유치권의 피담보채권과 견련관계

유치권의 피담보채권은 민법 제320조 제1항이 정한 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다(민법 제320조 제1항, 2022다273018 판결요지 [1]). 그 범위는 2005다16942 판결요지 [1]이 정한다. 공사대금채권·건축자재대금채권·비용상환청구권 등 채권별 결론은 각 판결이 정한다.

‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 어떤 채권을 뜻하는가?

대법원은 목적물 자체에서 생긴 채권과 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계에서 생긴 채권을 모두 여기에 넣는다. 다만 공평의 원칙에 특별히 반하지 않아야 한다. 2005다16942 판결요지 [1]의 문언은 요소별로 다음과 같다.

2022다273018 판결요지 [1]은 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이라고 본다. 그 근거로 민법 제320조 제1항을 들어 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다고 판시한다.

민법 제320조 제1항에 따라 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 같은 조 제2항은 「전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.」고 정한다. 점유 요건은 유치권에서, 건물 부지의 점유 판단은 건물 부지의 점유와 그 판단 기준에서 다룬다.

공사대금채권과 그 지연손해금은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’인가?

대법원은 신축 건물의 공사금 채권과 그 지연손해금을 건물에 관하여 생긴 채권으로 보았다. 간판 설치공사 대금과 하자와 동시이행 관계에 있는 공사잔대금은 따로 판단했다.

신축 건물의 공사금 채권

주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있으면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다(95다16202). 이 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다(같은 판결).

유치권을 행사하더라도 피담보채권의 시효는 따로 진행한다. 「유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.」(민법 제326조)

공사잔금채권의 지연손해금

채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장이다(76다582 판결요지 1.). 그래서 물건과 원채권 사이에 견련관계가 있으면 그 손해배상채권과 물건 사이에도 견련관계가 있고, 손해배상채권에 관하여 유치권항변을 내세울 수 있다(같은 판결). 이 사안은 건물신축 도급계약에 따른 공사잔금채권의 지연손해금이다.

간판 설치공사 대금채권

건물의 옥탑·외벽 등에 설치된 간판은 일반적으로 건물의 일부가 아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 분리할 수 있는 경우가 충분히 있을 수 있다(2011다44788 이유 2.나.(2)). 그러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다(같은 판결).

이 판결은 호텔 건물의 외부 간판 등의 설치공사를 하수급한 사람의 채권을 호텔에 관하여 생긴 채권으로 본 원심판결 중 그 사람에 관한 부분을 파기환송했다. 원심이 간판의 종류와 형태, 설치공사의 내용 등을 심리하여 간판이 건물의 일부인지 독립한 물건인지 등을 명확히 한 다음 판단하였어야 한다는 이유다.

하자와 동시이행의 항변이 있는 공사잔대금 채권

신축된 건물의 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서 도급인이 하자보수청구권 등에 기하여 공사잔대금 채권 전부에 동시이행의 항변을 하면, 수급인은 하자보수의무 등의 이행의 제공을 하지 않는 한 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다. 2013다30653 판결요지는 그 요건을 다음과 같이 정한다.

수급인의 공사대금채권이 도급인의 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등과 동시이행의 관계에 있는 점 및 피담보채권의 변제기 도래를 유치권의 성립요건으로 규정한 취지 등에 비추어 보면, 건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는, 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보수에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다고 보아야 한다.

하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상인지와 항변이 잔대금 전부에 대한 것인지가 이 판결을 적용하는 사정이다. 이 판결은 원심 결론이 정당하다고 보아 상고를 기각했다. 민법 제536조 제1항에 따라 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 「그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.」

유치물의 각 부분과 피담보채권(유치권의 불가분성)

유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다(민법 제321조). 그래서 유치물은 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다. 이 불가분성은 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다(2005다16942 판결요지 [1]).

다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 그중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사한 사안이 있다(2005다16942 판결요지 [2]). 공사대금이 각 구분건물에 관한 공사부분별로 개별적으로 정해졌거나 처음부터 각 구분건물이 각각 별개의 공사대금채권을 담보하였던 것으로 볼 수 없는 사안이었다(같은 판결 이유). 그래서 그 유치권은 한 세대에 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다고 보았다(같은 판결). 이 판결은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기환송했다.

2018다301350 판결요지 [1]은 이 불가분성이 상법 제58조의 상사유치권에도 적용된다고 판시한다. 같은 판결의 판결요지 [2]가 정한 일부 필지에 대한 유치권 소멸청구는 유치권 소멸청구에서 다룬다.

건축자재대금채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’인가?

대법원은 건물 신축공사 수급인에게 건축자재를 공급한 사람의 대금채권을 건물 자체에 관하여 생긴 채권으로 보지 않았다. 사안은 甲이 수급인 乙 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등을 공급한 경우다(2011다96208 판결요지 [2]).

