하천편입토지 보상 등기

지목이 하천이나 제방인 토지는 등기할 수 있는 권리의 종류부터 제한된다. 하천을 구성하는 토지에는 사권(私權)을 행사할 수 없고, 소유권을 이전하는 경우와 저당권을 설정하는 경우 등만 예외이기 때문이다(하천법 제4조 제2항). 등기 실무상 범위는 등기예규 제1387호가 정한다. 한편 과거 하천법 개정으로 하천구역에 편입됐는데 소멸시효가 지나 보상받지 못한 토지는 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법으로 보상하고, 그 소유권이전등기는 등기예규 제1438호를 따른다. 수용으로 인한 소유권이전등기와는 근거법령·등기원인·신청 구조가 다른 별개의 절차다.

쉽게 말하면 — 하천법상 하천이면서 등기부상 지목이 ‘하천’이나 ‘제방’인 땅에는 전세권·지상권·지역권·임차권을 새로 설정하거나 이전·변경하는 등기를 할 수 없고, 소유권·저당권·권리질권 정도만 등기됩니다. 옛날 하천법 개정으로 하천에 편입됐는데 보상을 못 받은 땅은 특별법으로 뒤늦게 보상해 주고, 보상금이 지급되거나 법이 정한 사유로 공탁되면 나라나 지방자치단체 앞으로 소유권이전등기를 하면서 그 땅의 다른 권리는 함께 소멸합니다.

하천 지목 토지에는 어떤 등기를 할 수 있나

대상은 하천법상의 하천으로서 등기부상 지목이 하천 또는 제방으로 등기된 토지다(소유권보존등기는 토지대장상 지목 기준, 등기예규 제1387호).

할 수 있는 등기 — 소유권·저당권·권리질권의 설정·보존·이전·변경·처분의 제한·소멸의 등기와 그 청구권 보전의 가등기, 신탁등기, 부동산·등기명의인 표시변경등기, 법령에 따른 특약·제한 사항의 등기(같은 예규 3.)
할 수 없는 등기 — 지상권·지역권·전세권·임차권의 설정·이전·변경 등기(같은 예규 4.)

누가 하천편입 보상을 받나

보상 대상은 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제2조가 네 가지 경우로 열거한다. 아래 어느 하나에 해당하는데 구 특별조치법(「하천구역편입토지 보상에 관한 특별조치법」) 제3조의 소멸시효 만료로 보상청구권이 소멸해 보상받지 못한 때, 시·도지사가 그 손실을 보상한다.

법률 제2292호 하천법개정법률의 시행일 전에 토지가 같은 법 제2조제1항제2호가목에 해당되어 하천구역으로 된 경우
법률 제2292호 하천법개정법률의 시행일부터 법률 제3782호 하천법중개정법률의 시행일 전에 토지가 법률 제3782호 하천법중개정법률 제2조제1항제2호가목에 해당되어 하천구역으로 된 경우
법률 제2292호 하천법개정법률의 시행으로 제방으로부터 하천 측에 있던 토지가 국유로 된 경우
법률 제892호 하천법의 시행일부터 법률 제2292호 하천법개정법률의 시행일 전에 제방으로부터 하천 측에 있던 토지 또는 제방부지가 국유로 된 경우

판례는 이 열거에 더해, 법률 제2292호 시행일(1971. 7. 20.)부터 법률 제3782호 시행일(1984. 12. 31.) 전에 국유로 된 제방부지·제외지에도 제2조를 유추적용해 소유자에게 손실을 보상해야 한다고 본다(2011두16636). 국가가 토지를 20년간 점유해 점유취득시효가 완성됐더라도 국가가 등기를 마치지 않아 소유권을 취득하지 못한 상태였다면 소유자의 보상청구에 장애가 되지 않고, 하천구역 편입 당시 이미 국가가 소유권을 취득한 토지만 보상대상이 아니다(2015두3218 · 2016두35243).

보상은 언제까지 어떻게 청구하나

보상청구권의 소멸시효는 2033년 12월 31일에 만료된다(하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제3조). 2025년 11월 11일 개정법 시행 당시 보상금청구소송이 법원에 계속 중이거나 이미 보상대상이 아니라는 확정판결을 받은 하천편입토지도 보상 대상 토지로 본다(하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 부칙 제2조(2025.11.11)). 보상을 받으려는 사람은 별지 제3호 서식의 보상청구서를 시장·군수·구청장을 거쳐 시·도지사에게 낸다(하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 시행령 제3조 제1항). 청구서에는 토지소유자임을 증명하는 서류로서 소유권에 관련된 법원의 확정판결서(확정판결이 있는 경우만 해당한다)와 인감증명서를 붙이고(같은 조 제2항), 청구인이 상속인이면 상속 사실을, 그 밖의 승계인이면 승계 사실을 증명하는 서류도 함께 낸다(같은 조 제4항).

