갑구 - 신우법무사

갑구는 부동산 등기기록에서 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 부동산의 표시를 적는 표제부나 소유권 외의 권리를 적는 을구와 담당 범위가 다르다(부동산등기법 제15조 제2항).

쉽게 말하면 — 등기사항증명서를 펼쳤을 때 “누가 이 부동산을 소유하고 있고, 그 소유권에 어떤 변동이나 제한이 있었는가”를 먼저 확인하는 곳이 갑구입니다. 다만 근저당권·전세권 같은 권리는 을구에 있으므로 갑구만 보고 권리관계가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.

갑구에는 어떤 칸이 있나?

갑구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란을 둔다. 을구도 칸의 이름은 같지만, 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록한다는 점에서 내용이 다르다(부동산등기규칙 제13조 제2항).

순위번호는 같은 구 안에서 등기의 순서를 확인하는 기준이다. 등기목적과 등기원인은 어떤 소유권 등기가 왜 이루어졌는지 보여주고, 권리자 및 기타사항란에서는 등기명의인과 지분 등 해당 등기의 구체적 내용을 확인한다.

구분건물도 전유부분마다 갑구와 을구를 둔다. 아파트처럼 구분건물의 등기사항증명서를 볼 때에는 1동 건물 표제부와 해당 전유부분의 표제부·갑구·을구를 구별해 읽어야 한다(부동산등기규칙 제14조).

표제부와 을구는 무엇이 다른가?

표제부·갑구·을구는 서로 대신할 수 없는 정보를 맡는다. 소유자와 소유권 변동은 갑구에서 보되, 부동산 자체의 표시와 소유권 외의 권리까지 함께 읽어야 전체 등기기록을 파악할 수 있다(부동산등기법 제15조 제2항).

구분	기록하는 사항	먼저 확인할 내용
표제부	부동산의 표시	소재지번, 지목·면적 또는 건물내역, 구분건물의 대지권 표시
갑구	소유권에 관한 사항	소유권보존·이전 등 소유자와 지분의 변동, 소유권에 관한 처분 제한
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항	지상권·전세권·저당권·임차권 등

부동산등기법은 소유권뿐 아니라 지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권의 보존·이전·설정·변경·처분 제한·소멸도 등기 대상으로 정한다. 갑구에 소유권이 적혀 있다는 사실만으로 을구의 권리가 없다고 결론낼 수 없는 이유다(부동산등기법 제3조).

현재 소유자는 어떻게 확인하나?

현재 소유자는 갑구의 한 줄만 보지 말고 소유권 변동과 말소 표시를 순서대로 따라가며 확인한다. 공유라면 여러 사람의 지분이 함께 남을 수 있으므로, 단순히 가장 아래의 이름 한 명을 현재 소유자라고 읽어서는 안 된다.

권리의 변경이나 경정등기가 이루어지면 등기관은 변경·경정 전 등기사항을 말소하는 표시를 한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없어 변경·경정을 주등기로 할 때에는 종전 사항에 말소 표시를 하지 않는다. 등기를 말소할 때에는 말소등기를 한 뒤 해당 등기에 말소 표시를 하므로, 과거 기록과 현재 유효한 기록을 구별해야 한다(부동산등기규칙 제112조 제1항·제2항, 부동산등기규칙 제116조 제1항).

등기사항증명서의 종류도 확인한다. 등기사항전부증명서는 말소사항을 포함한 것과 현재 유효사항만 표시한 것으로 나뉘며, 특정인 지분·현재 소유현황·지분취득 이력만 보여주는 일부증명서도 있다. 현재 소유현황 일부증명서는 현재 소유자와 공유지분만 증명하므로, 가등기·처분 제한이나 과거 변동까지 조사할 때에는 필요한 범위의 전부증명서를 선택한다(부동산등기규칙 제29조, 등기예규 제1815호 제1호).

소유권의 제한도 갑구에서 보나?

소유권에 관한 처분 제한은 갑구에서 확인할 수 있다. 부동산등기법은 권리의 처분 제한을 등기 대상으로 삼고, 소유명의인을 상대로 소유권 외의 권리설정등기청구권을 보전하는 가처분도 갑구에 하도록 정한다(부동산등기법 제3조, 부동산등기법 제15조 제2항, 부동산등기규칙 제151조 제2항).

