관리단집회에서 이해관계 있는 구분소유자의 의결권

관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 경우 그 구분소유자에게는 의결권이 없다(2025다213134 판결요지 [2]). 특정 구분소유자가 구분소유자로서의 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 결의하면, 해당 구분소유자 및 그 의결권을 제외하여 결의요건 충족 여부를 판단하여야 한다(2025다213134 판결요지 [2]). 미분양 세대를 소유한 분양자도 자신을 상대방으로 하여 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서는 의결권이 없다(2025다213134 판결요지 [3]).

쉽게 말하면 — 관리단이 어느 소유자와 직접 거래하거나 그 소유자에게 돈을 돌려 달라거나 책임을 지라고 소송을 내는 일처럼, 소유자라는 지위와 상관없이 그 사람 개인의 이해가 걸린 안건에서는 그 소유자 자신의 표가 없습니다. 찬성이 충분한지는 그 소유자를 사람 수에서 빼고, 그 소유자 몫의 표도 빼고 계산합니다. 그 소유자가 다른 소유자의 표를 맡아 대신 행사할 수 있는지는 관리단집회에 관한 두 대법원 판결이 따로 판단하지 않았습니다. 분양되지 않은 호실을 그대로 가진 분양자도 관리단 구성원이지만, 그 분양자에게 하자 책임을 묻는 안건에서는 분양자 자신의 표가 없습니다.

이해관계 있는 구분소유자는 왜 의결권이 없는가?

민법 제74조가 집합건물의 관리단집회에도 유추적용되기 때문이다. 민법 제74조는 사단법인과 어느 사원과의 관계사항을 의결하는 경우에는 그 사원은 결의권이 없다고 정한다. 대법원은 이 규정이 관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 경우에도 유추적용되므로 그 구분소유자에게는 의결권이 없다고 보았다(2025다213134 판결요지 [2]).

2025다211190은 이 유추적용의 전제를 더 풀어, 비법인사단에 대하여는 사단법인에 관한 민법 규정 중 법인격을 전제로 하는 것을 제외한 규정들이 유추적용된다고 보았다(2025다211190 판결요지). 같은 판결은 여기에 민법 제74조를 더해, 비법인사단인 관리단의 관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 경우 그 구분소유자에게는 의결권이 없다고 보아야 한다고 판단했다(2025다211190 판결요지).

어떤 안건이 관리단과 구분소유자의 관계사항인가?

구분소유자로서의 지위와 관계없이 그 구분소유자가 개인적 이해관계를 가지는 사항이다. 대법원은 의결권을 제외하는 경우를 특정 구분소유자가 관리단의 구성원, 즉 구분소유자로서의 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 결의하는 경우로 보았다(2025다213134 판결요지 [2]).

‘관계사항’은 관리단과 구분소유자가 직접 거래의 상대방이 되는 경우에 그치지 않고, 해당 구분소유자의 개인적 이익과 관리단의 이익이 충돌할 염려가 있는 사항을 뜻한다(2025다211190 판결요지). 관리단집회에서 구분소유자를 상대로 부당이득반환 등 채무이행을 구하는 소를 제기하는 결의나 그 소 제기를 추인하는 결의가 그 예다(2025다211190 판결요지). 이런 결의에는 집합건물법 제41조 제1항에 따른 서면 결의도 포함된다(2025다211190 판결요지).

2025다211190 사건에서 대법원은 관리단이 구분소유자를 상대로 부당이득반환을 구하는 소를 제기한 것을 추인하는 결의에 대해 그 구분소유자가 소송의 상대방으로서 이익이 충돌할 염려가 있는 이해관계를 갖는다고 보았다. 그 추인 결의는 관리단과 그 구분소유자의 관계사항을 결의하는 경우에 해당하므로, 그 구분소유자 및 그의 의결권은 결의정족수 산정에서 제외하여야 한다고 판단했다(2025다211190 이유 3. 나. 1) 가)).

종중 총회에 관한 2012다38216은 의결권이 제한되는 종원을 종원인 지위와 관계없이 개인적으로 종중과 이해관계를 가지는 자로 한정했다. 같은 판결은 그와 같은 종원과 직계존비속의 관계에 있다는 등의 사정만으로 그 역시 의결권이 제한된다고 볼 것은 아니라고 했다(2012다38216 이유 5.).

결의요건은 어떻게 계산하는가?

