상가 차임 3기 연체와 해지권 발생

상가건물 임대차보호법 제10조의8의 해지권은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 즉시 생긴다(2024다320215). 행사 당시 3기 이상 연체가 있었다면 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 송달되기 전에 임대인 동의 없이 차임이 지급되어도, 특별한 사정이 없는 한 해지권은 소멸하지 않는다(2024다320215).

쉽게 말하면 — 월차임 상가에서 차임이 3개월치 밀리자 임대인이 해지 의사표시를 적은 소장을 냈습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 소장이 임차인에게 송달되기 전에 임차인이 임대인 동의 없이 밀린 돈 일부를 입금해 미납액이 3개월치 아래로 줄었습니다(2024다320215). 이 경우에도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 해지권은 사라지지 않고, 계약은 소장이 송달된 때 해지된 것으로 보았습니다(2024다320215).

해지권은 언제 생기나

해지권은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 즉시 생기며, 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점을 기준으로 따지지 않는다(2024다320215). 조문은 「임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다」고 정한다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

대법원은 3기의 차임액에 달하였는지를 「해지권의 발생요건」으로 보았다. 그래서 「계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점」을 기준으로 3기에 달하였는지를 판단할 것은 아니라고 했다(2024다320215). 판단 기준은 해지권을 행사할 때의 연체액이다. 구법 사건에서도 대법원은 제10조의8이 「계약을 해지할 당시」 3기의 차임액에 달하는 것을 요건으로 한다고 보았다(2020다263635).

해지권이 생겨도 계약이 저절로 끝나지는 않는다. 조문이 「해지할 수 있다」고 정하므로 임대인이 해지 의사표시를 해야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 해지 의사표시를 소장에 적어 낸 사안에서 원심은 소장 부본이 임차인에게 송달된 때 임대차계약이 해지되었다고 판단했고, 대법원은 이를 정당하다고 했다(2024다320215).

해지 의사표시가 도달하기 전에 밀린 차임을 내면 해지권이 사라지나

행사 당시 3기 이상 연체가 있었다면, 소장 부본 송달 전 임대인 동의 없이 일방적으로 지급해도 특별한 사정이 없는 한 해지권은 소멸하지 않는다(2024다320215). 연체액이 그 지급으로 3기의 차임액에 달하지 않게 되었더라도 마찬가지다.

사안은 임대인이 제10조의8에 따른 해지 의사표시를 소장에 적어 건물인도를 청구했고, 소장 부본이 송달되기 전에 임차인이 연체 차임 일부를 지급한 경우다. 원심은 임대인이 「아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없어」 해지권이 소멸하지 않았다고 보았고, 대법원은 이 판단을 정당하다고 했다(2024다320215).

판결의 결론은 「임대인 동의 없이 일방적으로」 지급된 경우까지다(2024다320215). 임대인이 그 지급에 동의했거나 이의 없이 받은 경우에 해지권이 어떻게 되는지, 「특별한 사정」이 무엇인지는 이 판결이 판단하지 않았다.

민법 제640조의 2기 기준과는 무엇이 다른가

건물 임대차 일반은 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있지만, 제10조의8이 적용되는 상가임대차는 3기가 기준이다(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8). 3기는 어느 시점에 남은 연체액 합계가 3기분에 이른 상태를 말하며, 계산 방법은 차임연체와 해지에서 다룬다.

상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(상가건물 임대차보호법 제15조). 그래서 환산보증금이 기준액 이하인 임대차에서는 2기 연체만으로 해지할 수 있다는 특약도 제10조의8보다 임차인에게 불리해 효력이 없다. 제15조는 기준액을 넘는 임대차에도 적용되는 조문 목록에 없으므로(같은 법 제2조 제3항), 그런 임대차의 특약 효력은 이 조문만으로 정해지지 않는다.

법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조의8을 적용할 때 차임연체액으로 보지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조의9). 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않는다(같은 조 후문).

