등기부 표시가 아니라 거래의 실질로 보면, 가등기는 청구권 보전과 빚 담보로 나뉜다(2015다63138 이유). 차용물의 반환에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약하고 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 넘을 때만 가등기담보법이 적용되고, 매매대금 담보에는 적용되지 않는다(2015다63138 판결요지 [1]). 그 구별에 따라 본등기를 청구할 수 있는 때와 경매 결과가 달라진다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조, 2025다217707).
쉽게 말하면 — 갑이 을 소유의 집에 매매예약을 원인으로 가등기를 마친 경우입니다. 등기 원인이 매매예약이라는 사실만으로 순위보전 가등기인 것은 아닙니다(2015다63138 이유). 을이 빌린 돈을 돌려주는 대신 그 집을 넘기기로 예약했고 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 넘으면 가등기담보법이 적용됩니다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조). 매매대금만 담보한 것이면, 변제기까지 갚지 않으면 본등기를 마치기로 약정했고 그 변제기가 지났으며 그 빚이 남아 있는 한, 그 법의 청산 없이 본등기를 청구할 수 있습니다(2015다63138 이유). 담보계약이 1984년 1월 1일 전에 성립했으면 그 법은 적용되지 않습니다(가등기담보 등에 관한 법률 부칙 제2항(1983.12.30)).
어떤 경우에 순위보전 가등기이고 어떤 경우에 담보가등기인가
청구권 보전 가등기와 빚 담보 가등기는 등기부 표시가 아니라 거래의 실질로 나눈다(2015다63138 이유). 부동산등기법의 가등기는 제3조 각 호 권리의 청구권을 보전하려는 때에 한다(부동산등기법 제88조). 채권 담보의 목적으로 마친 가등기는 담보가등기이고, 차용금이 아닌 채무를 담보한 가등기도 포함되며, 가등기담보법이 적용되는 가등기만을 가리키지 않는다(가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제3호).
등기사항증명서의 등기 목적과 등기 원인은 단서일 뿐이고, 그것만으로 성질이 정해지지는 않는다(2015다63138 이유). 빚이 차용물의 반환채무인지, 매매대금이나 그 밖의 채무인지, 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자보다 큰지를 함께 본다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조).
담보계약이 1984년 1월 1일 전에 성립하였으면 가등기담보법을 적용하지 아니한다(가등기담보 등에 관한 법률 부칙 제2항(1983.12.30)). 기준은 담보계약이 성립한 때이고, 가등기를 마친 날이 아니다.
청구권을 보전하는 경우
가등기는 부동산등기법 제3조 각 호에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 한다(부동산등기법 제88조). 시기부·정지조건부 청구권과 그 밖에 장래에 확정될 청구권, 그리고 어떤 청구권을 보전할 수 있는지는 소유권이전청구권가등기에서 본다. 가등기를 신청하거나 말소 신청하는 때와 사람은 가등기에서 본다.
그 가등기에 의한 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제91조). 대법원은 가등기에 본등기의 순위를 보전하는 효력만 있고, 본등기를 마치면 그 순위가 가등기한 때로 소급하여 그 사이의 중간처분이 후순위로 되어 실효될 뿐이며, 본등기에 의한 물권변동의 효력은 가등기한 때로 소급하지 않는다고 본다(81다1298 판결요지). 본등기 뒤에 중간등기를 직권말소하는 대상은 소유권이전청구권가등기에서 본다.
빚을 담보하는 경우
그 담보가등기에 가등기담보법의 청산이 적용되는지는 다음 절에서 차용물의 반환에 갈음하는 예약인지와 예약 당시의 가액으로 나눈다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조). 채권을 담보하였다는 이유만으로 그 청산이 항상 적용되는 것은 아니다.
등기 원인이 매매예약이면 순위보전 가등기인가
등기 원인이 매매예약이라는 사실만으로 그 가등기가 순위보전 가등기인 것은 아니다(2015다63138 이유). 이미 마쳐진 가등기와 새로 신청하는 가등기는 보는 자료가 다르다.