이해관계 있는 구분소유자 및 그 의결권을 제외하여 결의요건 충족 여부를 판단하여야 한다(2025다213134 판결요지 [2]). 구분소유자 수에서도 그 사람을 빼고, 의결권 합계에서도 그 사람의 의결권을 뺀 뒤 법이나 규약이 정한 요건을 충족하는지 본다.

종중 총회에 관한 2012다38216은 의결권이 없다는 의미가 결의 성립에 필요한 의결정족수 산정의 기초가 되는 종원의 수에 산입되지 않는다는 것이지 의사정족수 산정의 기초가 되는 종원의 수에는 포함된다고 보아야 한다고 했다(2012다38216 이유 5.). 그래서 의결권이 없는 해당 종원이 그 결의를 한 회의에 참가하였다는 사정만으로 그 결의가 위법하여 무효라고 할 것은 아니라고 판단했다(2012다38216 이유 5.). 관리단집회에서 이해관계 있는 구분소유자가 의사정족수 산정의 기초에 포함되는지와 집회에 참석한 사정만으로 결의 효력이 달라지는지는 2025다213134 판결과 2025다211190 판결이 판단하지 않았다.

관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다(집합건물법 제38조 제1항). 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다(같은 법 제41조 제1항). 같은 조 제1항에도 불구하고 제2항 각 호의 경우에는 그 구분에 따른 의결정족수 요건을 갖추어 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다(같은 조 제2항).

각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다(집합건물법 제37조 제1항). 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다(같은 조 제2항).

대리인에 의한 의결권 행사

제외하는 대상은 해당 구분소유자 및 그 의결권이다(2025다213134 판결요지 [2]). 관리단집회에서 이해관계 있는 구분소유자가 다른 구분소유자의 의결권을 대리하여 행사할 수 있는지는 2025다213134 판결과 2025다211190 판결이 판단하지 않았다. 종중 총회 사건인 2012다38216은 의결권이 제한되는 종원이라 하여 다른 종원들의 의결권을 위임받아 행사하는 것까지 제한된다고 볼 근거는 없다고 했다(2012다38216 이유 5.).

대리 행사 일반에 관하여, 의결권은 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다(집합건물법 제38조 제2항). 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다(같은 법 제41조 제3항). 두 규정은 이해관계 있는 구분소유자가 대리인이 되는 경우를 따로 정하지 않는다.

소 제기 추인 결의의 계산 사례

2025다211190 사건에서 대법원은 원심 변론종결일 이전에 이미 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면 결의의 정족수를 갖추어 소 제기에 관한 서면 결의가 유효하게 성립하였다고 봄이 타당하다고 판단했다(2025다211190 이유 3. 나. 1)). 그 사건의 건물은 구분소유자가 10명이었다(2025다211190 이유 1. 가.). 소송 상대방인 구분소유자 및 그의 의결권을 결의정족수 산정에서 제외하면 구분소유자 수는 9명, 전유부분 면적 합계는 전체 3,190.23㎡에서 그 구분소유자 소유 602.94㎡를 뺀 2,587.29㎡로 산정되었다(2025다211190 이유 3. 나. 1) 가)).

원심 변론종결일 이전까지 동의서를 제출한 구분소유자는 7명으로, 구분소유자 9명 중 77.7%(소수 첫째 자리 미만은 버림)여서 구분소유자의 4분의 3 이상 요건을 충족했다(2025다211190 이유 3. 나. 1) 나)). 공유자의 지분이 동등한데 한 사람만 동의서를 작성한 전유부분은 의결권 행사자를 그 사람으로 정하였다고 볼 자료가 없어 동의한 구분소유자에서 제외되었다(2025다211190 이유 3. 나. 1) 나)). 의결권은 규약상 특별한 규정이 없어 전유부분의 면적 비율에 따랐다(2025다211190 이유 3. 나. 1) 다)). 동의서를 제출한 구분소유자들의 전유부분 면적 1,990.23㎡는 2,587.29㎡ 중 76.9%여서 의결권의 4분의 3 이상 요건도 충족했다(2025다211190 이유 3. 나. 1) 다)).

원심은 소송 상대방인 구분소유자 및 그의 의결권을 서면 결의 정족수 산정의 기초가 되는 구분소유자 및 의결권에 포함함으로써 서면 결의 정족수 요건이 충족되지 아니하였다고 판단하고 소를 각하했다(2025다211190 이유 2.·3. 나. 2)). 대법원은 원심판단에 의결권 제한 및 결의정족수 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보고, 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송했다(2025다211190 주문).

