공유자 우선매수 신고는 공유지분이 경매로 매각될 때 기존 공유자가 최고매수신고가격과 같은 값으로 채무자 지분을 우선 매수하겠다고 집행법원(또는 집행관)에 알리는 절차다(민사집행법 제140조). 매각기일 종결 고지 전까지 신고와 보증 제공을 마쳐야 효력이 있다(민사집행규칙 제76조). 우선매수권의 법리는 공유자 우선매수권에서 다루고, 여기는 신고 실무다.
쉽게 말하면 — 부동산을 여러 사람이 나눠 가진 상태에서 그중 한 사람의 지분이 경매로 나오면, 나머지 공유자가 “낙찰가와 같은 값에 내가 사겠다”고 우선권을 행사하는 제도입니다. 모르는 사람이 새 공유자로 끼어드는 것을 막기 위한 장치입니다.
누가 신고할 수 있는가
매각 대상 부동산의 공유자가 신고할 수 있다(공유자 우선매수권). 다만 그 공유자가 해당 매각절차의 채무자이면 매수신청 자체가 금지되어 우선매수권을 행사할 수 없다(민사집행규칙 제59조·2009마1302). 여러 공유자가 함께 신고해 절차를 마치면 특별한 협의가 없는 한 공유지분 비율에 따라 채무자 지분을 매수한다(민사집행법 제140조 제3항). 일괄매각 대상 부동산 중 일부의 공유자는 특별한 사정이 없으면 전체에 대해 우선매수권을 행사할 수 없다(2005마1078). 공유물분할판결에 따라 공유물 전부를 경매에 부쳐 매득금을 분배하기 위한 환가에는 이 제도가 적용되지 않는다(91마239). 이 결정은 구 민사소송법 제649조·제650조에 관한 것이고, 그 조문은 현행 민사집행법 제139조·민사집행법 제140조로 이어진다.
언제까지 신고하는가
법 문언은 「매각기일까지」이고(민사집행법 제140조 제1항), 규칙이 이를 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지로 구체화한다(민사집행규칙 제76조 제1항). 구체적으로 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 매각 종결을 고지하기 직전까지다(민사집행법 제115조 제1항). 입찰마감 시각까지로 제한할 것은 아니다(2002마234). 매각기일 전에 집행법원 또는 집행관에게 서면으로 미리 신고할 수도 있다(2002마234).
입찰이 끝났다고 끝난 것이 아니라, 집행관이 “매각을 마칩니다”라고 종결을 알리기 직전까지 신고할 수 있습니다. 미리 서면으로 신고해 둘 수도 있지만, 보증은 결국 그 종결 직전까지 내야 효력이 생깁니다.
보증을 어떻게 내는가
매각기일 종결 고지 전까지 민사집행법 제113조에 따른 보증을 반드시 제공해야 효력이 생긴다(민사집행법 제140조 제1항). 기일입찰의 보증액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1이고, 법원이 상당하다고 인정해 별도 결정을 하면 그 금액을 따르며 변경금액은 매각기일 공고에 명시되어야 한다(민사집행규칙 제56조 제3호·민사집행규칙 제63조·2022마6559). 기간입찰에도 같은 금액 기준이 준용된다(민사집행규칙 제71조). 기일입찰에서는 금전, 일정 요건을 갖춘 자기앞수표 또는 지급보증위탁계약 체결 증명문서를 제출한다(민사집행규칙 제64조). 기간입찰에서는 법원 예금계좌 입금증명서 또는 지급보증위탁계약 체결 증명문서를 제출한다(민사집행규칙 제70조). 매각기일 전에 신고서만 제출했거나 보증이 부족하면 집행관은 최고가매수신고를 확인한 뒤 공유자에게 보증을 제공하거나 추가 제공할 기회를 주어야 한다(2002마234). 일반입찰에 함께 참여했다는 이유만으로 우선매수권을 포기한 것으로 보지는 않지만(2002마234), 일반입찰에 낸 보증금은 우선매수 보증금으로 전환할 수 없으므로 우선매수용 보증을 별도로 내야 한다(2021마162).
신고만 하고 보증을 안 내면 효력이 없습니다. 보증액은 원칙적으로 최저매각가격의 10%이고, 법원이 다른 금액을 결정해 공고했다면 그 금액을 따릅니다(민사집행규칙 제63조·2022마6559). 기일입찰에서는 종결을 알리기 직전까지 금전·자기앞수표나 보증서로 내야 합니다(민사집행규칙 제64조).
