임대인 승계 후 보증금반환판결의 집행

임차인이 임대인을 상대로 제기한 보증금반환소송의 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론종결 후의 승계인에 해당한다(2021다210720 판시사항·판결요지 [2]). 이 결론은 주택임대차보호법 제3조의 대항요건을 갖춘 임대차에서 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 한다. 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환의 승소확정판결을 받았으나 이후 주택 양수인을 상대로 이를 반환받고자 할 경우, 승계가 명확하지 않거나 임대인 지위의 승계를 증명할 수 없는 때에는 양수인을 상대로 승계집행문 부여의 소를 제기하여 승계집행문을 부여받음이 원칙이다(2021다210720 판결요지 [2]).

쉽게 말하면 — 대항요건을 갖춘 세입자가 전 집주인을 상대로 보증금을 돌려받으라는 판결을 받았는데 그 재판의 변론이 끝난 뒤에 집이 팔렸다면, 새 집주인도 그 판결의 효력을 받는 승계인입니다. 보증금을 돌려줄 의무가 새 집주인에게 넘어가고 전 집주인의 의무는 없어진다고 보기 때문입니다. 다만 세입자가 집이 팔린 것을 안 때부터 상당한 기간 안에 승계를 원하지 않는다고 이의하면 넘어가는 임대차에 묶이지 않을 수 있고, 그때는 전 집주인의 의무도 없어지지 않습니다. 그 판결로 새 집주인에게 받아 내려면 승계집행문을 받고, 승계가 분명하지 않거나 서류로 증명할 수 없으면 승계집행문을 달라는 소송을 내는 것이 원칙입니다.

새 집주인도 전 집주인에 대한 판결의 효력을 받나

변론종결 후 임대부동산을 양수한 자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론종결 후의 승계인에 해당한다(2021다210720 판결요지 [2]). 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 대법원은 이에 따라 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다고 해석하였다(2021다210720 판결요지 [2]). 채권적 청구권에 기한 판결의 변론종결 후 계쟁물을 취득한 사람이 승계인인지는 변론종결 후의 승계인에서 다룬다.

확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다(민사소송법 제218조 제1항). 당사자가 변론을 종결할 때까지 승계사실을 진술하지 아니한 때에는 변론을 종결한 뒤에 승계한 것으로 추정한다(같은 조 제2항). 변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때까지 진술하지 아니한 때에 판결을 선고한 뒤에 승계한 것으로 추정한다(같은 항). 양수가 변론종결 전에 이루어진 경우의 소송 진행은 소송승계(특정승계)에서 다룬다.

어떤 임대차에서 새 집주인이 임대인 지위를 승계하나

대법원은 주택임대차보호법 제3조 제4항을 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인에 관한 법률상 당연승계 규정으로 보았다(2021다251929 이유 1항). 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(같은 조 제1항, 일정한 법인이 임차한 경우는 같은 조 제2항·제3항). 대항요건을 갖추는 방법과 그 효력은 대항력에서 다룬다.

임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다(2021다251929 이유 1항). 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(2021다251929 이유 1항). 소송의 상대방을 누구로 정할지는 임대차보증금반환청구의 요건사실에서 다룬다.

새 집주인에 대한 승계집행문은 언제 받을 수 있나

새 집주인에 대한 승계집행문은 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한하여 내어 줄 수 있다(민사집행법 제31조 제1항). 같은 항 본문은 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 집행문을 내어 줄 수 있다고 정한다. 제1항의 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다(같은 조 제2항). 제31조의 경우에는 집행문은 재판장의 명령이 있어야 내어 준다(같은 법 제32조 제1항).

2001그35 결정은 대항력을 갖춘 임차인이 받은 판결에 대하여 변론종결 후 주택을 양수한 사람을 승계인으로 보고 승계집행문을 부여한 조치를 수긍하였다. 그 부여는 법원사무관이 재판장의 명령에 따라 한 것이었고, 대법원은 특별항고를 기각하였다(2001그35). 이 결정은 당시의 주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항과 민사소송법 제204조를 적용하였다(2001그35). 2021다210720은 같은 해석을 주택임대차보호법 제3조 제4항과 민사소송법 제218조 제1항에 따라 설시하면서 이 결정을 참조하였다.

신청 서류와 진행 순서는 집행문 부여 신청 절차에서 다룬다. 승계집행문의 일반 요건과 효과는 승계집행문에서 다룬다.

승계를 증명할 수 없으면 어떻게 하나

승계를 증명할 수 없는 때에는 채권자가 승계집행문 부여의 소를 제기할 수 있다(2021다210720 판결요지 [2]). 민사집행법 제33조는 제31조의 규정에 따라 필요한 증명을 할 수 없는 때에 채권자가 집행문을 내어 달라는 소를 제1심 법원에 제기할 수 있다고 정한다. 임차인이 보증금반환 승소확정판결로 양수인에게서 반환받으려는데 승계가 명확하지 않거나 임대인 지위의 승계를 증명할 수 없으면, 양수인을 상대로 승계집행문 부여의 소를 제기하여 승계집행문을 부여받음이 원칙이다(2021다210720 판결요지 [2]). 이 소의 일반적인 요건과 심리는 집행문부여의 소에서 다룬다.

새 집주인을 상대로 보증금반환 소를 다시 내면 소의 이익이 없나

승계집행문 부여의 소가 원칙이지만, 새 소에서 승계 여부에 대해 상당한 정도의 공격방어와 법원의 심리가 진행됨으로써 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기되었을 때와 큰 차이가 없다면 소의 이익이 없다고 섣불리 단정하여서는 안 된다(2021다210720 판결요지 [2]).

