 수 있게 하는 공시 장치다. 입목등기기록을 폐쇄하면 그 표시를 말소한다(같은 조 제2항).
보존등기를 하면 무엇이 달라지나?
입목은 부동산으로 본다(입목에 관한 법률 제3조 제1항). 그 결과 세 가지가 달라진다.
- 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다(같은 조 제2항)
- 토지소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미치지 않는다(같은 조 제3항)
- 저당권설정등기를 입목등기기록에 할 수 있고, 그 등기사항에는 입목 특칙이 있다(입목에 관한 법률 제21조)
보존등기를 마쳐야 비로소 그 수목이 법상 “입목”이 된다(입목에 관한 법률 제2조 제1항 제1호). 등록만 하고 보존등기를 하지 않은 상태에서는 아직 독립한 부동산이 아니다.
저당권을 설정하려면 무엇이 더 필요한가?
보험 가입이 선행의무다. 입목을 저당권의 목적으로 하려는 자는 그 입목에 대하여 보험에 가입해야 한다(입목에 관한 법률 제22조 제1항). 「농업협동조합법」·「산림조합법」에 따른 공제도 포함되고, 보험의 내용은 대통령령으로 정한다(같은 조 제2항). 임의사항이 아니라 기속의무이므로 저당권등기 신청 전에 가입 여부를 확인한다.
등기사항도 부동산 저당권과 다르다. 등기관은 입목 저당권 설정등기를 할 때 「부동산등기법」 제75조가 정한 사항(채권액·채무자 등) 외에 시업방법을 기록해야 한다(입목에 관한 법률 제21조). 여기의 시업방법은 당사자 간에 약정된 것이고, 저당권의 목적이 된 입목의 소유자는 그 약정된 시업방법에 따라 입목을 조성·육림할 의무를 진다(입목에 관한 법률 제5조 제1항). 천재지변 등 불가항력으로 손실이 생기면 그 책임을 면한다(같은 조 제2항).
저당권의 효력은 벌채 후에도 이어진다. 입목 저당권의 효력은 입목을 베어 낸 경우 토지에서 분리된 수목에도 미치고, 저당권자는 채권의 기한 전이라도 그 분리된 수목을 경매할 수 있다(입목에 관한 법률 제4조 제1항·제2항). 다만 그 매각대금은 공탁해야 하고, 수목의 소유자는 상당한 담보를 공탁하고 경매의 면제를 신청할 수 있다(같은 조 제2항 단서·제3항).
나무를 베어 팔아 버리면 담보가 사라지므로, 법이 세 겹으로 막아 둡니다. 저당권을 잡으려면 보험에 먼저 들어야 하고, 어떻게 키울지(시업방법)를 등기부에 적어 두며, 베어 낸 나무에도 저당권이 그대로 따라갑니다.
변경이 생기면 어떻게 하나?
입목이 분합되거나 멸실되었을 때, 또는 표제부 등기사항이 변경되었을 때에는 소유권의 등기명의인이 지체 없이 변경등기를 신청해야 한다(입목에 관한 법률 제20조 제1항 본문). 여기의 표제부 등기사항은 수목이 1필 토지의 일부분에 부착된 경우 그 부분의 위치·지적과 명칭 또는 번호, 수종·수량 및 수령, 조사연도, 도면번호다(입목에 관한 법률 제15조 각 호).
다만 수목의 자연발생·성장이나 당사자 간에 약정된 시업방법(입목에 관한 법률 제5조 제1항)으로 변경된 경우는 예외다(제20조 제1항 단서). 나무가 자라서 규모가 달라진 것까지 등기하라는 뜻은 아니고, 벌채·분할처럼 입목의 동일성에 영향을 주는 변동을 대상으로 한다.
입목이 부착된 토지의 지목·지번 또는 지적이 변경된 때에도 같은 변경등기 의무가 생긴다(입목에 관한 법률 제20조 제2항).
실무 체크포인트
- 등록이 먼저이고 등기가 나중이다. 입목등록원부 등록 없이 곧바로 보존등기를 신청할 수 없다(입목에 관한 법률 제8조).
- 토지 등기사항증명서로 이해관계인을 먼저 확인한다. 저당권자 등이 있으면 승낙이 없는 한 보존등기를 신청할 수 없다(입목에 관한 법률 제17조).
- 신청인 자격이 토지의 권리와 연결되어야 한다. 토지 소유자·지상권자로 등기된 자이거나 그 증명서 또는 판결로 소유권을 증명해야 한다(입목에 관한 법률 제16조 제1항).
- 토지 저당권은 입목에 전사된다. 저당권이 수목에 미치지 않는다는 기록이 없으면 그대로 따라온다(입목에 관한 법률 제18조 제1항). 담보 목적으로 보존등기를 하는 경우 이 전사 결과를 미리 계산한다.
- 보존등기 전에는 아직 “입목”이 아니다. 등록 단계에서 매매나 저당권 설정을 진행하면 근거가 없다(입목에 관한 법률 제2조, 입목에 관한 법률 제3조).
- 저당권을 설정하려면 보험에 먼저 가입한다. 임의사항이 아니라 기속의무다(입목에 관한 법률 제22조 제1항). 미가입 상태로 저당권등기를 진행하지 않는다.
- 저당권등기에는 시업방법을 기록한다. 부동산 저당권등기에 없는 항목이므로 약정된 시업방법을 신청 전에 확정한다(입목에 관한 법률 제21조, 입목에 관한 법률 제5조 제1항).
관련
- 개념·해설
- 법령
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