이미 마쳐진 가등기
대법원은 어떤 가등기가 담보가등기인지를 등기기록의 표시나 등기를 할 때에 주고받은 서류의 종류로 형식적으로 정할 것이 아니고, 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 정하여야 한다고 본다(2015다63138 이유). 매매예약이라고 적힌 가등기도 이 기준으로 순위보전인지 담보인지를 정한다.
새로 신청하는 가등기
대물반환의 예약을 원인으로 가등기를 신청하면, 등기 목적은 본등기 될 권리의 이전담보가등기라고 기재한다(등기예규 제1849호 2.다). 예는 소유권이전담보가등기, 저당권이전담보가등기이다. 부동산등기법 제89조의 가처분명령으로 신청할 때에도 등기 원인이 대물반환의 예약이면 같다. 신청 절차는 가등기 신청 절차에서 본다.
이 예규는 새로 신청할 때의 등기 목적을 정한다. 이미 매매예약을 원인으로 마친 가등기가 순위보전인지 담보인지는 거래의 실질과 당사자의 의사해석으로 정한다(2015다63138 이유).
어떤 담보가등기에 가등기담보법이 적용되나
차주가 빌린 것을 돌려주는 대신 다른 재산권을 넘기기로 예약하고 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 넘으면, 그 담보가등기에 가등기담보법이 적용된다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조). 담보가등기라는 이름만으로 적용되지는 않고, 가액이 합산액을 넘는지, 같은지, 미치지 못하는지, 차용금이 아닌 채무인지, 차용금만 남았는지, 1984년 1월 1일 전에 성립하였는지로 나뉜다.
이 법은 그런 담보계약과, 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정한다(같은 법 제1조). 소유권이전등기를 마친 뒤의 정산과 등기는 양도담보와 양도담보로 인한 소유권이전등기에서 본다.
차용물 반환에 갈음하는 예약
차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때, 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하면 가등기담보법이 적용된다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조).
담보계약이란 민법 제608조에 따라 그 효력이 상실되는 대물반환의 예약에 포함되거나 그와 병존하는 채권담보 계약을 말한다(가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제1호, 민법 제608조). 그 대물반환의 예약은 환매, 양도담보 등 명목이 어떠하든 모두 포함된다(가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제1호).
예약 당시에 선순위 근저당권이 있으면, 그 재산의 가액에서 그 근저당권의 피담보채무액을 뺀 금액이 차용액과 이자의 합산액을 초과하는 경우에만 가등기담보법이 적용된다(2005다61140 판결요지 [1]). 이 공제는 법이 적용되는지를 정하는 단계이고, 통지 당시의 부동산 가액에서 채권액을 뺄 때 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 그 채권액에 포함하는 제4조 제1항과는 단계가 다르다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제1항).
금전대차에서 차주가 금전에 갈음하여 유가증권이나 그 밖의 물건을 인도받으면, 인도 당시의 가액이 차용액이 된다(민법 제606조).
차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우, 그 재산의 예약 당시 가액은 차용액과 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다(민법 제607조). 제606조와 제607조를 어긴 약정으로서 차주에게 불리한 것은 환매나 그 밖 어떤 명목이라도 효력이 없다(같은 법 제608조). 효력이 없다는 것은 그 약정에 대한 것이고, 등기 말소는 이 조가 정하지 않는다.
민법 제607조가 넘지 못한다고 하고 제608조가 차주에게 불리하면 효력이 없다고 하는 예약은, 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘는 예약이다(민법 제607조, 같은 법 제608조). 그 초과하는 경우에 담보계약과, 그 담보 목적의 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정하는 것이 가등기담보법 제1조이고, 그 효력은 청산금의 통지와 2개월, 청산금의 지급이다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 같은 법 제3조, 같은 법 제4조).
예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액과 같으면 합산액을 초과하지 않으므로 가등기담보법이 적용되지 않는다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조). 법이 적용되지 않으므로 그 법의 청산금 평가액 통지도 필요하지 않다.