소의 이익 판단 기준

대법원은 다음 사정이 모두 있으면 소의 이익이 없다고 섣불리 단정하여서는 안 된다고 판단하였다(2021다210720 판결요지 [2]).

임차인이 이미 양수인을 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하였다.
그 소에서 양수인과 사이에 임대인 지위의 승계 여부에 대해 상당한 정도의 공격방어 및 법원의 심리가 진행되었다.
그 결과 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기되었을 때와 큰 차이가 없다.

그럼에도 법원이 소의 이익이 없다는 이유로 후소를 각하하고 임차인에게 다시 승계집행문 부여의 소를 제기하도록 하면, 당사자들의 노력과 시간을 무위로 돌리고 사실상 동일한 소송행위를 반복하게 된다(2021다210720 판결요지 [2]). 대법원은 이것이 당사자들에게 가혹할 뿐만 아니라 신속한 분쟁해결이나 소송경제의 측면에서 타당하다고 보기 어렵다고 하였다(2021다210720 판결요지 [2]). 이러한 사정이 없고 승계가 명확하지 않거나 증명할 수 없는 때에는 승계집행문 부여의 소를 제기하여 승계집행문을 부여받는 원칙이 그대로 적용된다.

원심과 대법원의 판단

2021다210720 사건에서 대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송하였다(2021다210720 주문). 이 사건의 임차인은 명의수탁자인 임대인을 상대로 보증금반환청구의 소를 제기하여 승소판결이 확정되었고, 그 뒤 명의신탁자인 피고가 임대인 지위를 승계하였다(2021다210720 이유 1항 나목 3)·2항 나목 4)). 명의신탁자가 임대인 지위를 승계하는 이유는 명의신탁 주택 임차인의 대항력에서 다룬다.

원심은 피고가 명의수탁자인 소외인의 임대인 지위를 승계한 것으로 볼 수 없다고 판단하여 원고의 주위적 청구를 배척하였다(2021다210720 이유 1항 나목 3)). 대법원은 이러한 원심판단에 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 부동산실명법 제4조 제3항 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았다(2021다210720 이유 1항 나목 3)).

원심은 피고가 임대인 지위를 승계한다고 보더라도 변론종결 후의 승계인으로서 확정판결의 기판력이 미치므로 주위적 청구는 권리보호의 이익이 없다고 가정적으로 판단하였다(2021다210720 이유 2항 가목). 대법원은 피고가 계속하여 승계를 부정하며 다투어 왔고 상당한 정도의 공격방어와 법원의 심리가 이루어진 점 등을 들어 권리보호의 이익이 없다고 단정하기 어렵다고 보았다(2021다210720 이유 2항 나목 4)). 대법원은 이 가정적 판단에도 권리보호의 이익 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았다(2021다210720 이유 2항 나목 4)). 대법원은 주위적 청구에 관한 원고의 상고를 받아들이는 이상 예비적 청구에 관한 판단 부분 역시 더 이상 유지될 수 없게 되어 원심판결은 전부 파기되어야 한다고 보았다(2021다210720 이유 3항).

새 집주인에게 받아 내려면 승계집행문을 받는 것이 기본입니다. 승계가 법원에 명백하거나 서류로 증명되면 승계집행문을 신청해서 받고, 승계가 분명하지 않거나 서류로 증명할 수 없으면 새 집주인을 상대로 승계집행문을 달라는 소송을 내는 것이 원칙입니다. 이와 달리 새 집주인에게 보증금 소송을 이미 냈고 그 소송에서 승계 여부를 두고 상당한 정도로 다투고 심리가 진행되어 승계집행문을 달라는 소송을 낸 것과 사실상 크게 다르지 않게 되었다면, 법원은 소송할 이익이 없다고 섣불리 단정해서는 안 됩니다.

실무 체크포인트

전 판결의 변론종결 시점(변론 없이 한 판결이면 선고 시점)과 양수인의 소유권 취득 시점을 비교한다(민사소송법 제218조 제1항).
승계사실이 변론종결 때까지 진술되지 않았는지 확인한다. 진술되지 않았다면 변론종결 뒤 승계로 추정된다(민사소송법 제218조 제2항).
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기는 대항력을 갖춘 임대차인지 확인한다(주택임대차보호법 제3조 제1항·제4항, 일정한 법인이 임차한 경우는 같은 조 제2항·제3항).
양도사실을 안 뒤 임대인 지위승계를 원하지 않는다는 이의를 제기한 적이 있는지 확인한다. 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(2021다251929 이유 1항).
승계가 법원에 명백하거나 증명서로 증명할 수 있으면 승계집행문을 신청하고, 필요한 증명을 할 수 없으면 제1심 법원에 집행문을 내어 달라는 소를 제기한다(민사집행법 제31조 제1항, 같은 법 제33조).
판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 강제집행이면 집행할 판결 외에, 이에 덧붙여 적은 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 한다(민사집행법 제39조 제2항). 증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때에는 그 증명서의 등본을 강제집행을 개시하기 전에 채무자에게 송달하거나 강제집행과 동시에 송달하여야 한다(같은 조 제3항).
반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다(민사집행법 제41조 제1항). 그러나 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 같은 조 제2항의 임차인은 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이다. 그 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(제3조의2 제2항). 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다(같은 조 제3항).
양수인을 상대로 보증금반환 소를 이미 냈다면, 승계 여부에 대한 공격방어와 법원의 심리가 상당한 정도로 진행되어 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기되었을 때와 큰 차이가 없는지를 소의 이익 다툼에 대비해 정리한다(2021다210720 판결요지 [2]).