임대주택 처분제한 위반 법률행위의 효력

구 임대주택법 등 당시 법이 적용된 사건에서 대법원은 임대의무기간 전 매각을 사법상 무효로, 임대사업자 지위를 승계하는 매매는 유효로 보았다(2005다11046, 2017다48218 판결요지 [1]). 현행 민간임대주택에 관한 특별법 제43조도 양도를 원칙적으로 막고 신고·허가 예외를 둔다. 현행 조문 위반 양도의 효력은 법규 위반 행위의 효력에 관한 일반 기준으로 판단한다(2016다252560 판결요지 [2]).

임대의무기간 중에 임대주택을 팔면 매매계약은 무효인가?

당시 법이 적용된 사건에서 대법원은 임대의무기간이 지나기 전에 임대주택을 매각하면 사법상으로도 무효라고 보았다(2005다11046 판결요지). 그 판결은 구 임대주택건설촉진법 제10조 또는 임대주택법 제12조를 위반한 매각이 국민주거생활의 안정을 위해 임대주택 건설을 지원한 입법 취지를 근본적으로 훼손한다는 점을 이유로 들었다. 그 사건에서 이 판시는 원심의 가정적 판단을 바로잡은 부분이었고, 사건 결론은 건축자금을 댄 원고가 소유권을 포기했다고 보아 명도청구를 배척한 것이었다.

대법원은 구 임대주택법 제16조에 관해서도 같은 결론을 유지했다. 임대사업자가 각종 지원과 혜택을 받고도 임대주택을 처분해 의무를 벗어날 수 있다면 입법 취지가 근본적으로 훼손될 수 있으므로, 제16조는 강행법규이고 이를 위반해 임대의무기간이 지나기 전에 매각했다면 사법상 무효라는 것이다(2017다48218 이유 2.가.2)가)).

그 판결의 참조조문은 구 임대주택법 제16조에 「현행 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 및 현행 공공주택 특별법 제50조의2 참조」를 달고 있다. 현행 조문 위반의 효력은 아래 「현행법을 위반한 양도의 효력은 어떻게 판단하나?」에서 따로 본다.

다른 임대사업자에게 파는 것도 무효인가?

구 임대주택법 사건에서 대법원은 임대의무기간 중이라도 매도인의 임대사업자 지위를 승계하여 임대사업을 하려고 매수한 매매계약은 유효하다고 보았다(2017다48218 판결요지 [1]). 매수인이 지위를 승계해 계속 임대하고 법령상 의무를 부담하면 매각 금지의 취지에 반하지 않는다는 이유다(같은 판결 이유 2.가.2)나)). 당시 법은 시장 등에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각할 수 있게 했고, 매매계약서에 지위 승계의 뜻을 분명히 밝히도록 했다.

현행법도 같은 예외를 둔다. 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항 전단). 이 경우 양수인은 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하며, 그 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다(같은 항 후단).

시장·군수·구청장은 이 신고를 검토하여 법에 적합하면 수리하여야 한다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제5항). 신고를 하지 않고 양도한 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다(같은 법 제67조 제4항 제2호의2).

등기를 넘겨받으면 바로 소유자가 되나?

구 임대주택법 사건에서 대법원은 매수인이 그 임대주택에 관하여 임대사업자 등록을 마쳐야 소유권을 취득한다고 보았다(2017다48218 판결요지 [1]). 소유권이전등기를 마쳤더라도 그 주택에 관해 등록하지 않았다면 소유권을 취득할 수 없고, 등기 후 등록을 마쳤다면 그때 비로소 소유권을 취득한다.

대법원이 든 이유는 다음과 같다.

• 당시 법은 매각 신고 때 관할 행정청이 매수인이 등록된 임대사업자인지 확인하게 했다.
• 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 아닌 사람은 등록해야 임대사업자가 되고, 등록 기준을 갖추지 못하면 등록할 수 없다.
• 등록하지 않은 사람이 임대주택을 취득할 수 있다면 임대사업자 간 매매를 예외로 허용한 취지에 반하고 임차인의 이익을 해할 우려가 있다.

등록된 임대사업자인지는 해당 임대주택별로 각각 판단한다(2017다48218 이유 2.가.2)다)). 그 사건에서는 공공건설임대주택 한 호실을 순차로 사들인 두 매수인이 등기를 마쳤지만 그 호실에 관한 등록 증거가 없었다. 마지막 매수인의 등록증 임대주택 목록에도 그 호실이 없어 소유권 취득이 부정되었고, 거주 임차인 명의 가등기의 말소청구도 받아들여지지 않았다(같은 판결 이유 2.나·3).

