유치권 소멸청구

유치권자의 의무 위반이 있으면 유치권 소멸을 청구할 수 있고, 위반이 없어도 상당한 다른 담보를 제공하여 해소할 수 있다(민법 제324조 제3항, 같은 법 제327조). 앞의 방법은 유치권자의 의무 위반에 대한 제재이고, 뒤의 방법은 채권을 담보할 수단을 바꾸는 것이다. 점유를 돌려받으려는 사람은 어느 사유를 주장하는지부터 구별해야 한다.

쉽게 말하면 — 공사비를 못 받아 건물을 붙들고 있는 사람이 허락 없이 다른 사람에게 빌려주었다면, 그 잘못을 이유로 유치권을 없애 달라고 할 수 있습니다. 그런 잘못이 없어도 빚을 담보할 만한 다른 재산을 제공하는 방법이 있습니다. 담보를 바꾸는 것이므로 공사비 채무 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

어떤 의무 위반이 소멸청구의 사유가 되는가?

유치권자가 선량한 관리자의 주의로 점유하지 않거나 채무자의 승낙 없이 사용·대여·담보제공을 하면, 채무자는 유치권 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 제1~3항). 다만 보존에 필요한 사용은 금지되지 않는다(같은 조 제2항 단서). 유치물의 소유자도 소유자의 승낙 없는 임대를 이유로 유치권 소멸을 청구할 수 있다(2019다295278 판결요지).

특별한 사정이 없다면, 무단임대가 이루어진 뒤 소유권을 취득한 사람도 소멸청구를 할 수 있다(2019다295278 이유 3 가). 대법원은 무단임대가 끝난 뒤 소유권을 취득한 원고의 소멸청구를 인정하고, 이를 부정한 원심의 인도청구 및 소멸 후 부당이득 부분을 파기환송했다(2019다295278 이유 1 다·라, 3 나·4).

유치권자가 건물에 살고 있으면 소멸시킬 수 있는가?

공사대금채권에 기해 유치권을 행사하는 사람이 유치물인 주택에 스스로 거주하는 것은, 특별한 사정이 없는 한 보존에 필요한 사용이므로 그것만으로 소멸을 청구할 수 없다(2011다107009 이유 1 나, 민법 제324조 제2항 단서). 단순히 거주 기간이 길다는 사정과 다른 사람에게 임대한 사정은 구별해야 한다.

대법원은 유치권자의 점유보조자가 주택에 거주한 사안에서도 보존에 필요한 사용을 인정하고, 건물인도 부분을 파기환송했다(2011다107009 이유 1 나 및 주문). 실제 거주자가 유치권자의 지시에 따라 점유를 보조하는 사람인지, 별도의 임대차로 독립하여 사용하는 사람인지 확인할 필요가 있다.

일부 토지의 위반으로 전체 유치권이 없어지는가?

하나의 채권을 담보하는 여러 필지 중 일부에서 선관의무 위반이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 위반행위가 있었던 필지에 대해서만 소멸청구를 할 수 있다(2018다301350 판결요지 [2]). 유치권의 불가분성은 유치권자의 이익을 위한 것이므로 위반이 없는 다른 필지의 유치권까지 소멸시키는 근거가 되지 않는다(2018다301350 이유 1 가 2) 나)).

유치권이 남은 각 필지는 피담보채권 전부를 담보한다(민법 제321조). 해당 사건에서 대법원은 소멸한 필지는 토지 소유자인 우리자산신탁에 그대로 인도하도록 했다. 나머지 필지는 유치권자인 피고가 피담보채권의 채무자 무송종합엔지니어링으로부터 공사대금 원금 14,432,000,000원과 지연손해금을 지급받는 것과 동시에 우리자산신탁에 인도하도록 명했다(2018다301350 주문). 돈을 지급하는 채무자, 이를 받는 유치권자, 토지를 인도받는 소유자를 각각 구별해야 한다.

여러 필지를 돌려받으려면 위반행위가 이루어진 위치와 범위를 필지별로 특정한다. 사용 현황, 임대차계약, 사진과 도면을 맞추어 어느 토지에서 어떤 행위가 있었는지 정리한다.

다른 담보를 제공하려면 어느 정도여야 하는가?