분양자 상대 하자담보추급 소의 계산 기준

관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기한 경우, 해당 소 제기에 필요한 관리단집회 결의요건이 갖추어졌는지는 분양자가 소유한 미분양 세대 부분을 제외하고 구분소유자 수와 의결권 비율을 계산하여 판단하여야 한다(2025다213134 판결요지 [3]). 2025다213134 사건에서는 원심 변론종결일 기준 208세대 중 68세대가 분양되지 않아 피고 앞으로 소유권이전등기가 되어 있었다. 이 부분을 제외하면 소 제기를 추인하는 서면결의는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 요건을 충족했다(2025다213134 이유 1. 마.). 원심은 그 미분양 세대를 제외하고 판단해 소 제기가 적법하게 추인되었다고 보았고, 대법원은 이 판단에 서면 결의요건에 관한 법리오해가 없다고 보았다(2025다213134 이유 2. 라.).

미분양 세대를 가진 분양자는 하자담보책임 안건에서 의결권이 있는가?

없다. 미분양 세대를 소유한 분양자는 자신을 상대방으로 하여 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서 의결권이 없다고 보아야 한다(2025다213134 판결요지 [3]).

분양자도 관리단의 구성원이라는 점은 달라지지 않는다. 집합건물의 일부 세대가 미분양되어 분양자가 이를 그대로 소유하고 있다면 분양자는 미분양된 전유부분의 구분소유자로서 관리단의 구성원이 된다(2025다213134 판결요지 [1]). 관리단규약 설정이 문제 된 2002다45284 사건에서 대법원은 분양회사와 그 소유의 지분비율이 관리단규약 설정시의 구분소유자 및 의결권산정에서 제외될 수는 없다고 판단했다(2002다45284 이유). 관리단이 언제 성립하고 누가 구성원이 되는지는 집합건물 관리단의 당연 성립에서 다룬다.

분양자는 집합건물에 발생한 하자에 관하여 구분소유자에게 담보책임을 부담하므로, 하자담보책임이 문제 되는 경우 미분양 세대를 소유한 분양자에게는 구분소유자 지위와 담보책임자 지위가 병존한다(2025다213134 판결요지 [3]). 이러한 하자담보책임은 구분소유자 지위와는 관계없이 담보책임자 지위에서 이해관계를 가지는 사항이다(2025다213134 판결요지 [3]). 그래서 분양자의 구성원 자격은 유지되지만, 그 안건에서는 분양자 자신의 의결권이 없다.

담보책임의 근거 조문은 집합건물법 제9조 제1항이다. 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(분양자)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(시공자)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다(집합건물법 제9조 제1항). 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다(같은 조 제1항).

실무 체크포인트

안건이 특정 구분소유자와의 직접 거래, 그 구분소유자를 상대로 부당이득반환 등 채무이행을 구하는 소 제기나 그 추인처럼 그 사람의 개인적 이익과 관리단의 이익이 충돌할 염려가 있는 사항인지 확인한다(2025다211190 판결요지).
그런 안건이면 해당 구분소유자를 구분소유자 수에서, 그 의결권을 의결권 합계에서 각각 빼고 결의요건을 계산한다(2025다213134 판결요지 [2]).
이해관계 있는 구분소유자가 다른 구분소유자의 대리인으로 의결권을 행사한 부분이 있으면 본인의 의결권과 나누어 확인한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조 제2항, 같은 법 제41조 제3항). 관리단집회에서 그 대리 행사가 제한되는지는 2025년의 두 관리단집회 대법원 판결이 판단하지 않았고, 종중 총회 사안에서는 위임받은 의결권 행사까지 제한된다고 볼 근거가 없다고 했다(2012다38216 이유 5.).
집회 결의인지 서면·전자적 방법의 합의인지에 따라 적용할 정족수를 확인한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조 제1항, 같은 법 제41조 제1항·제2항).
규약에 의결권에 관한 특별한 규정이 있는지 보고, 없으면 제12조의 지분비율로 의결권을 계산한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제1항).
공유 전유부분은 의결권을 행사할 1인을 정했는지 확인하고, 공유자 한 사람의 동의서만 있는 경우를 따로 점검한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제2항, 2025다211190 이유 3. 나. 1) 나)).
분양자를 상대로 하자담보추급 소를 제기하는 경우 분양자가 소유한 미분양 세대 부분을 제외하고 구분소유자 수와 의결권 비율을 계산한다(2025다213134 판결요지 [3]).