무단전대와 전대차 종료에 따른 전차인의 책임

임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 그 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다(2006다10323 판결요지).

무단전대에서 임대인은 전차인에게 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있나

임대인은 임차인의 무단전대가 있어도 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다(2006다10323 판결요지).

임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고(민법 제629조 제1항), 이를 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다(같은 조 제2항). 다만 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다(92다45308 판결요지 나). 임대인이 해지할 수 있다는 것과 임대차계약이 적법하게 종료되었다는 것은 다르다. 해지의 방법과 효과는 해지에서 본다. 또 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 전3조의 규정이 적용되지 아니한다(민법 제632조).

청구의 근거가 되는 조문은 둘이다. 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있고(민법 제750조), 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다(같은 법 제741조).

임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로 그렇다(같은 판결요지). 이 판시는 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하는 경우에 관한 것이다.

이 판결의 사안에서 원고는 소외 2에게 공장을 전대한 지위에서, 소외 2 및 동해종합상사로부터 승낙을 받아 공장을 점유·사용한 피고 회사에 대하여 차임 상당의 부당이득반환을 구했다. 대법원은 원고와 소외 2 사이의 전대차계약이 존속하는 기간 동안에는 청구할 수 없고, 이는 원고가 위 전대차기간 중 소외 2로부터 차임을 받지 못하였다고 하더라도 마찬가지라고 보아 피고 패소 부분을 파기환송했다(2006다10323 이유 1.). 임대인이 임대차계약을 해지하는 등으로 임대차가 적법하게 종료된 뒤의 책임은 다음 절부터 본다.

임대차와 전대차가 모두 끝나면 전차인은 누구에게 목적물을 반환하나

임대차 기간과 전대차 기간이 모두 만료되면 임대인은 전차인에게 목적물을 자신에게 직접 반환해 달라고 요구할 수 있다(95다23996 판결요지).

이는 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 소유권에 기한 반환청구권에 터잡은 것이다. 전차인이 목적물을 임대인에게 직접 명도하면 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다(같은 판결요지). 소유권에 기한 반환청구권의 근거는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다는 민법 제213조 본문이고, 같은 조 단서는 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정한다.

95다23996의 사안에서 임차인인 원고는 상고이유로 임차인의 목적물 반환의무에 관한 법리오해를 주장했다. 대법원은 전차인이 임대인에게 목적물을 명도함으로써 임차인에 대한 목적물 반환의무를 다하였다고 본 원심 판단을 정당하다고 하여 상고를 기각했다(이유 상고이유 제1점에 대하여).

임대인의 동의를 얻은 전대는 효과가 다르다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못하며, 이는 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다(민법 제630조 제1항·제2항). 다만 전차인은 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다(2018다200518 판결요지 [3]). 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다(같은 법 제631조). 이 두 조에 관한 설명은 상가건물 임대차 전대차에서 본다. 임차권의 양도·전대 제한 전반은 임차권에서 본다.

전대차가 끝난 뒤 전차인은 전대인에게 차임 상당 부당이득을 반환하나

임대차와 전대차가 모두 종료되면 전차인은 특별한 사정이 없는 한 전대인에게 목적물을 명도하여야 한다(2000다68290 판결요지). 전대기간 종료일 이후부터 명도 완료일까지 점유·사용한 데 따른 차임 상당의 부당이득금도 반환하여야 한다(같은 판결요지·판시사항).

차임 상당 부당이득의 범위와 특별한 사정

부당이득의 반환 의무는 민법 제741조가, 임대차의 효력이 생기는 요건은 같은 법 제618조가 정한다. 전차인에 대한 적용 범위는 판결요지가 한정어를 포함하여 정한다.

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 나아가 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타인이 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인바, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다. (2000다68290 판결요지)

특별한 사정의 예는 타인이 목적물의 반환이나 임료 상당액의 지급을 청구하는 경우이다. 2000다68290의 사안에서 전차인은 점포의 관리권한을 위임받은 시설관리공단과 점포를 임차하기로 하는 가계약을 체결하고 그 공단에 임료를 지급했다. 대법원은 그 공단으로부터 점포의 명도나 원고가 구하는 금액(공단에 지급한 월 239,400원을 제외한 금액)에 해당하는 부당이득반환청구를 받거나 이를 지급하였다고 인정할 증거가 없다는 이유로, 명도일까지 전차임 상당의 부당이득반환을 명한 원심 판단을 정당하다고 보았다(이유 2.).

같은 취지의 판시는 2007다21856 판결요지 [2]와 2019다202573 판시사항 [1]에도 있다. 2007다21856 판결요지 [3]은 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자와 마찬가지로, 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 풀이하여야 한다고 한다.