유치물 가액이 피담보채권액보다 크면 채권액에 해당하는 담보를, 더 작으면 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 된다(2019다216077 이유 2 가). 담보의 상당성은 채권 담보로서의 가치와 종전 유치물의 담보력을 떨어뜨리는지를 종합하여 판단한다(2019다216077 이유 2 가).

유치물의 소유자도 상당한 다른 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있다(2019다216077 판결요지). 담보물의 평가액만 제시할 것이 아니라 선순위 권리 등 실제 담보력을 제한하는 사정도 함께 보아야 한다.

2017년 11월 16일 기준 감정평가액이 유치 건물은 1억 5,500만 원으로 채권액보다 작고 대체 건물은 1억 5,900만 원이었던 사건에서, 대법원은 대체 건물에 최선순위 근저당권을 설정하는 담보의 상당성을 인정한 원심을 수긍했다(2019다216077 이유 2 나·다). 이는 그 사건에서 담보의 가치와 최선순위 근저당권이라는 형태를 함께 고려한 판단이다.

소멸청구는 언제 효력이 생기는가?

의무 위반에 따른 소멸청구는 그 의사표시가 유치권자에게 도달한 때 효력이 생긴다(민법 제111조 제1항). 소송 중 준비서면의 송달로 소멸청구의 의사표시를 한 사안에서, 대법원은 그 송달로써 그때부터 유치권이 소멸했다고 보았다(2019다295278 이유 3 나 1)). 상당한 담보가 제공되어 있다면, 채무자나 소유자의 소멸청구 의사표시가 유치권자에게 도달한 때 유치권이 소멸한다(2001다59866 판결요지 [1]·이유 1, 민법 제111조 제1항).

담보제공에 의한 소멸청구는 채무자나 유치물의 소유자가 할 수 있고, 유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다하면 채권액 상당의 가치가 있는 담보를 제공하면 된다(2001다59866 판결요지 [1]). 대법원은 이전 소유자가 이미 설정해 준 근저당권을 상당한 담보로 보고, 소멸청구의 의사표시를 함으로써 유치권이 소멸했다고 판단했다(2001다59866 이유 1). 소멸청구를 소송 밖에서 통지했다면 통지 내용과 도달 여부를, 소송 서면으로 했다면 해당 서면과 송달 내역을 확보해 둔다.

유치권이 소멸하면 인도와 사용이익은 어떻게 되는가?

유치권이 소멸한 뒤 다른 점유 권원이 없다면 목적물을 인도해야 한다. 무단임대 사건에서 대법원은 유치권 소멸 후 피고들에게 점유 권원이 없으므로 목적물 인도와 그 뒤 차임 상당 사용이익의 부당이득 반환의무가 있다고 판단했다(2019다295278 이유 3 나 1). 반면 소멸 전 보존에 필요한 사용에 민법 제323조의 과실수취권을 인정하여 그 사용이익을 피담보채권의 변제에 충당한 부분은 소유자에게 반환하지 않는다고 판단했다(2019다295278 이유 3 나 1, 민법 제323조).

따라서 인도청구와 함께 사용이익을 청구할 때에는 소멸청구 전후의 기간, 사용 형태와 이미 채권에 충당한 금액을 구별한다. 유치권의 소멸과 공사대금 등 피담보채권의 소멸은 별개이고, 유치권을 행사하는 동안에도 그 채권의 소멸시효는 진행한다(민법 제326조).

실무 체크포인트

의무 위반을 이유로 하면 채무자의 승낙과 판례상 소유자의 승낙 여부, 실제 사용·임대·담보제공의 내용을 확인한다(민법 제324조, 2019다295278 판결요지·이유 3가). 보존에 필요한 사용은 별도로 구별한다(민법 제324조).
여러 토지는 위반행위의 위치를 필지별로 특정한다. 일부 위반을 곧바로 전 토지의 유치권 소멸 사유로 정리하지 않는다(2018다301350 판결요지 [2]).
대체담보를 제안할 때는 채권 잔액, 유치물 가액, 제공할 담보의 가치와 순위를 함께 제시한다(2019다216077 이유 2).
소멸청구 통지와 도달 자료를 보관하고, 인도 및 사용이익 청구의 기간을 나누어 계산한다(민법 제111조 제1항).