부속물매수청구권 - 신우법무사

부속물매수청구권은 건물이나 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 받아 부속한 물건을 임대차 종료 시 임대인에게 사 달라고 청구하는 권리다. 임대인에게서 산 부속물에도 적용된다(민법 제646조). 시설에 돈을 들였다는 사실만으로 모든 시설의 매수를 청구할 수 있는 것은 아니다.

쉽게 말하면 — 빌린 가게에 설치한 설비를 나갈 때 건물주에게 사 달라고 할 수 있는 경우가 있습니다. 임차인 소유이고 건물의 일부로 완전히 합쳐지지 않았으며, 건물을 사용하는 데 객관적인 도움이 되는 물건인지부터 봅니다. 임대인의 동의와 임대차가 끝난 이유도 확인해야 합니다(민법 제646조, 92다41627, 88다카7245).

어떤 물건이 매수청구의 대상인가?

대상은 임차인 소유로서 건물에 부속되었지만 건물의 구성부분이 되지 않았고, 건물 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건이다. 오로지 임차인의 특수목적에 쓰기 위해 부속한 물건은 대상이 아니다(92다41627 판결요지 가).

그 객관적인 사용목적은 건물 구조, 계약 당시 합의한 용도, 위치와 주변 환경 등을 종합하여 정한다. 대법원 1993년 2월 26일 선고 92다41627 판결은 건물의 객관적인 사용목적을 대중음식점으로 보고, 음식점 영업의 편익을 위한 시설은 건물 사용에 객관적인 편익을 가져오는 것이라고 판단했다. 시설 전부를 임차인의 특수목적용으로 본 원심을 파기하고, 개별 시설 중 매수청구 대상인 부속물이 무엇인지 심리하도록 환송했다(92다41627 이유 2).

시설의 이름만으로 결론을 정하기보다 설치 상태·소유권·합의된 사용목적을 확인해야 한다. 예를 들어 시설별 사진과 설치내역을 계약서의 용도 기재와 대조하면 건물의 구성부분인지, 임차인에게만 유용한 물건인지 판단할 자료를 정리할 수 있다. 이는 위 판단 기준에 따른 확인 예시다(92다41627 판결요지 가).

임대인의 동의가 없어도 청구할 수 있는가?

임차인이 설치한 물건은 임대인의 동의를 얻어 부속한 것이어야 한다. 임대인에게서 매수한 부속물도 동의를 얻어 부속한 물건과 마찬가지로 매수청구의 대상이 된다(민법 제646조 제1항·제2항).

동의의 대상도 확인해야 한다. 설비 설치에 대한 동의인지, 특정 영업의 허락인지가 계약서와 대화 내용에서 구별되는지 살펴볼 필요가 있다. 설비를 설치하기 전 받은 승인서나 계약 변경 내용을 보관하면 설치 동의와 대상 물건을 확인하는 데 도움이 된다(민법 제646조).

계약이 끝나면 언제나 매수를 청구할 수 있는가?

임대차 종료 시 청구할 수 있지만, 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 인정되지 않는다. 대법원 1990년 1월 23일 선고 88다카7245 판결은 이 경우 부속물매수청구권이 없다고 판단했다(88다카7245 판결요지·이유).

매수청구권이 인정되지 않으면 시설의 부속물 해당 여부나 가액을 따로 심리하지 않았다고 위법한 것도 아니라는 판단이다. 따라서 계약이 끝난 사실뿐 아니라 기간 만료인지, 임차인의 채무불이행에 따른 해지인지도 먼저 확인해야 한다(88다카7245 이유). 종료 원인에 관한 분쟁은 임대차·차임연체와 해지에서 관련 요건을 확인한다.

일시사용을 위한 임대차나 전대차임이 명백하면 부속물매수청구권 규정은 적용되지 않는다. 이때는 매수청구권을 보호하는 강행규정도 적용되지 않으므로 계약의 사용목적과 실제 임대 형태를 함께 살펴야 한다(민법 제653조).

전차인도 건물주에게 청구할 수 있는가?

적법한 전대차라면 전차인도 일정한 부속물의 매수를 임대인에게 청구할 수 있다. 전차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건은 전대차 종료 시 청구할 수 있고, 청구 상대방은 임차인이 아니라 임대인이다(민법 제647조 제1항).

임대인에게서 산 부속물과 임대인의 동의를 얻어 임차인에게서 산 부속물에도 같은 규정이 적용된다(민법 제647조 제2항). 전대가 적법한지, 누가 동의했는지, 누구에게서 물건을 샀는지 세 사실을 구별하여 확인해야 한다. 전대차 자체의 요건과 종료 효과는 상가건물 임대차 전대차 등 해당 임대차의 설명을 함께 본다.

포기약정이나 원상회복 약정이 있으면 어떻게 되는가?

부속물매수청구권 규정에 위반하여 임차인이나 전차인에게 불리한 약정은 효력이 없다. 민법 제652조는 제646조와 제647조를 보호 대상에 포함한다(민법 제652조). 다만 일시사용이 명백한 임대차·전대차의 예외는 앞 절에서 본 것처럼 따로 적용된다(같은 법 제653조).