그 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과하다(같은 판결). 그런데도 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 된다고 본 원심판결에는 채권과 물건 간의 견련관계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 했다. 이 판결은 건축자재가 건물의 구성 부분으로 부합된 이상 견련관계가 인정된다고 한 원심판결을 파기환송했다. 건축자재가 신축공사에 사용되어 결과적으로 건물에 부합되었다고 하여도 그 매매대금채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니다(2011다96208 이유 2.(2)). 부합 일반은 저당권의 효력이 미치는 부합물과 종물에서 다룬다.

필요비·유익비의 상환청구권은 어떤 규정과 계약에 따라 정해지는가?

민법은 점유자·유치권자·임차인의 필요비·유익비 상환청구권을 각각 따로 정한다. 공사비 반환 약정이 있어도 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 유치권의 피담보채권이 되지는 않는다(2022다273018 판결요지 [3]).

점유자·유치권자·임차인의 상환청구권

임대차에는 사용대차의 민법 제617조가 준용된다(같은 법 제654조). 제617조는 「차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다」고 정한다.

민법 제203조 제2항의 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립한다(2008다34828 판결요지 [2]). 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용된다(같은 판결).

공사비 반환 약정에 기한 유익비상환채권

임대차 종료 때 임대인이 임차인이 투입한 총공사비의 70%를 반환한다는 공사비 반환 약정에 기한 유익비상환채권은 2022다273018 판결요지 [3]이 판단했다. 甲 회사는 구분등기된 4개 호실 중 1개 호실을 임차하고 4개 호실을 전부 점유하며 칸막이를 철거하는 공사를 한 뒤 뷔페 영업에 썼다. 4개 호실이 경매절차에서 일괄매각되자 甲 회사가 유치권의 존재 확인을 구했다.

대법원은 임대차계약 및 공사비 반환 약정의 진정성에 의문스러운 부분이 있다고 했다(같은 판결요지 [3]). 이어 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하면 물권법정주의에 반한다고 보았다. 이 사안에서는 객관적 가치 증가 비용과 주관적 이익·특정 영업 목적 비용이 구분되어 있지 않았다. 그래서 공사비 반환 약정을 근거로 「민법상 유익비에 해당하지 않는, 즉 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없」다고 했다. 칸막이 철거로 구조상·이용상 독립성을 상실했어도 건축물현황도 등으로 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있다. 칸막이 철거는 뷔페 영업에 사용하기 위한 일시적인 방편에 불과하여 언제든지 원상태로 복원할 수 있고 복원에 과다한 비용이 들 것으로 보이지 않는다. 그런데도 총공사비에 따라 산정한 금액을 피담보채권으로 인정하고 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 했다.

이 판결은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기환송하고 원고의 상고를 기각했다. 유익비상환청구권의 이행기 도래는 점유자의 상환청구권에서 다룬다.

유치권의 피담보채권으로 인정되지 않는 채권에는 무엇이 있는가?

대법원은 명의신탁자의 부당이득반환청구권, 권리금반환청구권, 도급인에 대한 대여금채권, 소유권을 넘긴 매도인의 매매대금채권, 저당물 제3취득자의 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 피담보채권으로 인정하지 않았다.

계약명의신탁에서 명의신탁자의 부당이득반환청구권

명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정을 모르는 소유자와 매매계약을 체결하고 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우가 계약명의신탁이다(2008다34828 판결요지 [1]). 이때 명의신탁약정은 무효이지만 명의수탁자는 부동산의 완전한 소유권을 취득한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조). 명의신탁자는 명의수탁자에게 제공한 매수자금 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐이다.

이 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아니다(같은 판결). 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려워 견련관계를 인정할 수 없다. 이 판결은 이 부분 원심판단을 수긍하고, 유익비상환청구권의 변제기 판단에 법리오해가 있다고 하여 원심판결을 파기환송했다.

임차인의 권리금반환청구권

임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었더라도, 그 권리금반환청구권으로 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다(93다62119 판결요지 다.).

도급인에 대한 대여금채권

유치권자가 임의경매절차에서 신고한 피담보채권액에 도급인에 대한 대여원리금이 포함된 사안이 있다(2018다221553 이유 2.나.(1)). 대법원은 그 대여금채권은 권리의 성격상 유치권의 목적물인 점포와 견련관계에 있다고 보기 어려워 신고한 피담보채권액에서 제외되어야 한다고 했다. 이 판결은 유치권부존재확인에서 청구를 전부 기각한 원심판결을 파기환송했다.

부동산 매도인의 매매대금채권

부동산 매도인이 매매대금을 다 지급받지 아니한 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 준 경우에는 동시이행의 항변권 외에 유치권까지 인정할 것은 아니다(2011마2380). 매도인이 부동산을 점유하고 매매대금 일부를 지급받지 못하고 있어도 매수인이나 그에게서 소유권을 취득한 제3자를 상대로 유치권을 주장할 수 없다(같은 결정).