예약 당시 시가가 피담보채무액에 미치지 못하는 경우
대법원은 예약 당시의 가액이 차용액과 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 한하여 가등기담보법이 적용되고, 예약 당시의 시가가 피담보채무액에 미치지 못하면 청산금 평가액의 통지를 할 여지가 없다고 본다(91다30019 판결요지). 대법원은 그 이유로 통지 없이 마친 본등기가 무효라는 주장을 배척하였다(91다30019 이유 2). 시가가 차용액과 이자에 미치지 못한 91다30019 사안에서 원심은 그 예약이 민법 제607조와 제608조에 어긋나지 않아 유효하다고 보았고, 대법원은 그 판단 또한 정당하다고 보았다(91다30019 이유 3).
차용금 반환이 아닌 채무
금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금 반환채무가 아닌 채무만 담보하려고 마친 가등기에는 가등기담보법이 적용되지 아니한다(2003다29968 판결요지). 공사대금만 담보한 경우가 그 예이다. 준소비대차로 차용금 반환채무가 된 경우는 준소비대차에서 본다.
차용금 반환채무만 남은 경우
차용금 반환채무와 그 밖의 채무를 함께 담보한 가등기라도, 그 밖의 채무가 변제나 그 밖의 사유로 소멸하고 차용금 반환채무의 전부 또는 일부만 남으면 가등기담보법이 적용된다(2003다29968 판결요지). 같은 판결은 그 기준을 소유권이전등기로 마친 양도담보에도 적용한다. 그 등기를 마친 뒤는 양도담보에서 본다.
1984년 1월 1일 전에 성립한 담보계약
1984년 1월 1일 전에 성립한 담보계약에는 가등기담보법을 적용하지 아니한다(가등기담보 등에 관한 법률 부칙 제2항(1983.12.30)). 이 법은 1984년 1월 1일부터 시행한다(같은 법 부칙 제1항(1983.12.30)). 적용하지 않는 기준은 담보계약이 성립한 때이고, 가등기를 마친 날을 그 기준으로 하지 않는다.
매매대금 채무를 담보한 가등기는 가등기담보법의 청산을 거쳐야 하나
매매대금 채무를 담보하려고 변제기까지 갚지 않으면 본등기를 마치기로 약정했고, 그 변제기가 지났으며 피담보채권이 남아 있으면, 가등기담보법의 청산절차 없이 본등기를 청구할 수 있다(2015다63138 이유). 대법원은 가등기담보법이 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되므로, 매매대금 채무를 담보하기 위하여 가등기를 한 경우에는 적용되지 아니한다고 본다(2015다63138 판결요지 [1]).
매매대금 채무를 담보하려고 가등기를 마치고 채무를 변제하지 아니하면 본등기를 마치기로 한 약정은, 변제기에 채무가 소멸하고 소유권이 확정적으로 채권자에게 귀속된다는 명시의 특약이 없으면 대물변제가 아니고, 정산절차를 예정한 약한 의미의 양도담보이다(2015다63138 판결요지 [2]).
채권자는 변제기가 지나면 부동산 가액에서 채권원리금 등을 뺀 나머지를 채무자에게 돌려주고 소유권을 취득하는 귀속정산을 하거나, 부동산을 처분하여 매각대금에서 채권원리금 등을 충당하고 나머지를 채무자에게 돌려주는 처분정산을 할 수도 있다(2015다63138 판결요지 [2]). 채무자는 채권자에게 그 정산을 요구할 적극적 청구권을 가지지 아니한다(2015다63138 판결요지 [2]).
다만 채무자는 변제기가 지난 뒤에도 채권자가 정산절차를 마치기 전에는 언제든지 채무를 변제하고 가등기와 본등기의 말소를 청구할 수 있다(2015다63138 판결요지 [2]). 채무자는 정산을 이유로 본등기절차의 이행을 거절할 수 없다(2015다63138 이유). 2015다63138에서 대법원은, 부동산 가액이 피담보채권액에 미치지 못하면 귀속정산이 끝난 것을 원인으로, 넘으면 담보권 실행을 원인으로 본등기를 인용하여야 한다고 보았다(2015다63138 이유).
