점유의 승계는 인도나 상속으로 앞사람의 점유를 이어받는 것이다. 점유권의 양도는 점유물의 인도로 효력이 생기고, 상속의 경우에는 점유권이 상속인에게 이전한다. 승계인이 자기 점유만을 주장할지 앞사람의 점유까지 합쳐 주장할지에 따라 점유기간과 하자를 판단하는 범위가 달라진다(민법 제196조 제1항, 같은 법 제193조, 같은 법 제199조).
쉽게 말하면 — 앞사람이 땅을 사용한 기간까지 합쳐 주장하려면, 그 사람의 점유에 있던 문제도 함께 살펴야 합니다. 상속받은 경우에는 “앞사람은 빼고 나부터 새로 계산하겠다”는 선택에도 제한이 있습니다(민법 제199조, 94다22651 판시 나).
실제로 물건을 건네야만 점유가 이전되는가
점유권을 양도할 때에는 인도가 필요하지만, 인도 방법이 현실적으로 물건을 건네는 방식에 한정되지는 않는다. 민법 제196조 제2항은 이미 양수인이 점유하는 경우의 간이인도, 양도인이 계속 점유하는 점유개정, 제삼자에 대한 반환청구권 양도에 의한 인도 규정을 준용한다(같은 법 제188조 제2항, 같은 법 제189조, 같은 법 제190조).
인도가 있었는지 증명할 때에는 사실상 지배 관계를 살핀다. 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 판단한다. 임야는 관리나 이용이 이전되면 인도가 있었다고 보아야 한다(2012다201410 판결요지).
매매 등으로 대지가 양도되어 소유권이전등기가 마쳐졌다면, 보통 등기할 때 인도받아 점유를 얻은 것으로 보아야 한다. 등기사실을 인정하면서 특별한 사정을 밝히지 않은 채 점유사실을 부정해서는 안 된다. 그러나 소유권보존등기는 양도를 전제로 하지 않아, 일반적으로 그 등기만으로 그 무렵 점유를 이전받았다고 볼 수는 없다(2012다201410 판결요지).
그 사건에서 원심은 선대가 소유권보존등기를 마친 사실만으로 당시부터 토지를 점유했다고 판단했다. 대법원은 보존등기와 이전등기를 구별하여 이러한 판단을 잘못이라고 보고 원심판결을 파기환송했다(2012다201410 이유 두 번째 문단, 주문).
앞사람의 기간과 하자를 따로 선택할 수 있는가
앞사람의 점유를 자기 점유와 합쳐 주장한다면 그 점유의 하자도 함께 계승한다. 승계인은 자기 점유만을 주장하거나 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있지만, 전점유자의 점유를 아울러 주장하면서 하자는 제외하는 방식으로 선택할 수는 없다(민법 제199조 제1항·제2항).
반대로 승계인이 자기 점유만을 주장하면 앞사람의 타주점유라는 사정만으로 자신의 자주점유 추정까지 깨지는 것은 아니다. 원고가 아버지에게서 토지의 점유를 인도받고 증여를 주장하며 자기 점유만 내세운 사건이 있었다. 대법원은 위 법리를 들어, 이전 취득 경위 등을 이유로 추정을 깨뜨린 원심판결을 파기환송했다(99다72743 판시 [2]·[4], 이유 2 나 (1), 주문).
상속인은 자신의 점유만 새로 주장할 수 있는가
상속인은 새로운 권원에 따라 고유의 점유를 시작하지 않는 한, 피상속인의 점유를 떠나 자기 점유만을 주장할 수 없다. 점유권은 상속인에게 이전한다(민법 제193조, 94다22651 판시 나).
등기부취득시효의 무과실은 등기가 아니라 점유취득에 관하여 판단한다. 조부에서 부를 거쳐 점유권을 상속받은 사람이 이를 주장한 사건에서, 대법원은 특별한 사정이 없으면 조부가 점유를 개시할 때 무과실이었음을 증명해야 한다고 판단했다. 조부가 사정명의인에게서 토지를 매수했다는 말을 부에게 들어 상속재산으로 믿었다는 사정만으로는 그 증명이 부족하다고 보았다. 이에 등기부취득시효를 인정한 원심판결을 파기환송했다(94다22651 판시 가~다, 이유, 주문).
취득시효의 기산점도 마음대로 바꿀 수 있는가
전점유자의 기간을 합쳐 20년이 지났고 그 시효기간 동안 등기명의자가 같았다면, 전점유자의 점유 개시 이후의 임의의 시점을 기산점으로 삼을 수 있다. 어느 시점을 택하든 시효 완성을 주장하는 때에 필요한 기간이 지났음이 확정되면 충분하기 때문이다(민법 제245조 제1항, 97다34037 판시 [1]).
소유권이 바뀌었더라도 그 뒤 등기명의자가 같은 상태에서 전점유자와 자신의 점유기간을 합쳐 20년이 지났다면 같은 법리가 적용된다. 기산점은 주요사실이 아닌 간접사실이므로, 법원은 당사자의 주장에 구속되지 않고 소송자료로 점유 시기를 인정할 수 있다(97다34037 판시 [1]·[2]).
그 사건에서 원심은 승계인이 전점유자의 등기청구권을 대위행사하는 것은 별론으로 하고, 전점유자의 시효 완성 효과를 주장해 직접 등기를 청구할 수는 없다고 보아 청구를 배척했다. 대법원은 승계인의 주장이 두 사람의 점유기간을 합쳐 스스로 시효취득했다는 취지인지도 명확히 하여 심리해야 한다고 보고 파기환송했다(97다34037 이유, 주문).
실무 체크포인트
- 인도 날짜와 방법을 확인한다. 현실인도 외에 간이인도·점유개정·반환청구권 양도로 점유가 이전되었는지도 살핀다(민법 제196조 제1항·제2항).
- 토지의 보존등기 날짜를 점유 개시일로 바로 사용하지 않는다. 실제 관리·이용과 인도 경위를 뒷받침할 자료를 확인한다(2012다201410 판결요지).
- 자기 점유만 주장할지 전점유자의 점유까지 합칠지 정하고, 합친다면 그 하자도 확인한다. 상속이라면 새로운 권원에 따른 고유의 점유가 있는지도 따로 살핀다(민법 제199조, 94다22651 판시 나).
- 취득시효를 주장한다면 각 점유자의 기간과 등기명의자 변동을 나란히 정리한다. 앞사람의 시효 완성에 기대는 주장인지, 점유기간을 합쳐 자신의 시효 완성을 주장하는지도 구별한다(97다34037 판시 [1], 이유).
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