건물등기와 토지등기란 등기부를 토지등기부와 건물등기부로 나눠 각각 따로 관리하는 우리 부동산등기 제도다(부동산등기법 제14조). 토지와 건물은 별개의 부동산이고, 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 1개의 등기기록을 둔다(부동산등기법 제15조).
쉽게 말하면 — 우리나라는 땅과 건물을 따로따로 등기합니다. 같은 자리에 있어도 토지는 토지등기부에, 건물은 건물등기부에 각각 적습니다. 그래서 땅 주인과 건물 주인이 다를 수 있고, 등기부도 두 개를 따로 떼야 합니다.
왜 토지와 건물을 따로 등기하나?
우리 법은 토지와 건물을 각각 독립한 별개의 부동산으로 본다. 그래서 등기부도 토지등기부와 건물등기부로 나뉜다(부동산등기법 제14조). 외국처럼 건물을 토지의 일부로 보는 제도(부합)와 다른 점이다. 한 필지 위에 건물을 지어도 토지등기와 건물등기는 서로 영향을 주지 않는다.
땅과 건물이 별개라서, 땅에 근저당이 잡혀도 건물에는 자동으로 안 잡힙니다. 반대도 마찬가지입니다. 그래서 부동산을 살 때 토지등기부와 건물등기부를 둘 다 확인해야 합니다.
1부동산 1등기기록
등기부를 만들 때 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 1개의 등기기록을 둔다(부동산등기법 제15조). 이것을 물적 편성주의라 한다. 다만 1동의 건물을 구분한 구분건물(집합건물)은 예외로, 1동 전체에 1개의 등기기록을 쓰고 그 안에 각 전유부분을 둔다(같은 조 제1항 단서).
표제부에 무엇을 기록하나?
토지 등기기록의 표제부에는 소재·지번·지목·면적·등기원인을 기록한다(부동산등기법 제34조). 건물 등기기록의 표제부에는 소재·지번·건물명칭·번호와 건물의 종류·구조·면적을 기록한다(부동산등기법 제40조). 구분건물이면 1동 건물 표제부에 소재·지번을, 전유부분 표제부에 건물번호를 적고, 대지권이 있으면 대지권의 표시도 함께 기록한다(같은 조 제2항·제3항).
표제부는 그 부동산이 무엇인지(위치·크기·용도)를 적는 칸입니다. 토지는 지목과 면적, 건물은 구조와 층별 면적이 들어갑니다.
표시에 변경이 생기면
토지의 분할·합병이나 표제부 기록사항에 변경이 있으면, 소유권 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 안에 변경등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제35조). 건물도 분할·구분·합병이나 종류·구조·면적 등 변경이 있으면 1개월 안에 변경등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제41조).
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