필요 서류는 무엇인가
- 우선매수신고서(매각기일 전 서면 신고 시)
- 보증(민사집행법 제113조·민사집행규칙 제63조·민사집행규칙 제64조·민사집행규칙 제70조 소정 금액·방법)
- 공유관계 증명서류(부동산등기사항증명서 등 — 공유자임을 증명)
신고하면 어떻게 처리되는가
법원은 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신고한 공유자에게 매각을 허가해야 한다(민사집행법 제140조 제2항). 이때 종전 최고가매수신고인은 당연히 차순위매수신고인으로 취급된다(같은 조 제4항). 차순위로 된 최고가매수신고인은 매각기일 종결 고지 전까지 그 지위를 포기할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제3항). 우선매수한 공유자는 매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 정한 대금지급기한까지 대금을 낸다(민사집행법 제142조 제1항·제2항; 자세한 내용은 매각대금 납부).
공유자가 우선매수를 신고하면 법원은 그 공유자에게 매각을 허가합니다. 원래 최고가로 낙찰받은 사람은 차순위로 밀리고, 원하면 그 자리를 포기할 수 있습니다.
신고 시 주의할 점
- 시한이 엄격하다. 집행관이 매각 종결을 고지한 뒤에는 우선매수권을 행사할 수 없다. 종결 고지 전에 신고와 보증 제공을 모두 끝낸다.
- 남용은 제재된다. 우선매수신고만 반복하고 보증금을 내지 않아 유찰을 유도하는 방식은 매각의 적정한 실시를 방해한 것으로 보아 매각불허가사유가 될 수 있다(민사집행법 제121조 제4호·민사집행법 제108조 제2호).
- 다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정한다(민사집행규칙 제76조 제2항).
보증을 내지 않으면 어떻게 되나
우선매수신고를 하고도 매각기일까지 보증을 제공하지 않았다고 해서 곧바로 우선매수권을 포기하거나 잃은 것으로 보지는 않는다. 다만 여러 차례 신고만 해 다른 사람의 매수신고를 꺼리게 만들어 놓고, 매수신고인이 없으면 보증금을 내지 않아 유찰시키는 방식으로 절차를 지연시키는 것은 허용되지 않는다(2008마637).
우선매수권을 행사해 매각허가결정을 받고도 대금을 내지 않아 재매각이 진행되면 지위가 달라진다. 그 공유자는 이미 우선매수권의 보호를 받았고 재매각절차에서는 「전의 매수인」에 해당해 매수신청을 할 수 없으므로(민사집행법 제138조 제4항), 그에게 매각기일·매각결정기일을 통지하지 않아도 위법이 아니다(2014마969).
신고만 해 놓고 보증금을 안 내는 것을 반복해 유찰시키는 방식은 통하지 않습니다. 우선매수로 매각허가를 받고 대금을 안 내면 재매각에서는 매수신청 자체를 할 수 없습니다.
실무 체크포인트
- 종결 고지 전까지 신고와 보증을 모두 마친다. 신고서와 보증을 동시에 낼 필요는 없지만, 종결 고지 전까지 보증을 내지 않으면 우선매수권 행사의 효력이 생기지 않는다(2002마234·2008마637).
- 사전 신고 뒤에도 매각기일 절차를 확인한다. 보증을 추가 제공할 기회를 놓치지 않도록 집행관의 최고가매수신고 확인과 종결 고지 전에 보증을 준비한다(2002마234).
- 일반입찰 보증과 우선매수 보증을 구분한다. 일반입찰에 낸 보증금은 우선매수 보증금으로 돌릴 수 없으므로 두 절차를 함께 밟으면 우선매수용 보증을 별도로 준비한다(2021마162).
- 채무자인 공유자는 신고할 수 없다. 해당 매각절차의 채무자는 매수신청이 금지되므로 공유자 지위만으로 우선매수할 수 없다(민사집행규칙 제59조·2009마1302).
- 일괄매각 일부 공유자는 행사 범위를 확인한다. 일괄매각 대상 일부의 공유자는 전체에 우선매수권을 행사하지 못하는 것이 원칙이므로, 행사 가능 범위부터 점검한다(2005마1078).
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