명의신탁 주택 임차인의 대항력

주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 명의신탁자와 임대차계약을 맺은 임차인은 등기부상 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다(98다49753 판결요지 [1]). 이 경우 명의수탁자는 임차인에게 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다(98다49753 판결요지 [1]).

매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 주택을 임차해 대항요건을 갖춘 임차인은 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자에 해당한다(2021다210720 판결요지 [1]). 그 임차인은 등기명의를 회복한 매도인과 그로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에게 임차권을 대항할 수 있다(2021다210720 판결요지 [1]). 이 경우 그 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다(2021다210720 판결요지 [1]).

대항요건은 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정한다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(같은 항). 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(같은 항). 이렇게 생긴 대항력을 유지하기 위해 대항요건을 계속 갖춰야 하는 문제는 대항력에서 다룬다.

쉽게 말하면 — 등기는 다른 사람 이름으로 되어 있어도 법적으로 집을 빌려줄 권한이 있는 명의신탁자와 계약했다면, 등기 명의자가 자기 집이라며 비워 달라고 할 수 없습니다. 대법원은 다른 경우도 판단했습니다. 다른 사람 이름으로 집을 사려던 사람(명의신탁자)이 남을 매수인으로 내세웠고, 판 사람도 그 사정을 알았던 경우입니다. 그 명의자에게서 집을 빌려 입주와 전입신고를 마친 임차인은, 등기가 판 사람을 거쳐 명의신탁자 앞으로 옮겨져도 그 명의신탁자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 이때 자기 이름으로 등기를 마친 명의신탁자가 집주인 지위를 이어받습니다.

명의신탁자와 계약한 임차인에게 명의수탁자가 집을 비우라고 할 수 있나?

명의수탁자는 적법한 임대권한을 가진 명의신탁자와 임대차계약을 맺은 임차인에게 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다(98다49753 판결요지 [1]). 대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 계약이 체결된 경우로 한정되지 않고, 적법한 임대권한을 가진 명의신탁자와 체결된 경우도 포함된다고 보았다(98다49753 판결요지 [1]). 그래서 임차인은 등기부상 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다(98다49753 판결요지 [1]). 매수인이나 신탁의 위탁자처럼 소유자가 아닌 사람의 임대권한 일반과, 임대권한이 없는 사람과 맺은 임대차의 효과는 적법한 임대권한과 주택임대차 대항력에서 다룬다.

원심이 인정한 사실관계에 따르면, 소외인은 원고에게서 산 토지 위에 원고와의 합의로 원고 명의 건축허가를 받아 자기 노력과 비용으로 연립주택을 지었고 원고 명의 소유권보존등기를 마쳤다(98다49753 이유 1.). 피고는 소외인으로부터 그중 한 세대를 임차해 보증금을 소외인에게 지급하고 점유·사용했다(98다49753 이유 1.). 대법원은 소외인이 건물을 원시취득한 뒤 원고가 보존등기로 소유명의를 신탁받았다고 보았다(98다49753 이유 2.).

명의수탁자가 처분권한을 넘겨받으면 누가 임대인이 되나?

명의신탁자가 임대차계약을 체결한 뒤 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함한 처분권한을 종국적으로 이전받으면, 명의수탁자가 임차인과의 관계에서 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한다(98다49753 판결요지 [2]). 이 결론은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 것을 전제로 한다(98다49753 판결요지 [2]).

사안에서 대법원은 명의신탁자인 소외인이 조정에서 건물이 원고 소유임을 확인하는 방법으로 원고가 종국적인 처분권한을 이전받아 피고와의 관계에서 소외인의 임대인 지위를 승계했다고 보았다(98다49753 이유 2.). 대법원은 원심의 설시에 적절하지 못한 부분이 있으나 원고를 양수인으로 인정한 조치는 옳다며 원고의 상고를 기각했다(98다49753 이유 2.·3.).

판결이 승계의 근거로 든 조문은 당시 주택임대차보호법 제3조 제2항이다(98다49753 판결요지 [2]). 양수인의 임대인 지위 승계는 현재 주택임대차보호법 제3조 제4항이 정한다. 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(같은 항).

매도인이 악의인 계약명의신탁의 명의수탁자에게서 빌린 임차인은 누구에게 대항하나?

매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 주택을 임차해 대항요건을 갖춘 임차인은 등기명의를 회복한 매도인과 그로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에게 자신의 임차권을 대항할 수 있다(2021다210720 판결요지 [1]). 여기서 매도인은 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인이다(2021다210720 판결요지 [1]).

이 결론의 근거는 부동산실명법 제4조 제3항이다. 같은 항은 명의신탁약정의 무효(제1항)와 그에 따른 물권변동의 무효(제2항)를 제3자에게 대항하지 못한다고 정한다. 대법원은 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 주택을 임차해 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인이 이 제3자에 해당한다고 보았다(2021다210720 판결요지 [1]).

사안에서 피고는 대표이사의 인척인 소외인의 승낙을 얻어 소외인이 조합으로부터 아파트를 분양받게 했고, 소외인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다(2021다210720 이유 1. 가.). 원고는 소외인으로부터 그 부동산을 임차해 대항요건을 갖췄다(2021다210720 이유 1. 가.). 피고와 소외인의 계약명의신탁을 조합도 알았으므로 소외인 명의 등기가 무효라는 피고의 주장이 별도 소송에서 받아들여졌고, 피고는 그 확정판결에 기해 소외인 명의 등기를 말소하고 자기 명의 소유권이전등기를 마쳤다(2021다210720 이유 1. 가.).