매매대금 채무에 나중에 대여금이 더해진 가등기는 2015다63138의 사안이 아니었다. 청산절차를 지키지 않은 본등기의 효력과 남은 청산금은 담보가등기에서 본다. 본등기를 마친 뒤의 정산과 등기는 양도담보로 인한 소유권이전등기와 양도담보에서 본다.
순위보전 가등기의 예약완결권은 언제까지인가
예약완결권자는 약정한 기간 안에, 약정이 없으면 예약이 성립한 때부터 10년 안에 권리를 행사해야 하고, 그 기간이 지나면 제척기간의 경과로 소멸한다(2016다42077 판결요지). 예약완결권이란 매매예약의 상대방이 매매를 완결하겠다는 의사를 표시하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리이고, 대법원은 이를 형성권으로 본다(민법 제564조 제1항, 2016다42077 판결요지).
약정한 행사기간에는 특별한 제한이 없어 10년을 넘겨 약정할 수 있다(2016다42077 판결요지). 대법원은 2032년 4월 25일까지 행사하기로 약정한 사안에서, 예약 성립일부터 10년이 지나면 소멸한다고 본 원심을 파기하였다(2016다42077 이유).
기간을 약정하지 아니한 때에는 예약자가 상당한 기간을 정하여 매매 완결 여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다(민법 제564조 제2항). 여기서 최고란 예약자가 상대방에게 그 확답을 요구하는 것이다. 그 기간 안에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃는다(같은 법 제564조 제3항).
목적 부동산을 인도받아도 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸한다(96다47494 판결요지 [4]). 행사 방법과 제척기간을 법원이 직권으로 보는지 여부는 매매예약에서 본다.
가등기담보법이 적용되는 담보가등기에도 예약완결권의 제척기간이 적용되나
원심은 등기 원인이 매매예약이어도 장래의 담보권 실행을 위한 등기 형식이면 예약완결권의 제척기간 적용 대상이 아니라고 보았다(2021다210799 이유 2.나). 대법원은 원심의 결론을 정당하다고 보았다(2021다210799 이유 2.다).
가등기담보법이 적용되는 담보가등기권리자가 귀속정산절차에 따라 본등기를 청구하는 것은 담보계약에 따른 담보권 실행이다(2021다210799 판시사항, 이유 2.가). 청산금의 통지와 청산기간은 가등기담보 등에 관한 법률 제3조와 같은 법 제4조가 정한다.
원심은 2007년 1월 23일 가등기부터 10년 안에 본등기절차 이행의 소를 제기하여 그 본등기청구권의 소멸시효도 완성되지 않았다고 보았다(2021다210799 이유 2.나).
대여금은 상사채권이 아닌 민사채권이고, 2007년 1월 23일 가등기는 채무의 승인이라 소멸시효가 중단되었으며, 2017년 1월 20일 소 제기는 그로부터 10년 안이었다(2021다210799 이유 3). 대법원은 소멸시효가 완성되지 않았다는 원심 판단을 정당하다고 보았다(2021다210799 이유 3). 모든 피담보채권의 시효 기간이 10년이라거나 본등기청구권이 소멸시효에 걸리지 않는다고 정한 것은 아니다(2021다210799 이유 3). 대출을 담보한 매매예약의 자세한 구별은 매매예약에서 본다.
본등기는 언제 청구할 수 있나
순위보전 가등기, 가등기담보법이 적용되는 담보가등기, 매매대금 채무를 담보한 가등기는 본등기를 청구할 수 있는 때가 서로 다르다.
순위보전 가등기
순위보전 가등기의 본등기는 보전된 청구권으로 청구하고, 예약완결권의 기간은 앞 절과 같다. 본등기 신청에 낼 서류는 가등기에 의한 본등기에서 본다.