건물주가 바뀌면 새 임대인이 종전 연체를 이유로 해지할 수 있나

연체차임채권을 양수하지 않은 새 임대인은 원칙적으로 승계 이후의 연체액이 3기 이상에 달해야 해지할 수 있다고 대법원은 보았다(2008다3022). 이 판결은 제10조의8 신설 전 사건으로, 민법 제640조와 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항을 참조조문으로 든 당시 법 판단이다.

대법원은 그 이유로 「임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않」는다는 점을 들었다(2008다3022). 그래서 「양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있」다고 했다(같은 판례). 사안에서는 새 임대인에게도 승계 뒤 3기 이상 연체가 있어 건물 명도 결론은 유지되었다.

현행법에서도 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항). 대법원은 이 조항에 따라 승계가 이루어져도 소유권 이전 전에 이미 발생한 연체차임은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 종전 임대인만 청구할 수 있다고 보았다(2016다218874). 보증금 반환과 연체차임 공제는 상가 양수인의 보증금반환채무 승계에서 다룬다.

새 임대인은 종전 연체 이력으로 갱신을 거절할 수 있나

임대차기간 중 3기 이상 연체한 사실이 있으면 연체차임채권 없이 지위만 승계한 매수인도 갱신을 거절할 수 있다고 본 원심판단을 대법원이 수긍했다(2025다210307). 그 매수인은 권리금 회수기회 보호 의무도 부담하지 않는다고 보았다.

사안은 임차인이 종전 임대인에게 빌린 상가건물을 매수인이 산 뒤, 임대차가 기간 만료로 끝났다며 건물 인도를 청구한 경우다(2025다210307). 근거는 갱신거절 사유를 정한 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호와, 그 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호의무를 빼는 같은 법 제10조의4 제1항 단서다. 매수인이 건물을 사면서 연체차임이 없다고 확인했으니 보호의무를 부정하는 것은 신의칙에 반한다는 임차인 주장을 배척한 원심판단도 수긍했다(같은 판례).

해지와 결론이 다른 것은 조문 문언이 다르기 때문이다. 해지는 「차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때」, 갱신거절은 「3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」로 정해져 있다(2020다255429). 그래서 갱신거절은 갱신요구 당시 3기분이 연체되어 있지 않아도 임대차기간 중 어느 때라도 3기분 연체 사실이 있으면 할 수 있다(같은 판례). 다만 법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 갱신거절 사유(제10조 제1항 제1호)와 권리금 회수기회 보호의무 배제(제10조의4 제1항 단서)를 따질 때에도 차임연체액으로 보지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조의9). 2025다210307은 기간 만료에 따른 인도청구 사안이어서 새 임대인의 해지권 행사는 판단 대상이 아니었다.

환산보증금 기준을 넘는 상가에도 적용되나

적용된다. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 「제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조」가 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항). 제10조의8의 3기 해지 기준, 제10조 제1항 제1호의 갱신거절 사유, 제3조 제2항의 임대인 지위 승계가 모두 이 목록에 들어 있다. 다만 초과 임대차에 제3조를 적용하는 부분은 2015. 5. 13. 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다(같은 법 부칙 제2조(2015.5.13)).

다만 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제16조). 보증금액 기준과 적용 단계는 상가임대차 적용범위에서 다룬다.

실무 체크포인트

해지 의사표시를 하는 때의 미납 잔액이 3기의 차임액 이상인지 계산해 둔다(2024다320215).
해지 소장을 낸 뒤 임차인이 입금하면, 동의 없는 일방적 지급인지와 이의 없이 받은 것으로 보이지 않는지가 쟁점이 된 사례가 있으므로 수령 경위를 기록한다(2024다320215).
법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간에 생긴 연체분은 해지·갱신거절·권리금 보호의무 배제 모두에서 빼고 센다(상가건물 임대차보호법 제10조의9).
건물을 산 새 임대인이 해지하려면 연체차임채권 양수 여부를 확인하고, 양수하지 않았으면 승계 이후 연체액을 따로 계산한다(2008다3022).
갱신거절과 권리금 보호의무 배제는 승계 전 기간 중 3기 연체 사실로도 인정한 원심판단을 대법원이 수긍한 사례가 있다(2025다210307).