이유는 둘이다. 이를 인정하면 매도인은 등기로 소유권을 이전하였음에도 대세적인 점유의 권능을 여전히 보유하게 되어 부당하다. 또 매도인은 동시이행의 항변권을 행사하지 않고 소유권이전의무를 선이행했으므로 그에 부수하는 위험은 스스로 감수하여야 한다. 이 결정은 부동산인도명령결정에 대한 즉시항고에서 유치권 주장을 배척한 원심결정에 대한 재항고를 기각했다. 동시이행의 항변권은 민법 제536조가 정한다.

저당물 제3취득자의 민법 제367조에 의한 비용상환청구권

민법 제367조에 따라 저당물의 제3취득자가 부동산의 보존·개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다(2022다265093). 「저당부동산의 소유권을 취득한 자도 민법 제367조의 제3취득자에 해당한다.」 우선상환을 받으려면 저당부동산의 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다(민사집행법 제268조, 제88조).

이 우선상환은 경매절차에서 배당받는 방법으로 매각대금에서 우선변제받는 것이다(같은 판결). 이를 근거로 제3취득자가 직접 저당권설정자, 저당권자 또는 경매절차 매수인 등에게 비용상환을 청구할 권리는 인정되지 않는다. 따라서 제3취득자는 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 피담보채권으로 주장하면서 유치권을 행사할 수 없다. 우선상환과 배당요구는 점유자의 상환청구권과 저당부동산의 제3취득자에서 다룬다.

민법 제185조는 유치권의 피담보채권 범위에 어떻게 적용되는가?

대법원은 견련관계 없는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 물권법정주의에 반하여 허용하지 않는다. 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다(민법 제185조). 2022다273018 판결요지 [1]은 「물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다.」고 판시한다. 같은 판결요지 [3]의 공사비 반환 약정 사안은 위 필요비·유익비 절에 있다.

유치권 부존재 확인의 소에서 피담보채권 범위는 어떻게 판단하는가?

법원은 신고한 피담보채권 중 일부만 경매절차에서 대항할 수 있으면 특별한 사정이 없는 한 일부패소의 판결을 하여야 한다. 2013다99409 판결요지 [1]은 그 이유와 요건을 다음과 같이 정한다.

민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제91조 제5항에 의하면 유치권자는 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다. 이와 같이 저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 근저당권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 근저당권자의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익이라고 볼 수는 없다. 따라서 근저당권자는 유치권 신고를 한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있고, 심리 결과 유치권 신고를 한 사람이 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소의 판결을 하여야 한다.

소극적 확인소송에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하면 채권자인 피고가 권리관계의 요건사실을 주장·증명해야 한다(2013다99409 판결요지 [2]). 그래서 견련관계 있는 채권의 존재는 유치권을 신고한 피고가 주장·증명한다. 이 판결은 피담보채권 범위를 심리하지 않고 청구를 전부 기각한 원심판결을 파기환송했다.

부동산 임의경매절차의 매수인이 유치권 신고자를 상대로 부존재 확인을 구하는 경우에도 같은 법리가 적용된다(2018다221553 이유 2.가). 확인의 이익과 경매 매수인의 변제책임은 유치권에서 다룬다.

상사유치권(상법 제58조)의 요건 문언은 민법 제320조 제1항과 어떻게 다른가?

민법상 유치권자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 하고, 상사유치권자는 상인간의 상행위로 인한 채권과 그 채무자에 대한 상행위로 점유한 채무자소유 물건이 있어야 한다.

상법 제58조는 「당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다」는 단서를 둔다. 민법 제321조의 불가분성은 상법 제58조의 상사유치권에도 적용된다(2018다301350 판결요지 [1]). 상사유치권의 그 밖의 요건과 판례는 상사유치권에서 다룬다.

실무 체크포인트

• 견련관계에는 「공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한」이라는 전제가 붙는다(2005다16942 판결요지 [1]).
• 「유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다」(민법 제326조).
• 수급인에게 건축자재를 공급한 사람의 대금채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니라고 본 사례가 있다(2011다96208 판결요지 [2]).
• 「권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로」 유치권을 행사할 수 없다(93다62119 판결요지 다.).
• 임차인의 비용상환청구는 임대인이 임차물을 반환받은 날부터 6월 안에 해야 한다(민법 제617조, 같은 법 제654조).
• 부존재 확인소송에서 「유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·증명하여야 한다」(2013다99409 판결요지 [2]).

관련

• 개념·해설
  유치권상사유치권점유자의 상환청구권유치권 소멸청구유치권배제특약저당권의 효력이 미치는 부합물과 종물건물 부지의 점유와 그 판단 기준
• 판례
  2005다169422022다27301895다162022011다447882013다306532018다30135076다5822011다962082008다3482893다621192018다2215532011마23802013다994092022다265093
• 법령
  민법 제185조민법 제203조민법 제320조민법 제321조민법 제325조민법 제536조민법 제617조민법 제626조민법 제654조민법 제326조상법 제58조