가등기담보법이 적용되는 담보가등기
채무자등이란 채무자, 담보가등기 부동산의 물상보증인, 담보가등기 뒤에 소유권을 취득한 제3자를 말한다(가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제2호). 청산기간이란 청산금 평가액의 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월이다(같은 법 제3조 제1항).
청산금이란 통지 당시 담보 부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액이다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제1항).
채권자가 담보 부동산의 소유권을 취득하려면 변제기 후에 통지하고 청산기간이 지나야 한다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항). 순서는 다음과 같다.
- 채권자는 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지한다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항).
- 채권자는 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다(같은 법 제3조 제1항).
- 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월이 지나야 한다(같은 법 제3조 제1항).
통지 서면에 적을 사항은 담보가등기에서 본다. 채권자는 청산금을 채무자등에게 지급하여야 한다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제1항). 그보다 앞선 담보권 등의 권리가 있으면 그 채권액을 계산할 때에 그 담보된 채권액도 포함한다(같은 법 제4조 제1항).
이미 소유권이전등기를 마친 경우와 담보가등기를 마친 경우의 효과는 다음처럼 나뉜다. 전자는 소유권을 취득하는 때이고, 후자는 본등기를 청구할 수 있는 때이다.
- 이미 소유권이전등기를 마친 경우, 채권자는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 소유권을 취득한다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항).
- 담보가등기를 마친 경우, 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다(같은 법 제4조 제2항).
청산금이 없을 때 소유권을 어느 시점에 취득하는지는 제4조 제2항으로 정할 수 없다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항).
청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에는 동시이행에 관한 민법 제536조를 준용한다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제3항). 동시이행이란 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 뜻이다(민법 제536조 제1항 본문).
그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다(민법 제536조 제1항). 한쪽이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 제1항 본문과 같다(같은 법 제536조 제2항).
제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제4항). 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다(같은 법 제4조 제4항).
담보가등기를 마친 부동산에 강제경매등의 개시결정이 있고, 그 경매 신청이 청산금을 지급하기 전에 된 경우(청산금이 없으면 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자가 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다(가등기담보 등에 관한 법률 제14조). 강제경매등이란 강제경매와 담보권의 실행 등을 위한 경매이다(같은 법 제2조 제4호). 매각으로 담보가등기권리가 소멸하는지는 다음 절에서 본다.
청산금 평가 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월이 지나지 아니한 담보가등기의 본등기 신청은 각하한다(등기예규 제1849호 4.사.(3)). 신청서에 첨부할 정보는 가등기에 의한 본등기에서 본다.
매매대금 채무를 담보한 가등기
매매대금 채무를 담보한 가등기의 청산과 본등기 청구는 앞의 매매대금 절과 같다(2015다63138 이유).
경매로 팔리면 가등기는 사라지나
담보가등기권리자는 가등기담보법이 적용되면 매각으로 권리를 잃고, 매수인은 그보다 앞선 담보권이나 가압류가 없는 순위보전 가등기를 인수한다. 법이 적용되는 담보가등기인지, 순위보전 가등기인지, 권리신고로 종류가 밝혀졌는지, 공유물분할을 위한 경매인지에 따라 결과가 다르다. 말소와 존속의 나머지는 경매절차에서 선순위 가등기의 존속과 말소에서 본다.
가등기담보법이 적용되는 담보가등기
담보가등기를 마친 부동산에 강제경매등이 행하여진 경우, 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조).
제15조는 담보가등기에 강제경매등이 행하여진 경우의 소멸을 정하고, 매매대금만 담보한 가등기, 가등기담보법이 적용되지 않는 가등기, 공매에 이 조가 적용되는지는 정하지 않는다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조). 담보권 실행을 저당권처럼 다루는 절차와 우선변제는 가등기담보권 실행경매 신청에서 본다.
선순위 담보나 가압류가 없는 순위보전 가등기
부동산의 강제경매절차에서 매각된 때에도, 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 앞선 담보권이나 가압류가 없는 이상 말소되지 아니한 채 매수인에게 인수된다(2025다217707 판결요지). 「담보목적의 가등기와는 달리」는 그 순위보전 가등기가 말소되지 않는다는 대조이다(2025다217707 판결요지).
