매매예약

매매예약은 장래 매매의 성립을 예정하는 약정이다. 민법이 정한 매매의 일방예약에서는 예약완결권자가 예약자에게 매매를 완결할 의사를 표시하면 매매의 효력이 생긴다(민법 제564조). 이 완결권의 행사와 소유권이전등기, 가등기를 구별해야 한다.

쉽게 말하면 — 정해 둔 내용으로 매매를 성립시킬 선택권을 미리 확보하는 것입니다. 그 선택권을 행사할 수 있는 기간과, 행사 뒤 실제 소유권을 넘겨받는 절차는 다릅니다. 가등기를 해 두었다고 이미 소유자가 된 것도 아닙니다.

본계약이나 계약금과 무엇이 다른가?

본계약인 매매는 재산권 이전과 대금 지급에 관한 약정으로 성립하지만, 일방예약은 상대방의 완결 의사표시로 매매의 효력이 발생하는 구조다(민법 제563조, 같은 법 제564조). 계약서 제목만 볼 것이 아니라 본계약이 이미 성립했는지, 앞으로 별도의 완결 의사표시를 예정했는지를 확인해야 한다.

매매계약 때 주고받는 계약금은 다른 문제다. 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매를 해제할 수 있다는 해약금 규정이 있다(민법 제565조). 예약완결권을 행사하는 것과 이미 성립한 매매를 해약금으로 해제하는 것은 서로 다른 권리다.

완결권은 어떻게 행사하나?

예약완결권은 완결권자가 예약자에게 하는 의사표시로 매매의 효력을 발생시키는 형성권이다(2016다42077). 상대방 있는 의사표시는 도달한 때 효력이 생기므로, 완결 의사를 누구에게 언제 도달시켰는지가 중요하다(민법 제111조, 같은 법 제564조). 다만 예약자가 수령 당시 제한능력자이면 법정대리인이 도달 사실을 안 뒤가 아니면 그 의사표시로 대항할 수 없다(같은 법 제112조).

매매가 성립해도 부동산 소유권은 등기를 해야 이전된다(민법 제186조). 따라서 완결 통지, 대금 지급과 소유권이전등기 이행은 순서와 증거를 나누어 관리해야 한다. 완결권의 행사기간과 행사 뒤 성립한 매매에 따른 이행청구권을 같은 권리로 취급해서는 안 된다(같은 법 제563조, 2016다42077).

완결권은 언제까지 행사해야 하나?

행사기간을 약정했다면 그 기간 안에, 약정이 없다면 예약 성립일부터 10년 안에 행사해야 한다. 기간이 지나면 완결권은 제척기간 경과로 소멸한다(99다18725 판결요지 [2], 2016다42077).

당사자가 정하는 행사기간에 특별한 제한은 없다. 대법원은 예약 성립일부터 약 30년 뒤까지 행사하도록 한 약정에 대하여, 약정에도 불구하고 10년이 지나면 완결권이 소멸한다고 본 원심을 파기했다(2016다42077). 약정이 있는지 확인하지 않고 일률적으로 10년을 적용하면 안 된다.

행사할 수 있는 시점만 정한 문구와 언제까지 행사할 수 있는지를 정한 약정을 구별해야 한다. 대법원은 임대차기간 종료 후 분양청구권을 행사할 수 있다고 인정한 사안에서도, 예약 성립일부터 10년 내 행사했는지를 심리하도록 했다(99다18725 이유 1·4).

제척기간이 지났는지는 법원의 직권조사사항이다. 상대방이 주장하지 않았다는 이유만으로 그 문제를 건너뛸 수 없다(99다18725 판결요지 [3]). 예약 성립일, 기간 약정과 변경, 완결 의사표시의 도달 증거를 함께 확인한다.

기간을 정하지 않은 예약을 계속 기다려야 하나?

계속 기다릴 필요 없이 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 최고할 수 있다. 그 기간 안에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃는다(민법 제564조 제2항·제3항).

이 제도는 당사자가 의사표시 기간을 정하지 않은 경우의 정리 방법이다. 예약자는 최고에서 답을 요구하는 대상과 기간을 분명히 하고, 완결권자는 완결할 생각이라면 단순한 검토 의사와 실제 완결 의사를 구분해야 한다. 법정 제척기간이 남았다는 사정만으로 최고를 무시해도 되는 것은 아니다(민법 제564조).

가등기를 하면 무엇이 보전되나?

가등기는 장래 확정될 청구권도 보전할 수 있고, 그에 따른 본등기의 순위는 가등기 순위에 따른다(부동산등기법 제88조, 같은 법 제91조). 매매예약에 기한 소유권이전청구권을 보전하는 가등기와 완결권 행사 자체는 구별된다.

가등기는 순위보전의 효력이 있을 뿐, 뒤에 본등기를 했다고 소유권 취득 자체가 가등기 시점으로 소급하는 것은 아니다. 대법원은 가등기 뒤 본등기 전까지의 토지 소유자가 누구인지를 이 기준으로 판단했다(81다1298). 가등기 뒤의 중간처분은 본등기보다 후순위가 되어 실효될 수 있다. 현행법상 등기관은 본등기 때 보전되는 권리를 침해하는 후순위 등기를 대법원규칙에 따라 직권말소하고 그 명의인에게 통지한다(부동산등기법 제92조). 구체적인 말소 대상은 가등기에서 다룬다.

대출 담보로 한 매매예약도 같은가?

담보 목적의 가등기는 통상의 매매예약과 구별하고 가등기담보법의 적용 대상인지 먼저 확인한다. 이 법이 적용되는 담보가등기에서 귀속정산절차에 따라 본등기를 구하는 것은 담보계약에 따른 담보권 실행이다(2021다210799).

가등기담보법은 차용물 반환을 갈음한 다른 재산권의 이전예약에서 예약 당시 재산가액이 차용액과 이자의 합계액을 초과하는 경우의 담보계약 등을 규율한다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 같은 법 제2조). 제정법 시행일인 1984년 1월 1일 전에 성립한 담보계약에는 적용하지 않는다(가등기담보 등에 관한 법률 부칙 제1항(1983.12.30), 가등기담보 등에 관한 법률 부칙 제2항(1983.12.30)).

대여금 채권을 담보한 가등기 사건에서 원심은, 등기원인이 매매예약으로 적혀 있어도 통상의 매매예약이 아니라 담보권 실행을 위한 등기형식이므로 매매예약완결권의 제척기간이 적용되지 않는다고 판단했다. 대법원은 담보권 실행이라는 법리에 따라 그 결론을 유지했다. 담보채권의 소멸시효와 가등기담보법상 청산절차는 별도로 확인할 요건이다(2021다210799 이유 2·3). 구체적인 담보권 실행은 담보가등기에서 다룬다.

실무 체크포인트

본계약이 이미 성립했는지, 일방예약의 완결을 기다리는 상태인지 계약 내용을 확인한다(민법 제563조, 같은 법 제564조).
행사기간 약정이 있으면 그 약정을 먼저 적용하고, 없다면 예약 성립일부터의 제척기간을 확인한다(2016다42077).
기간 내 도달한 완결 의사표시와 예약자의 확답 최고를 각각 확인한다(민법 제111조, 같은 법 제564조).
가등기의 순위보전과 본등기에 따른 소유권 이전을 구별한다(부동산등기법 제91조, 81다1298).
실질이 대출 담보라면 담보가등기 규율을 먼저 확인한다(2021다210799).