시설이 건물의 구성부분으로 합쳐졌다면 부속물매수가 아니라 필요비·유익비 상환을 구별하여 보아야 한다. 필요비는 보존을 위해 지출한 비용이고, 유익비는 임대차 종료 시 가액 증가가 남아 있는 경우 지출액이나 증가액의 상환이 문제 된다(민법 제626조). 필요비·유익비 상환과 부속물 매수는 대상 시설과 청구하는 권리를 구별하여 판단한다.

대법원 2025년 5월 15일 선고 2024다317332 판결에서는 천장시설과 구조물이 건물의 구성부분이어서 부속물이 아니고, 계약에 따른 유익비상환청구권 포기 대상에 포함된다는 원심 판단을 유지했다. 원상회복·포기 조항의 제목만 볼 것이 아니라 해당 시설과 포기 대상인 권리를 함께 확인해야 한다(2024다317332 이유 4).

부산고등법원 1989년 5월 19일 선고 88나4751 판결은 원상복구 약정을 유익비·필요비 상환청구권을 미리 포기한 취지로 보아 유익비 주장을 받아들이지 않았다. 반면 같은 약정을 부속물매수청구권에 대해 주장하는 것은 임차인에게 불리하여 강행규정에 위반된다고 보아 무효로 판단했다. 같은 원상회복 약정이라도 포기하는 권리에 따라 효력이 다를 수 있다(88나4751 이유 1).

설치비를 전부 매매대금으로 받는가?

매수 대상인 시설과 그 가액을 확인해야 하므로, 시설 공사에 지출한 총액과 매매대금을 구별한다. 부산고등법원 1989년 5월 19일 선고 88나4751 판결은 식당시설 중 매수 대상이 되는 시설을 선별하고, 매수청구 행사 당시 그 시설의 시가를 매수대금으로 인정했다. 법원은 임차인이 전세금과 매수대금을 받는 것과 상환으로 점포를 명도하라고 판결했다(88나4751 주문·이유 1). 상고허가신청이 기각된 이 하급심 사례는 대상에서 제외된 시설의 공사비까지 전부 돌려받는 판단이 아니다.

예를 들어 설치내역·설치 시점·시설별 현재 상태·감정자료를 나누어 정리하면 어떤 시설의 가액을 청구하는지 확인할 수 있다. 위 판결은 전체 공사비 주장과 매수 대상 시설의 시가를 구별하여 판단했다(88나4751 이유 1).

매수를 청구하면 건물을 바로 돌려줘야 하는가?

적법한 매수청구를 행사한 뒤에는 임대인의 부속물 매매대금 지급의무와 임차인의 목적물 반환의무가 동시이행관계다. 임대인이 대금을 지급하거나 적법한 이행제공 등으로 동시이행항변권을 상실시키지 않았다면 임차인의 계속 점유는 불법점유가 아니고, 그 점유에 대한 손해배상의무를 지지 않는다(2024다317332 이유 2 가).

요건을 갖춘 매수청구 의사표시가 임대인에게 도달하면 부속물에 관한 매매계약이 성립한다. 임대인의 별도 매수 승낙을 기다리는 요청과는 다르다(2024다317332 이유 2 라 1). 위 사건에서는 매수청구 의사가 적힌 준비서면이 임대인에게 송달되어 부속물 매매계약이 성립했다. 그 뒤 임대인이 상계하여 대금채권이 소멸했어도, 상계 전 존재한 동시이행관계가 소급해 없어져 당시 점유가 불법으로 바뀌는 것은 아니라고 판단했다(2024다317332 이유 2 라).

적법한 점유와 사용이익의 반환

불법점유가 아니어도 실제 사용으로 얻은 이익의 반환이 남을 수 있다. 대법원은 같은 사건에서 매수청구 의사표시 도달부터 상계 의사표시 도달까지의 기간에 관해, 차임 상당액을 넘는 손해배상 예정액 부분의 원심을 파기하고 제1심판결을 취소했다. 그 기간에는 차임 상당의 부당이득을 반환하도록 직접 판단했고, 그 전후 기간의 약정 손해배상 예정액 지급 부분은 유지했다(2024다317332 주문·이유 6). 매수청구를 했다는 사실만으로 무료 사용이 허용되는 것은 아니다.

매수청구 전과 후의 구별

매수청구를 나중에 했다고 이미 발생한 반환 지체의 효과가 전부 사라지는 것도 아니다. 위 판결은 매수청구 의사표시가 도달한 때부터 상계 의사표시가 도달한 때까지의 점유를 구별했다. 따라서 임대차 종료일, 매수청구 도달일, 대금 지급·제공이나 상계일, 실제 반환일을 나누어 확인한다(2024다317332 이유 2·6).

실무 체크포인트

시설별 소유자·설치 상태와 계약상 사용목적을 정리한다(92다41627 판결요지 가).
설치에 대한 임대인 동의와 부속물 매수 경위를 확보한다. 전차인이면 적법한 전대와 임대인의 동의도 구별한다(민법 제646조, 같은 법 제647조).
계약 종료 원인과 일시사용 여부를 먼저 확인한다(88다카7245, 민법 제653조).
포기 조항이 부속물매수인지 유익비상환인지, 해당 시설이 어느 대상인지 확인한다(민법 제652조, 2024다317332 이유 4).
매수 대상 시설별 가액 자료를 정리하고 전체 설치비와 구별한다(88나4751 이유 1).
매수청구 도달과 대금 지급·제공·상계의 시점을 기록하고, 사용이익 반환 여부를 별도로 계산한다(2024다317332 이유 2·6).