공유물분할을 위한 경매
대금분할을 명하는 공유물분할판결의 변론이 종결되기 전에, 변론 없이 한 판결이면 선고되기 전에, 공유자의 일부 지분에 순위보전 가등기가 마쳐져 있었고, 그 판결의 당사자인 공유자가 분할경매를 신청하여 공유물 전부가 매각된 경우에도 같은 인수가 적용된다(2025다217707 판결요지). 그때에도 그 가등기보다 앞선 담보권이나 가압류가 없는 이상 말소되지 아니한 채 매수인에게 인수된다.
종류가 밝혀지지 않은 가등기
권리신고가 없어 담보가등기인지 순위보전 가등기인지 알 수 없어도, 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원은 구별이 될 때까지 절차를 중지하여야 하는 것이 아니다(2003마1438 판결요지). 일단 순위보전 가등기로 보고, 낙찰인에게 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 적은 뒤 경매절차를 진행하면 족하다. 나중에 담보가등기로 밝혀진 뒤의 처리와, 최선순위가 아닌 가등기는 2003마1438의 사안이 아니었다(2003마1438 판결요지).
가등기가 순위보전인지 담보인지는 거래의 실질로 정한다(2015다63138 이유). 그 기준을 집행법원에 적용하라고 이 결정이 정한 것은 아니다(2003마1438 판결요지). 명세서에 무엇을 적는지는 소유권이전등기청구권 가등기의 경매 인수에서 본다.
실무 체크포인트
- 등기사항증명서의 등기 목적·등기 원인과 거래의 실질을 같이 본다(2015다63138 이유). 빚이 차용물의 반환채무인지, 매매대금이나 그 밖의 채무인지도 본다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조).
- 등기 원인이 매매예약이라는 사실만으로 순위보전 가등기라고 보지 않는다(2015다63138 이유). 새로 대물반환 예약을 원인으로 신청하면 등기 목적을 이전담보가등기라고 기재한다(등기예규 제1849호 2.다).
- 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자보다 큰지, 합산액과 같거나 미치지 못하면 적용되지 않는지, 담보계약이 1984년 1월 1일 전에 성립하였는지를 확인한다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 가등기담보 등에 관한 법률 부칙 제2항(1983.12.30)).
- 예약 당시에 선순위 근저당권이 있으면, 재산 가액에서 그 피담보채무액을 뺀 금액이 차용액과 이자보다 큰지를 본다(2005다61140 판결요지 [1]).
- 금전 대신 유가증권이나 물건을 인도받았으면 차용액이 인도 당시의 가액인지를 확인한다(민법 제606조).
- 예약완결권의 행사기간 약정이 있는지, 예약이 성립한 날, 목적 부동산을 인도받았는지를 확인한다(2016다42077 판결요지, 96다47494 판결요지 [4]). 인도받아도 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸한다(96다47494 판결요지 [4]). 10년은 행사기간 약정이 없을 때의 기간이다(2016다42077 판결요지).
- 2021다210799에서 원심은 장래의 담보권 실행을 위한 등기 형식에는 예약완결권의 제척기간이 적용되지 않는다고 보았고, 대법원은 그 결론을 정당하다고 보았다. 피담보채권의 소멸시효는 그와 별도로 본다(2021다210799 이유 2·3).
- 청산금 평가액의 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월이 지났는지 확인한다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항). 청산금을 지급하기 전에, 청산금이 없으면 청산기간이 지나기 전에 강제경매등 신청이 있으면 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다(같은 법 제14조).
- 경매이면 그 가등기보다 앞선 담보권이나 가압류가 있는지, 권리신고가 있는지를 확인한다(2025다217707 판결요지, 2003마1438 판결요지).
- 가등기담보법이 적용되는 담보가등기권리는 강제경매등이 행하여진 때 매각으로 소멸한다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
- 예규·선례
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