다만 매수인이 계약 당시부터 그 주택에 관해 임대사업자 등록을 할 의사가 없었거나, 계약 뒤 관계 법령의 해석상 등록이 확정적으로 불가능해졌다면 매매계약은 무효로 될 여지가 있다(2024다214396 판결요지 [3]). 지방공사가 판 임대주택에서 매수인이 등록을 하지 못한 사건에서는 이 기준을 엄격히 적용했다. 지방공사는 등록 여부와 상관없이 임대사업자이고, 매수인은 등록을 시도하며 매도인에게 협조를 요청했으므로 등록이 확정적으로 불가능해졌다고 단정할 수 없다고 보았다(2024다326749 이유 3 나). 계약 뒤 매수인의 주관적 등록 의사가 사라졌다는 사정만으로도 객관적 불가능이 되지 않으므로 매매계약은 유효하다고 했다(2024다326749 이유 3 나·다).

임대의무기간이 지나면 자유롭게 팔 수 있나?

구 임대주택법에서 매입임대주택·민간건설임대주택은 임대의무기간이 지나면 매각 제한이 없었지만 공공건설임대주택은 분양전환 통제를 받았다(2017다48218 이유 2.가.3)나)). 앞의 두 유형은 상대방의 자격이나 매매대금의 제한 없이 매각할 수 있었다. 공공건설임대주택은 분양전환승인을 거쳐 요건을 갖춘 임차인에게 우선 분양전환하여야 했고, 임차인이 응하지 않거나 받을 사람이 없을 때만 제3자에게 분양전환할 수 있었다.

이 우선분양전환의무를 정한 구 임대주택법 제21조 제1항·제2항은 강행규정이다. 우선분양전환권이 있는 임차인이 있는데도 임대사업자가 제3자에게 분양전환한 경우 그 분양전환계약은 사법적으로 무효다(2016다252560 판결요지 [3]). 이 결론은 공공건설임대주택의 우선분양전환의무에 관한 것이고, 판결은 현행 규정으로 공공주택 특별법 제50조의3을 참조로 든다.

임차인의 우선분양전환권은 분양전환승인일 이후 적법한 안내·통보를 받은 날부터 6개월이 지나도록 응하지 않아야 소멸한다(2016다252560 판결요지 [1]). 그 요건을 갖추지 않으면 소멸하지 않는다. 한편 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택도 임대사업자 간 매매는 허용되며, 이때도 매수인은 임대사업자 등록을 마쳐야 소유권을 취득한다(2017다48218 판결요지 [2]).

현행 민간임대주택법은 임대의무기간이 지난 뒤의 양도에도 신고를 요구한다. 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려면 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하고, 양수인이 임대사업자로 등록하면 지위 포괄승계와 계약서 명시를 정한 제2항 후단이 적용된다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제3항). 임대사업자는 신고된 장기일반민간임대주택·단기민간임대주택과 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다(같은 조 제6항). 이 신고 없이 양도한 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다(같은 법 제67조 제4항 제2호의2).

임대사업자가 아닌 사람에게 넘길 수 있는 예외는 무엇인가?

임대의무기간 중이라도 제43조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하면 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항). 같은 항은 같은 사유가 있을 때 계속 임대하지 않고 등록을 말소하는 방법도 함께 정한다. 각 호는 다음과 같고, 제3호는 문언상 등록 말소 사유다.

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위해 필요한 운영비용 등을 마련하려고, 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우(같은 조 제4항 제2호)
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우

제1호의 경제적 사정 등은 시행령이 정한다. 2년 연속 적자가 발생한 경우, 재개발·재건축 등으로 철거가 예정되었거나 철거된 경우, 민사집행법에 따른 경매(공유물 분할을 위한 경매는 제외)나 국세징수법·지방세징수법에 따른 공매로 소유권이 이전되는 경우 등이다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 제3항 제1호·제4호·제8호). 임대의무기간 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자는 같은 항 제3호·제4호·제5호나목·제6호부터 제8호까지의 사유로 한정된다(같은 항 단서).

허가를 받으려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 제2항). 같은 조 제3항 제3호·제4호·제6호부터 제8호까지의 사유로 허가할 때에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다(같은 조 제4항). 제43조 제4항 제2호의 사유로 허가할 때에는 주택의 총 양도가격이 필요한 운영비용 등의 추계액을 넘지 않는 범위에서 허가하여야 한다(같은 조 제5항).