소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 임대인 지위를 승계하나?

매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다(2021다210720 판결요지 [1]). 이 결론은 명의수탁자로부터 주택을 임차해 대항요건을 갖춘 임차인이 그 매도인과 명의신탁자에게 자신의 임차권을 대항할 수 있는 경우에 관한 것이다(2021다210720 판결요지 [1]). 대법원은 임차인 보호를 위한 같은 법의 입법 목적과, 보증금반환청구권을 행사하는 때의 임차주택 소유자에게 보증금반환채무를 부담하게 해 임차인을 두텁게 보호하려는 제4항의 개정 취지 등을 종합해 이 결론을 냈다(2021다210720 판결요지 [1]).

원심은 피고가 소외인의 임대인 지위를 승계한 것으로 볼 수 없다고 판단했다(2021다210720 이유 1. 나. 3)). 대법원은 이 판단에 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 부동산실명법 제4조 제3항 등에 관한 법리오해가 있다고 보았다(2021다210720 이유 1. 나. 3)).

대법원은 원고의 주위적 청구에 대하여 소의 이익이 없다고 단정한 원심의 가정적 판단에도 권리보호의 이익 등에 관한 법리오해가 있다고 보았다(2021다210720 이유 2. 나. 4)). 그리고 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송했다(2021다210720 주문). 소의 이익에 관한 판단은 임대인 승계 후 보증금반환판결의 집행에서 다룬다.

계약해제 전에 주택을 임차한 경우와 같은 결론인가?

대법원은 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자에게서 임차한 사람의 대항과 명의신탁자의 승계가, 계약해제로 소유권을 잃은 임대인에게서 해제 전에 주택을 임차한 경우와 마찬가지라고 보았다(2021다210720 이유 1. 나. 2)). 그 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다(2021다210720 이유 1. 나. 2)). 그래서 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다(2021다210720 이유 1. 나. 2)).

대법원은 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자가 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계하는 것과 마찬가지라고 설명했다(2021다210720 이유 1. 나. 2)). 양수인의 임대인 지위 승계는 현재 같은 법 제3조 제4항이 정한다.

명의신탁 유형이 다르면 같은 결론이 나오나?

두 판결은 다른 명의신탁 유형에서도 같은 결론이 나오는지 판단하지 않았다. 두 판결이 결론을 낸 유형은 적법한 임대권한을 가진 명의신탁자와 직접 임대차계약을 맺은 경우와, 매도인이 악의인 계약명의신탁의 명의수탁자와 임대차계약을 맺은 경우뿐이다(98다49753 판결요지 [1], 2021다210720 판결요지 [1]). 부동산실명법 제4조는 명의신탁약정에 따른 물권변동의 효력을 다음과 같이 정한다.

제2항 본문: 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.
제2항 단서: 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
제3항: 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

2021다210720은 상대방 당사자인 매도인이 명의신탁약정을 안 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 주택을 임차해 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인을 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자로 보았다(2021다210720 판결요지 [1]). 매도인이 명의신탁약정을 몰라 제2항 단서가 적용되는 계약명의신탁이나, 등기명의신탁의 명의수탁자와 임대차계약을 맺은 경우에는 두 판결 모두 결론을 내리지 않았다. 명의신탁 유형의 구별과 제3항의 제3자 일반은 명의신탁에서 다룬다.

98다49753의 이유에는 부동산실명법에 관한 판단이 없고, 판결은 명의신탁자가 적법한 임대권한을 가진다는 전제에서 판단했다(98다49753 이유 2.). 부동산실명법에 따라 명의신탁약정이 무효인 경우에도 명의신탁자가 적법한 임대권한을 가지는지는 이 판결이 판단하지 않았다.

부동산실명법 제8조는 종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례로 다음 각 호의 경우를 정한다.

제1호: 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우
제2호: 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
제3호: 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다(같은 조). 이 특례에 해당하는 사안에서 두 판결의 결론이 어떻게 되는지는 두 판결이 판단하지 않았다. 따라서 임차인은 계약 상대방이 명의신탁자인지 명의수탁자인지, 계약명의신탁이라면 매도인이 명의신탁약정을 알았는지, 이 특례에 해당하는지를 먼저 확인한다. 그 뒤에 두 판결의 결론이 자기 사안에 그대로 들어맞는지 살핀다.

실무 체크포인트

등기부상 소유자와 계약 상대방이 다르면 상대방이 적법한 임대권한을 가진 명의신탁자인지 확인한다(98다49753 판결요지 [1]).
주택의 인도와 주민등록을 마친 날을 확인한다. 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함한 처분권한을 종국적으로 이전받았는지 확인한다(98다49753 판결요지 [2]).
명의수탁자와 계약했다면 명의수탁자가 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약(매매·분양 등)의 당사자였는지와 상대방 당사자인 매도인이 명의신탁약정을 알았는지 확인한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항, 2021다210720 판결요지 [1]).
매도인이 악의인 계약명의신탁의 명의수탁자로부터 주택을 임차해 대항요건을 갖추었고, 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소된 뒤 매도인으로부터 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다면 명의신탁자가 임대인 지위를 승계한 상대방인지 확인한다(2021다210720 판결요지 [1]).
전 임대인을 상대로 보증금반환 확정판결을 받아 두었다면 양수인에 대한 승계집행문 절차를 확인한다(2021다210720 판결요지 [2]).
명의신탁이 종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례에 해당하는지 확인한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조).