상가 양수인의 보증금반환채무 승계

대항력 있는 상가임대차에서 건물이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계해 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 그 채무를 면한다(2023다307116 판결요지 [3]). 환산보증금이 기준액 이하인 임대차라면 기간만료나 합의로 끝난 뒤 보증금을 돌려받기 전에 양도된 경우도 같다(같은 판결).

쉽게 말하면 가게 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 아직 못 받은 상태에서 건물주가 건물을 팔았다면, 보증금은 원칙적으로 새 건물주에게 청구합니다. 환산보증금이 대통령령으로 정하는 기준 이하이고, 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청해 대항력을 갖춘 임차인이라면 계약이 끝난 뒤라도 보증금을 받을 때까지 임대차가 계속되는 것으로 보기 때문입니다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항, 2023다307116). 그래서 새 건물주가 보증금 반환 의무를 넘겨받고, 옛 건물주는 그 의무에서 벗어납니다.

임대차가 끝난 뒤 건물이 팔리면 보증금은 누가 돌려주나

환산보증금이 기준액 이하인 대항력 있는 상가임대차가 기간만료나 합의로 끝난 상태에서 건물이 양도되면 보증금은 양수인이 돌려준다(2023다307116 판결요지 [3]). 기준액을 넘는 임대차는 아래 「대항력이 없거나 환산보증금을 넘으면」 절에서 따로 본다. 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(같은 판결).

면책적으로 인수한다는 말은 채무가 새 채무자에게 넘어가고 옛 채무자는 더 이상 갚을 의무가 없다는 뜻이다. 이 판결의 사안에서 임대차계약은 기간만료로 종료되었고, 그 뒤 재건축정비사업조합이 신탁을 원인으로 점포 소유권을 취득했다(같은 판결 이유 1.).

대법원은 임차인이 대항력을 가지고 있다면 조합이 임대인 지위를 승계했다고 보아야 한다고 했다(같은 판결 이유 2. 나.). 원심은 대항력 있는 임차인인지 따져 보지 않은 채 기간만료로 임대차가 종료되었다는 이유만으로 승계를 부정했고, 대법원은 이 부분을 파기환송했다(같은 판결 이유 2. 다.·주문). 따라서 이 사건에서 임차인이 실제로 대항력을 갖췄는지는 환송 뒤 심리할 문제로 남았다.

끝난 임대차는 왜 양수인에게 넘어가나

제9조가 적용되는 임대차라면 끝난 임대차도 보증금을 돌려받을 때까지는 존속하는 것으로 의제되므로 양수인에게 넘어간다(2023다307116 판결요지 [3]). 근거는 두 조항이다. 하나는 「임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다」는 규정이다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 다른 하나는 「임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다」는 규정이다(같은 법 제3조 제2항).

대법원은 제9조 제2항의 취지를 이렇게 설명했다. 임대차기간이 끝난 후에도 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호해 보증금반환채권을 실질적으로 보장하려는 것이다(2023다307116 판결요지 [1]).

제3조 제2항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것이다. 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 양도 등으로 소유자가 변동되면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 뜻이다(2023다307116 판결요지 [2]). 이는 법률상 당연승계 규정이어서, 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다(같은 판결 판결요지 [3]).

매매가 아닌 원인으로 소유자가 바뀌어도 같나

매매가 아니어도 같다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 제3조 제2항이 적용된다(2015다59801 판결요지 [1]). 상속으로 임차건물 소유권을 취득한 자도 「임차건물의 양수인」에 해당한다(같은 판결).

경매도 마찬가지다. 상가건물을 여러 사람이 공유하다가 분할을 위한 경매절차에서 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인 지위를 승계한다(2016다218874 판결요지). 다만 경매에서는 임차건물이 매각되면 임차권이 원칙적으로 소멸하고, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권만 남는다(상가건물 임대차보호법 제8조). 매각으로 소멸한 임차권이라면 매수인을 반환 상대방으로 삼을 수 없으므로, 선순위 담보권과 대항력 취득의 선후를 먼저 확인한다. 2023다307116의 양수인은 신탁을 원인으로 소유권을 취득한 재건축정비사업조합이었다(이유 1.).

여러 사람이 함께 승계하면 채무의 성질이 문제 된다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무다(2015다59801 판결요지 [1]). 상속인의 한정승인 등 상속 쟁점은 상가건물 임대차 대항력에서 다룬다.

