등기기록

등기기록이란 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말한다(부동산등기법 제2조).

쉽게 말하면 — 등기부등본을 떼어 보면 토지 1필지나 건물 1채마다 한 묶음의 정보가 나옵니다. 그 한 묶음이 등기기록입니다. 소유자·담보·면적 등 그 부동산에 관한 모든 공적 정보가 여기에 담겨 있습니다.

등기기록은 어떻게 구성되나?

등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부, 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區), 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다(부동산등기법 제15조). 표제부는 부동산의 물리적 현황(소재·지번·지목·면적 등)을, 갑구는 소유권 보존·이전 및 소유권에 관한 처분제한을, 을구는 저당권·전세권·지상권 등 소유권 외의 권리를 담는다.

등기기록은 표제부·갑구·을구 세 칸으로 이루어집니다. 표제부는 “어떤 부동산인가”, 갑구는 “누가 주인인가”, 을구는 “빚이나 다른 권리가 걸려 있는가”를 확인하는 칸입니다.

1부동산 1등기기록 원칙

등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다(부동산등기법 제15조). 이를 물적 편성주의라 한다. 1동의 건물을 구분한 집합건물의 경우에는 1동에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다(같은 조). 같은 토지에 등기기록이 중복으로 마쳐진 경우에는 등기관이 어느 하나를 폐쇄하여야 한다(부동산등기법 제21조).

땅 한 필지·건물 한 채마다 등기기록 하나가 원칙입니다. 아파트 같은 집합건물은 한 동 전체가 하나의 등기기록 안에 들어가고, 호수별로 전유부분 표제부가 따로 있습니다.

등기기록은 어디에서 열람·발급받나?

누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록된 사항의 전부 또는 일부를 열람하거나 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다(부동산등기법 제19조). 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다(같은 조). 열람·발급 청구는 관할 등기소가 아닌 다른 등기소에 대해서도 할 수 있다(같은 조).

전국 어느 등기소에서나, 또는 인터넷등기소(iros.go.kr)에서도 등기사항증명서를 뗄 수 있습니다. 수수료는 소액이며, 본인 부동산이 아니어도 누구나 열람할 수 있습니다.

등기기록의 폐쇄

등기관이 등기기록에 기록된 사항을 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 때에는 종전 등기기록을 폐쇄하여야 한다(부동산등기법 제20조). 폐쇄한 등기기록에도 열람·증명에 관한 규정(부동산등기법 제19조)이 준용되어, 폐쇄 후에도 열람과 증명을 청구할 수 있다. 등기기록에 기록된 사항이 많아 취급하기에 불편한 경우 등 합리적 사유가 있으면, 등기관이 현재 효력 있는 등기만을 새 등기기록에 옮겨 기록할 수 있다(부동산등기법 제33조).

상업등기에서의 등기기록

상업등기법상 등기기록이란 하나의 회사·합자조합·상호, 한 사람의 미성년자·법정대리인·지배인에 관한 등기정보자료를 말한다(상업등기법 제2조 제4호). 회사 또는 합자조합이 해산의 등기를 한 후 또는 해산된 것으로 된 후 10년이 지난 경우 등 대법원규칙으로 정하는 사유가 발생하면 상업등기기록을 폐쇄할 수 있다(상업등기법 제19조).

실무 체크포인트

등기기록은 부동산 단위(필지·건물)로 편성되므로, 같은 부지 위에 토지와 건물이 있으면 토지등기기록과 건물등기기록을 각각 확인해야 한다.
열람·발급은 인터넷등기소(온라인)·등기소 방문·무인발급기 세 가지 경로로 가능하다. 인터넷 열람(700원)은 인터넷 발급(1,000원)보다 저렴하지만, 방문 열람과 방문 발급은 둘 다 1,200원으로 같다.
폐쇄 등기기록도 영구 보존되므로, 과거 등기 이력이 필요한 경우 말소된 사항이 포함된 등기사항증명서(말소사항 포함)를 청구한다.
등기기록 부속서류(신청서 등)는 이해관계인만 열람할 수 있어 제3자의 열람이 제한된다(부동산등기법 제19조).