신탁원부란 신탁등기를 할 때 위탁자·수탁자·수익자·신탁목적 등 신탁의 구체적 내용을 기록해 등기소에 보관하는 부속서류다(부동산등기법 제81조). 등기관은 신탁등기를 하면서 신탁원부를 작성하고, 등기기록에는 그 신탁원부의 번호를 기록한다. 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다(같은 조 제3항). 신탁원부에 적힌 관리비 부담 약정으로 수탁자가 집합건물 관리단에 대항할 수 있는지는 신탁원부의 관리비 부담 약정과 대항력에서 다룬다.
쉽게 말하면 — 부동산 신탁의 자세한 내용을 적어 등기소에 따로 보관하는 문서입니다. 등기부에는 “신탁원부 제○호”라고 번호만 적히고, 실제 신탁 내용은 그 번호로 찾아보는 신탁원부에 들어 있습니다.
신탁원부에는 무엇을 기록하는가?
신탁원부에는 신탁의 핵심 내용이 모두 들어간다(부동산등기법 제81조 제1항). 위탁자·수탁자·수익자의 성명과 주소(법인은 명칭·소재지), 수익자지정권자가 있으면 그 자, 수익자 지정·변경 방법, 수익권의 발생·소멸 조건, 신탁관리인이 선임된 경우 그 성명·주소가 포함된다.
또 목적신탁·재신탁·유언대용신탁·수익자연속신탁·수익증권발행신탁·공익신탁·유한책임신탁에 해당하면 각각 그 뜻을 기록한다. 신탁의 목적, 신탁재산의 관리·처분 방법, 신탁종료 사유, 그 밖의 신탁 조항도 기록사항이다. 2024.9.20 개정으로, 등기관은 등기기록에 신탁원부 번호와 함께 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항도 기록한다(부동산등기법 제81조 제1항, 시행 2025.1.31). 이 주의사항은 신탁재산이 소유권인 경우에 신탁등기의 부기등기로 기록하고(부동산등기규칙 제139조의4 제1항), 그 내용은 등기사항증명서만이 아니라 등기기록의 일부인 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분에 관한 조항 등을 확인할 필요가 있다는 안내다(같은 조 제2항). 신탁상 제한 자체가 등기기록에 옮겨 적히는 것이 아니므로, 거래 상대방은 신탁원부를 따로 확인해야 한다. 등기사항증명서에 신탁원부가 포함되는 것도 그 증명을 함께 신청한 때다(같은 규칙 제30조 제2항).
신탁원부에는 누가 맡기고(위탁자) 누가 관리하며(수탁자) 누가 이익을 받는지(수익자), 어떤 목적으로 어떻게 운용하는지, 언제 끝나는지까지 다 적힙니다.
신탁원부는 어떻게 작성하는가?
신탁원부 작성을 위한 정보는 원칙적으로 전자문서로 작성해 전산정보처리조직으로 등기소에 송신한다(부동산등기규칙). 방문신청을 하더라도 이 정보는 전자문서가 원칙이다. 여러 부동산을 한 건의 신청정보로 일괄 신탁등기하는 경우에도 각 부동산별로 신탁원부 작성용 정보를 따로 제공해야 한다.
등기관은 제공된 전자문서에 번호를 부여해 신탁원부로 등록한다. 등기기록 갑구의 “권리자 및 기타사항”란에 “신탁 신탁원부 제20XX-XX호” 형식으로 그 번호를 기록한다.
신탁원부는 신탁계약서 사본을 그냥 내는 것이 아니라, 정해진 양식의 정보를 전자문서로 별도로 제출하는 방식으로 만듭니다.
신탁원부 기록은 어떻게 변경하는가?
신탁원부 기재사항이 바뀌면 신탁원부기록 변경등기로 공시한다. 변경 경로는 셋이다.
- 수탁자 신청. 수탁자가 단독으로 신청한다. 수익자 변경의 경우 수익자변경권이 신탁원부에 유보되어 있으면 종전 수익자의 승낙이 필요 없다.
- 법원·법무부장관 촉탁. 수탁자 해임, 신탁관리인 선임·해임, 신탁 변경 재판 등이 있으면 법원이 촉탁한다(부동산등기법 제85조). 공익신탁은 법무부장관이 촉탁한다.
- 직권 변경. 수탁자 경질로 권리이전등기를 하거나, 공동수탁자 1인의 임무종료로 합유명의인변경등기를 하거나, 수탁자인 등기명의인의 성명·주소 변경등기·경정등기를 한 경우, 등기관이 직권으로 신탁원부 기록을 변경한다(부동산등기법 제85조의2).
신탁 내용이 바뀌면 신탁원부도 고쳐야 합니다. 보통은 수탁자가 신청하지만, 법원이 재판으로 수탁자를 해임하거나 신탁관리인을 선임한 경우에는 법원이 직접 등기소에 변경을 요청합니다.
실무 체크포인트
- 신탁원부 작성 정보는 신탁계약서 사본만으로 갈음할 수 없다. 별도 첨부정보로 작성용 정보를 제공해야 한다.
- 수익자 변경 시 수익자지정권등이 누구에게 있는지를 신탁원부에서 먼저 확인한다. 그 권한이 있으면 수탁자에 대한 의사표시나 유언으로 행사하고(신탁법 제58조 제1항·제2항), 권한이 없으면 수익자 변경은 신탁의 변경이므로 위탁자·수탁자·수익자의 합의로 한다(같은 법 제88조 제1항). 원부 기록의 변경등기 신청은 수탁자가 한다(부동산등기법 제86조).
- 위탁자가 서로 다른 신탁토지를 합필할 때는 합필승낙서에 위탁자 전원의 신탁원부 번호를 표시한다.
- 공익신탁은 신탁관리인 선임·수탁자 해임 등을 법무부장관 촉탁으로 신탁원부에 반영한다(부동산등기법 제85조).
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