이 판결의 사안은 카센터 운영을 목적으로 한 토지 전대차가 적법하게 해지된 이후 전차인이 영업을 중단했으나 지상에 카센터건물과 콘테이너박스가 잔존한 경우이다. 원심은 전차인이 공작물을 철거하여 토지를 인도하였는지, 또는 원임대차계약이 종료되어 임대인으로부터 토지의 인도청구나 차임 상당 부당이득금 반환청구를 받았다는 등의 특별한 사정이 있는지를 심리하지 않은 채 영업 중단만을 이유로 부당이득반환청구를 배척했고, 대법원은 이를 부당이득에 관한 법리 오해로 보았다(2007다21856 이유 2.).

전대차보증금이 있으면 연체차임 지급을 거절할 수 있나

거절할 수 없다. 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다(2007다21856 판결요지 [1]). 보증금의 공제와 충당은 임대차보증금반환청구의 요건사실에서 다룬다.

소유자가 반환을 청구한 뒤에도 전차인은 전대인에게 부당이득을 반환하나

임대차계약이 종료된 뒤 임차인이 전차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 수 없게 되면, 전차인은 그 이후의 차임지급 및 부당이득반환 의무를 부담하지 않는다(2019다202573 이유 1.). 전차인이 임대인으로부터 목적물의 반환청구나 차임 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 그렇게 된 경우가 이에 해당한다(같은 이유 1.).

사용·수익 불능은 이행불능으로 어떻게 연결되나

이때 임차인의 전대차계약에 기한 채무는 이행불능으로 되고, 전차인은 이행불능으로 인한 계약 종료를 이유로 그 이후의 차임지급 및 부당이득반환 의무를 부담하지 않는다(같은 이유 1.). 임대인이 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무는 민법 제623조가 정한다.

임대차계약이 종료되었다는 이유만으로는 전대인이 전차인으로 하여금 사용·수익케 할 채무가 이행불능 상태에 빠졌다고 볼 수 없다고 본 원심 판단을 대법원은 정당하다고 보았다(2000다68290 이유 1.).

소유자의 반환청구는 어느 시점부터 효과가 있나

2019다202573의 원심은 점포 소유자가 임대차계약을 해지한 다음 임차인과 전차인에게 각 점포 인도를 요구하였다고 하더라도 그것만으로는 이행불능 상태가 되었다고 보기 어렵다고 보았다. 원심은 전차인이 변론종결일 무렵까지 계속하여 점포에서 영업을 하고 있다는 이유만으로 목적물 반환청구가 있은 이후에도 전차인이 차임과 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 판단했고, 대법원은 이를 전차인의 차임지급의무의 범위 및 부당이득의 성립에 관한 법리를 오해한 것이라고 보아 금원 지급청구에 관한 피고 패소 부분을 파기환송했다(이유 2.·3.·4.).

소유자의 임대차계약 해지의 의사표시에 의하여 소유자와 임차인(전대인) 사이의 임대차계약이 종료되고 소유자가 전차인에 대하여 목적물의 반환과 차임 상당의 손해배상을 청구한 경우, 전차인은 그 청구를 한 날 이후에는 임차인에 대한 관계에서 더 이상 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 있다고 할 수 없다(2005다4048 판시사항 [1]). 이 사안에서 소유자들은 2004. 5. 4. 차임 연체를 이유로 임차인에 대하여 임대차계약을 해지하고 같은 날 전차인에 대하여 건물 부분의 명도를 요구함과 동시에 같은 날 이후의 차임 상당 손해배상금을 청구할 것임을 통지했고, 대법원은 소유자들이 위와 같은 청구를 한 2004. 5. 4. 이후에는 부당이득반환의무가 없다고 보았다(2005다4048 이유 2.).

시점별 정리

시점에 따른 전차인의 책임은 다음 표와 같다.

전대인에게 임대할 권한이 없으면 전차인은 차임 지급을 거절할 수 있나

임대인에게 임대할 권한이 없더라도 임대차계약은 유효하게 성립하지만, 임대인의 사용·수익 채무가 이행불능으로 되면 임차인은 그 때 이후의 차임지급 청구를 거절할 수 있다(2008다38325 판결요지 [1]).

임대인에게 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 임차인은 임대인의 사용·수익 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있다(같은 판결요지 [1]). 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익하게 할 수가 없게 되면 임대인의 채무는 이행불능으로 된다. 이 경우 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있다(같은 판결요지 [1]). 이 판결요지의 참조조문에는 「채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다」고 정한 민법 제546조가 적혀 있다.

판결요지 [2]는 이 법리를 전대차에 적용한 사례이다. 개정 전 구 지하철도건설촉진법(1990. 12. 31. 법률 제4308호로 개정되기 전의 것) 적용 사건인 2008다38325은 다음 사안이다. 임대목적물인 점포 등을 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 갖는 자로부터 점포를 임차한 자가 점포를 전대하여 오던 중 무상사용기간이 경과하였고, 지방자치단체로부터 그 점포의 관리·운영을 위임받은 자가 전차인을 상대로 점포의 명도 등을 청구했다. 대법원은 이 경우 전차인이 이행불능으로 인한 전대차계약의 종료를 이유로 전대인에게 전차임의 지급을 거절할 수 있다고 보았다(판결요지 [2]).