임차인이 승계를 원하지 않으면 어떻게 되나

주택임대차에서는 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어나고, 양도인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(2001다64615 판결요지 [1]). 이 판결은 대항력 있는 주택임대차가 기간만료나 합의로 종료된 상태에서 주택이 양도된 사안에 관한 것이다.

대법원은 이 이의권을 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에서 끌어냈다(같은 판결). 근거 조문은 당시 주택임대차보호법 제3조 제2항과 제4조 제2항이다(같은 판결 참조조문). 양수인 승계 규정은 현행법에서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 있다.

상가임대차에 관해 2023다307116은 종료 후 양도에 따른 당연승계와 양도인의 면책을 판단했지만, 임차인의 이의 제기는 다루지 않았다. 따라서 상가 임차인에게 같은 이의권이 인정되는지는 이 판결이 정하지 않았다.

이의 여부는 행동으로 판단된다. 2001다64615에서 대법원은 제반 사정에 비추어 임차인이 양수인의 임대인 지위 승계를 전제로 행동했다고 봄이 상당하고 이의를 제기한 것으로 단정하기 어렵다고 했다(판결요지 [2]).

승계 전에 밀린 차임은 어떻게 정산하나

양도 전에 이미 발생한 연체차임·관리비는 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 양도인만 청구할 수 있다(2016다218874 판결요지). 차임이나 관리비는 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다(같은 판결).

보증금 공제는 다르다. 양수인이 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 보증금을 반환해야 하는 경우, 승계 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등은 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제된다(2016다218874 판결요지). 채권양도의 요건을 갖추지 않았더라도 공제되고, 차임채권이 양도되었거나 압류 및 추심명령이 있었더라도 마찬가지다(2016다277880 이유 2. 가.).

연체차임채권을 양수하지 않았다면 승계 전 연체는 양수인의 해지 사유가 되지 않는다. 임대인 지위가 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않는다(2008다3022 이유 3.). 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야 비로소 해지할 수 있다(같은 판결). 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의8을 적용할 때 법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않지만, 그 차임에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않는다(같은 법 제10조의9). 해지 요건 자체는 상가 차임 3기 연체와 해지권 발생에서 다룬다.

대항력이 없거나 환산보증금을 넘으면 어떻게 되나

대항력이 없으면 제3조 제2항의 당연승계가 일어나지 않는다. 이 조항은 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 소유자가 변동된 경우의 효과이기 때문이다(2023다307116 판결요지 [2]). 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 그 다음 날부터 생긴다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 요건은 상가건물 임대차 대항력에서 다룬다.

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 이 법이 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서). 다만 제3조는 그 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용된다(같은 법 제2조 제3항). 이 규정은 2015. 5. 13. 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다(같은 법 부칙 제2조(2015.5.13)).

제9조는 제2조 제3항이 초과 임대차에도 적용한다고 정한 조문 목록에 없다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항). 2023다307116은 종료 후 양도의 승계를 제9조 제2항의 존속 의제에 기대어 인정했고, 환산보증금을 넘는 임대차에서도 같은 결론이 되는지는 판단하지 않았다. 이 판결만으로는 그런 임대차가 끝난 뒤 건물이 양도된 경우의 승계가 정해지지 않는다. 부칙 적용 대상인 초과 임대차가 존속하는 중에 건물이 양도되었다면 제3조 제2항이 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항).

실무 체크포인트

보증금 반환 상대방을 정하기 전에 양도 이전에 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳐 대항력을 갖췄는지 확인한다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 2023다307116 판결요지 [2]).
환산보증금이 기준액 이하인 대항력 있는 상가임대차가 끝난 뒤 보증금을 받기 전에 건물이 양도되었다면 원칙적으로 양수인을 상대로 보증금 반환을 청구한다(2023다307116 판결요지 [3]).
상속·경매·신탁으로 소유자가 바뀐 경우에도 새 소유자를 반환 상대방으로 본다(2015다59801, 2016다218874). 경매라면 임차권이 매각으로 소멸하지 않는지 먼저 본다(상가건물 임대차보호법 제8조). 공동으로 승계한 공동임대인들의 보증금 반환채무는 불가분채무다(2015다59801 판결요지 [1]).
양도 전 연체차임·관리비가 있으면 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제된다는 점을 반환액 계산에 넣는다(2016다218874, 2016다277880).
환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차라면 계약이 끝난 뒤 양도되었는지, 존속 중에 양도되었는지를 나누어 확인한다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항).