하천편입 보상 등기는 누가 어떻게 신청하나

공익사업 구간의 대상토지는 국가·지방자치단체, 공공기관, 지방공기업인 사업시행자가 자기 부담으로 보상하고 사업을 시행할 수 있는데, 이 경우 제5조·제6조·제8조·제9조를 적용하며 “시·도지사”는 “사업시행자”로 본다(하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제7조 제2항). 그래서 아래의 시·도지사 몫 절차(보상금 지급·공탁, 등기신청)를 사업시행자가 대신 한다.

시·도지사는 보상금을 지급하거나 공탁을 한 날에 지체 없이 등기신청을 해야 하고, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다(하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제9조 제1항). 명의는 국가하천이면 국가로 하되 소관 중앙관서의 명칭을 함께 적고, 지방하천이면 해당 지방자치단체로 한다(같은 조 제2항). 공탁은 보상금을 받을 자가 수령을 거부하거나 수령할 수 없는 때, 시·도지사의 과실 없이 받을 자를 알 수 없는 때, 압류·가압류로 지급이 금지된 때에만 토지 등의 소재지 공탁소에 할 수 있다(하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제8조 제1항). 등기절차는 등기예규 제1438호가 정한다.

신청 — 국가·지방자치단체, 공공기관, 지방공기업인 사업시행자가 단독으로 신청할 수 있다(제2조).
등기원인 — “하천편입(법률 제9543호)”, 원인일자는 하천편입일로 적는다. 편입일을 알 수 없으면 보상금 지급일 또는 공탁일로 한다(제3조 제1항).
첨부서면 — 일반적인 첨부서면 외에 하천편입토지조서와 보상금지급증서 또는 공탁서를 붙이고, 원인일자를 편입일로 적었으면 편입일 증명 서면도 붙인다(제3조 제2항).
직권말소 — 등기관은 소유권 외의 권리 등기와 보상금 지급일·공탁일 이후의 소유권 등기를 직권으로 말소하고, 그 권리자에게 지체 없이 통지한다(제4조).
수수료 — 권리자 명의를 국가로 하는 경우 외에는 등기신청수수료를 낸다(제5조).

매매 뒤 토지가 하천구역에 편입되면 매수인은 어떻게 되나

매매계약이나 경락허가결정 뒤 아직 소유권을 이전받기 전에 토지가 하천구역에 편입돼 소유권이전등기의무가 이행불능이 되면, 매수인·경락자는 소유자가 받게 되는 손실보상금에 대한 대상청구권을 행사할 수 있다(99다23901). 소유권 이전이 이미 끝난 뒤에 편입된 경우에는 이전등기의무 자체가 남아 있지 않으므로 이 법리가 적용될 자리가 없다.

실무 체크포인트

보상청구권의 소멸시효는 2033년 12월 31일에 만료된다. 그때까지 별지 제3호 서식의 보상청구서에 확정판결서(있는 경우만)와 인감증명서를 붙여 시장·군수·구청장을 거쳐 시·도지사에게 내야 한다. 상속인·승계인은 그 사실 증명 서류도 함께 낸다(하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제3조 · 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 시행령 제3조).
등기신청은 보상금 지급일 또는 공탁일에 지체 없이 한다. 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다(하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제9조 제1항).
촉탁서에는 일반적인 첨부서면 외에 하천편입토지조서와 보상금지급증서 또는 공탁서를 붙인다. 원인일자를 편입일로 적었으면 편입일 증명 서면도 붙인다(등기예규 제1438호 제3조 제2항).
하천법상 하천으로서 지목이 하천·제방인 토지에는 지상권·지역권·전세권·임차권의 설정·이전·변경 등기를 할 수 없다. 소유권·저당권·권리질권과 그 가등기·신탁등기 등만 할 수 있다(등기예규 제1387호).
소유권 외의 권리 등기와 지급일·공탁일 이후의 소유권 등기는 직권말소된다. 등기관이 말소하고 권리자에게 지체 없이 통지한다(등기예규 제1438호 제4조).