건물등기와 토지등기란 등기부를 토지등기부와 건물등기부로 나눠 각각 따로 관리하는 우리 부동산등기 제도다(부동산등기법 제14조 제1항). 토지와 그 정착물은 부동산이고(민법 제99조 제1항), 우리 법은 건물을 토지와 별개의 부동산으로 다룬다. 그에 맞춰 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 1개의 등기기록을 둔다(부동산등기법 제15조 제1항).
쉽게 말하면 — 우리나라는 땅과 건물을 따로따로 등기합니다. 같은 자리에 있어도 토지는 토지등기부에, 건물은 건물등기부에 각각 적습니다. 그래서 땅 주인과 건물 주인이 다를 수 있고, 등기부도 두 개를 따로 떼야 합니다.
왜 토지와 건물을 따로 등기하나?
우리 법은 토지와 건물을 각각 독립한 별개의 부동산으로 본다(민법 제99조 제1항). 그래서 등기부도 토지등기부와 건물등기부로 나뉘고(부동산등기법 제14조 제1항), 부동산마다 등기기록을 따로 둔다(같은 법 제15조 제1항). 건물을 토지의 구성부분으로 보는 입법례와 다른 점이다. 한 필지 위에 건물을 지어도 토지와 건물의 권리관계는 각각의 등기기록에서 확인해야 한다.
예외는 집합건물의 대지권이다. 대지권등기를 하면 등기관이 직권으로 그 토지의 등기기록에 소유권·지상권·전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록한다(부동산등기법 제40조 제4항). 따라서 건물에 관한 대지권 표시가 토지 등기기록에도 남는다.
땅과 건물이 별개라서, 땅에 근저당이 잡혀도 건물에는 자동으로 안 잡힙니다. 반대도 마찬가지입니다. 그래서 부동산을 살 때 토지등기부와 건물등기부를 둘 다 확인해야 합니다.
등기기록은 부동산마다 하나씩 두나?
등기부를 만들 때 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 1개의 등기기록을 둔다(부동산등기법 제15조). 이것을 물적 편성주의라 한다. 이 원칙을 어긴 등기는 효력이 부인된다. 같은 부동산에 등기명의인을 달리해 중복된 소유권보존등기가 마쳐지면, 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤에 된 보존등기는 실체관계 부합 여부를 따질 것도 없이 무효다(96다12511 판시 [2]). 민법 제245조 제2항의 등기부취득시효에서 말하는 「등기」도 1부동산 1등기기록 원칙에 어긋나지 않는 등기를 뜻하므로, 무효인 후행 보존등기나 그에 터잡은 이전등기로는 등기부취득시효를 주장할 수 없다(같은 판결 판시 [3]). 다만 1동의 건물을 구분한 구분건물(집합건물)은 예외로, 1동 전체에 1개의 등기기록을 쓰고 그 안에 각 전유부분을 둔다(같은 조 제1항 단서).
표제부에 무엇을 기록하나?
토지 등기기록의 표제부에는 표시번호·접수연월일·소재와 지번·지목·면적·등기원인을 기록한다(부동산등기법 제34조). 건물 등기기록의 표제부에는 표시번호·접수연월일·소재와 지번 및 건물번호·건물의 종류·구조·면적·등기원인·도면의 번호 등을 기록하되, 같은 지번 위에 1개의 건물만 있으면 건물번호는 기록하지 않는다(같은 법 제40조 제1항). 구분건물이면 1동 건물의 표제부에 소재지번·건물명칭 및 번호·구조·종류·면적을, 전유부분의 표제부에 건물번호·구조·면적을 기록한다(같은 조 제2항). 대지권이 있으면 1동 건물의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시를, 전유부분의 표제부에 대지권의 표시를 기록한다(같은 조 제3항).
표제부는 그 부동산이 무엇인지(위치·크기·용도)를 적는 칸입니다. 토지는 지목과 면적, 건물은 구조와 층별 면적이 들어갑니다.
표시에 변경이 생기면 언제 등기해야 하나?
토지의 분할·합병이나 표제부 기록사항에 변경이 있으면, 소유권 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 안에 변경등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제35조). 건물도 분할·구분·합병이나 종류·구조·면적 등 변경이 있으면 1개월 안에 변경등기를 신청해야 한다(같은 법 제41조).
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