따라서 갑구는 현재 소유자 이름만 찾는 표가 아니다. 소유권의 보존·이전과 처분 제한은 부동산등기법 제3조과 부동산등기법 제15조에 따라 살핀다. 소유권 관련 가등기의 대상은 부동산등기법 제88조에 따라, 그 가등기에 의한 본등기의 순위는 부동산등기법 제91조에 따라 구별해 살펴야 한다.

다만 갑구에 제한 등기가 보인다고 해서 그 법적 효과를 등기 명칭만으로 단정해서는 안 된다. 원인이 된 재판·집행절차와 후속 말소 여부를 함께 확인한다. 신탁재산이 소유권인 신탁등기가 있으면 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부에서 신탁 목적·수익자와 관리·처분 조항도 확인한다(부동산등기규칙 제139조의4 제1항·제2항).

갑구와 을구의 순위는 어떻게 비교하나?

같은 구에서 한 등기끼리는 순위번호에 따라 순서를 정한다. 갑구 등기와 을구 등기처럼 서로 다른 구에서 한 등기끼리는 순위번호가 아니라 접수번호에 따른다(부동산등기법 제4조 제2항).

가등기에 의한 본등기의 순위는 본등기의 새 접수시점이 아니라 가등기의 순위에 따른다. 해당 본등기의 기초가 된 가등기의 순위번호를 확인하고, 다른 구의 등기와 비교할 때에는 그 가등기의 접수번호를 확인해야 한다(부동산등기법 제91조).

부기등기의 순위는 원칙적으로 그 주등기의 순위에 따른다. 같은 주등기에 관한 부기등기끼리는 부기등기의 순서에 따르므로, 가지번호가 붙은 기록을 독립된 새 순위로 읽지 않는다(부동산등기법 제5조, 부동산등기규칙 제2조).

등기는 등기관이 마치면 접수한 때부터 효력이 발생한다. 등기사항증명서에서 순위를 검토할 때에는 순위번호뿐 아니라 접수연월일과 접수번호도 함께 확인해야 한다(부동산등기법 제6조 제2항).

등기사항증명서를 볼 때 무엇을 함께 확인하나?

등기사항증명서는 갑구만 떼어 읽지 말고 표제부에서 목적 부동산이 맞는지 먼저 확인한 뒤 갑구와 을구를 함께 본다. 구분건물은 1동 표제부와 전유부분 표제부가 나뉘므로 동·호수와 대지권 표시도 맞춰 보아야 한다(부동산등기규칙 제14조).

발급 종류와 발급일도 중요하다. 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 전부 또는 일부에 대한 열람과 등기사항증명서 발급을 청구할 수 있지만, 오래전에 발급된 증명서는 그 뒤 접수된 등기를 보여주지 못한다(부동산등기법 제19조).

처리 중인 등기신청이 있으면 등기관이 등기를 마칠 때까지 원칙적으로 증명서를 발급하지 못한다. 다만 신청사건이 처리 중이라는 뜻을 표시하여 발급할 수 있으므로, 그런 표시가 있으면 처리 완료 뒤 다시 확인해야 한다(부동산등기규칙 제30조 제4항).

실무 체크포인트

표제부로 부동산을 먼저 특정한다. 토지·건물·전유부분과 대지권 표시가 찾는 부동산과 일치하는지 확인한다(부동산등기법 제15조, 부동산등기규칙 제14조).
갑구의 현재 유효한 소유권을 지분까지 읽는다. 말소 표시와 소유권 변동을 순서대로 따라가고 마지막 한 줄만 보지 않는다(부동산등기규칙 제112조, 부동산등기규칙 제116조).
갑구의 처분 제한을 확인한다. 소유권의 귀속이나 처분에 영향을 주는 등기가 있으면 원인 사건과 후속 상태를 함께 본다(부동산등기법 제3조).
을구를 빠뜨리지 않는다. 근저당권·전세권 등 소유권 외의 권리는 을구가 담당한다(부동산등기법 제15조 제2항).
다른 구의 순위는 접수번호로 비교한다. 갑구 순위번호와 을구 순위번호를 그대로 맞대지 않는다(부동산등기법 제4조 제2항).