이 사건에서 점포의 관리·운영을 위임받은 자는 전차인에게 점포의 명도와 임료 상당의 부당이득반환을 청구하고 점유이전금지가처분까지 집행했고, 대법원은 이로써 점포를 사용·수익하게 할 전대인의 채무가 이행불능으로 되었다고 보았다. 원심이 관리·운영을 위임받은 자가 점포의 소유자가 아니라는 이유만으로 사용·수익하게 할 전대인의 채무가 이행불능에 이르지 않았다고 단정한 것은 법리 오해라고 보아 원심판결을 파기하고 환송했다(이유).

전대차가 끝난 뒤 사용하지 않고 점유만 하면 관리비를 내야 하나

전대차기간이 종료되고 보증금이 반환되지 않은 상태에서 전차인이 사용·수익하지 않고 점유만 계속한 사안에서, 대법원은 명도시까지의 관리비를 전대인이 부담하여야 한다고 보았다(2005다1711 이유).

이 판단은 아래 사정 등 제반 사정에 비추어 내려진 사례 판단이다.

전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 전차인이 전대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면, 비록 전대차계약상 관리비를 전차인이 부담하기로 한 특약이 있더라도 이 특약이 전대차기간 종료 이후에도 적용된다고 해석하기 어려운 점, 관리비 중 ‘경비’는 임차인들이 공동으로 부담하는 것으로서 점포의 사용·수익을 전제로 한다고 볼 수 있으므로 전차인이 점포를 실제로 사용·수익하지 않은 이상 경비지급의무를 부담한다고 보기 어려운 점 등 제반 사정에 비추어, 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비는 전대인이 부담하여야 한다고 한 사례 (2005다1711 판시사항)

이유에는 같은 방향의 사정이 더 있다. 전대차가 종료된 이상 관리비 중 임대차 임료는 원래의 임대차계약상 임차인인 전대인이 임대인에게 부담하여야 하고, 전대차기간 종료시점에 전차인이 반환받아야 할 보증금이 아직 남아 있음이 분명한 이상 전차인의 점유는 불법점유가 아니므로 그 손해배상의무도 부담하지 않는다(2005다1711 이유).

원심은 관리비를 전차인이 부담한다는 전제하에 보증금에서 이를 공제함으로써 전차인의 동시이행항변을 배척하고 추가로 명도시까지의 관리비 상당액의 지급을 명했다. 동시이행의 항변권은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리이고, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다(민법 제536조 제1항). 대법원은 전대차보증금에서 공제되어야 할 전차인의 채무범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 보아 원심판결을 파기하고 환송했다(2005다1711 이유).

임차인이 임대차 종료 뒤 점유하는 경우의 손해배상·부당이득은 임대차 종료 뒤 임차인의 계속 점유와 손해배상·부당이득에서 본다.

실무 체크포인트

• 전대가 임대인의 동의 없이 이루어졌더라도 임대인이 임대차계약을 해지했거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 확인한다(2006다10323 판결요지).
• 임대차 기간과 전대차 기간이 모두 만료되었는지 확인하고, 만료되었다면 임대인에게 직접 명도했는지 확인한다(95다23996 판결요지).
• 임대인이나 소유자가 해지 통지, 점유이전금지가처분 신청, 명도소송 제기, 명도 요구와 손해배상금 청구 통지 중 어느 서면으로 언제 목적물 반환을 청구했는지 기록을 확인한다(2019다202573 이유 2.·3., 2005다4048 이유 2.).
• 임대인의 반환청구 등이 있은 뒤에도 영업을 계속했다는 사정만으로 차임과 부당이득금 지급의무가 있다고 판단하지 않았는지 확인한다(2019다202573 이유 3.).
• 전대인에게 임대할 권한이 있는지, 점포의 관리·운영을 위임받은 자로부터 명도 등의 청구나 가처분 집행이 있었는지 확인한다(2008다38325 이유).
• 전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태인지, 관리비 약정이 전대차기간 종료 이후에도 적용되는지, 전차인이 점포를 실제로 사용·수익했는지 확인한다(2005다1711 이유).

관련

• 개념·해설
  상가건물 임대차 전대차임차권임대차해지임대차 종료를 이유로 한 목적물 인도청구임대차보증금반환청구의 요건사실임대차 종료 뒤 임차인의 계속 점유와 손해배상·부당이득
• 판례
  2006다1032395다239962000다682902007다218562019다2025732005다40482008다383252005다171192다453082018다200518
• 법령
  민법 제213조민법 제536조민법 제546조민법 제618조민법 제623조민법 제629조민법 제630조민법 제631조민법 제632조민법 제741조민법 제750조