허가를 받지 않고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 양도한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다(민간임대주택에 관한 특별법 제67조 제1항 제2호). 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 자도 같은 항 제1호의 과태료 대상이다.

현행법을 위반한 양도의 효력은 어떻게 판단하나?

현행 민간임대주택법은 제43조를 위반한 양도의 사법상 효력을 정하지 않으므로, 법규 위반 행위의 효력에 관한 일반 기준에 따라 여러 사정을 종합해 판단한다(2016다252560 판결요지 [2]). 그 판결은 법규가 위반 행위의 효력을 명시하면 그에 따르고, 명시하지 않으면 다음 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 했다.

• 규정의 입법 배경과 취지, 보호법익과 규율대상
• 위반의 중대성, 당사자에게 법규정을 위반하려는 의도가 있었는지 여부
• 규정 위반이 법률행위의 당사자나 제3자에게 미치는 영향
• 위반행위에 대한 사회적·경제적·윤리적 가치평가
• 이와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도

현행 조문이 정하는 것은 다음과 같다. 제43조는 임대의무기간 동안 양도를 금지하고(제1항), 신고 후 다른 임대사업자에게 지위를 포괄승계시키는 양도(제2항)와 허가를 받은 임대사업자 아닌 자에 대한 양도(제4항)를 예외로 둔다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조). 허가 없는 양도와 신고 없는 양도에는 각각 과태료를 정하며(같은 법 제67조 제1항 제2호·제4항 제2호의2), 벌칙 조항인 제65조에는 제43조 위반을 처벌하는 호가 없다.

구법 판례가 정하는 것은 당시 법의 판단이다. 대법원은 구 임대주택법 제16조를 지원과 혜택에 상응하는 의무로 보아 강행법규로 판단했고, 참조조문에서 현행 제43조를 참조하라고 적었다(2017다48218 이유 2.가.2)가)·참조조문). 세 판결은 모두 구법 사건이어서 현행 제43조 위반 양도의 사법상 효력을 직접 판단하지는 않았다. 우선분양전환의무를 강행규정으로 본 2016다252560 판결요지 [3]은 공공건설임대주택의 분양전환에 관한 결론이므로 민간임대주택의 일반 양도 제한에 그대로 옮길 수 없다.

따라서 현행법 아래의 분쟁에서는 위 기준에 따라 제43조의 취지(지원을 받은 임대사업자의 계속 임대 의무와 임차인 보호), 위반의 내용(신고 누락인지, 허가 없이 임대사업자가 아닌 자에게 넘긴 것인지), 매수인이 임대사업자 지위를 이어받았는지를 함께 따져야 한다(2016다252560 판결요지 [2], 2017다48218 이유 2.가.2)).

실무 체크포인트

• 주택이 등록 민간임대주택인지, 임대의무기간이 언제 시작했는지 확인한다. 민간매입임대주택은 임대사업자 등록일(등록 뒤 임대가 개시되면 실제 임대개시일), 민간건설임대주택은 입주지정기간 개시일(입주지정기간을 정하지 않았으면 등록 뒤 최초 임대차계약의 실제 임대개시일)이 기준이고, 유형 변경신고가 있으면 별도 기준을 본다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 제1항).
• 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도할 때에는 시장·군수·구청장에게 먼저 신고하고, 양수도계약서에 지위 포괄승계를 명시한다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제2항).
• 매수인은 등기와 별도로 그 주택에 관한 임대사업자 등록을 마쳤는지 주택별로 확인한다. 구 임대주택법 사건에서는 등록이 없으면 등기를 마쳐도 소유권을 취득하지 못했다(2017다48218 판결요지 [1]).
• 임대의무기간 중 임대사업자가 아닌 사람에게 넘기려면 제43조 제4항 제1호(경제적 사정, 시행령 제34조 제3항)나 제2호의 양도 사유에 해당하는지 확인하고 허가 신청서와 첨부서류를 관할 시장·군수·구청장에게 낸다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 제2항).
• 분쟁이 된 매매가 언제 이루어졌는지 보고 계약 당시 적용 법령을 확인한다. 이 글의 판례는 모두 구 임대주택법 등 당시 법에 관한 것이다.

관련

• 개념
  임대주택 임대차의 해제·해지일괄하도급·재하도급 금지와 도급계약의 효력
• 판례
  2005다110462017다482182016다2525602024다2143962024다326749
• 법령
  민간임대주택에 관한 특별법 제43조민간임대주택에 관한 특별법 제67조민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조