근저당권이전등기는 근저당권자가 바뀌었을 때 그 변동을 등기부에 반영하는 등기다. 경로는 확정 전후로 나뉜다. 확정 전에는 개별 채권의 소멸·이전이 근저당권에 영향을 미치지 않으므로(민법 제357조 제1항) 피담보채권의 양도·대위변제를 원인으로 한 이전등기는 신청할 수 없다(등기예규 제1867호 제3조 제1항 제3호). 대신 기본계약상 채권자 지위가 양도되거나 양수인이 기본계약에 가입한 경우에는 「계약 양도」·「계약의 일부 양도」·「계약가입」을 등기원인으로 이전등기를 신청한다(같은 항 제1호). 확정 뒤에야 「확정채권 양도」·「확정채권 대위변제」를 원인으로 채권양도에 의한 저당권이전등기에 준하여 신청한다(같은 조 제2항 제1호). 근저당권의 개념과 피담보채권 구조는 근저당권에서 다루고, 여기는 이전등기 신청 실무다.
쉽게 말하면 — 근저당으로 담보된 빚(채권)을 다른 사람이 넘겨받거나 대신 갚아 주면, 그 근저당도 새 채권자에게 따라 넘어갑니다. 그 변동을 등기부에 고쳐 적는 절차입니다.
언제 이전등기를 하나
근저당권은 피담보채무가 확정되어야 그 채권의 이전에 따라 근저당권이 이전한다. 확정 전에는 채무의 소멸·이전이 근저당권에 영향을 미치지 않으므로(민법 제357조 제1항), 확정 전 개별 채권을 양도해도 근저당권은 따라 이전하지 않는다. 다만 이때에도 기본계약상 채권자 지위 자체를 넘기는 계약양도·계약가입이면 그것을 등기원인으로 이전등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1867호 제3조 제1항 제1호). 피담보채무가 확정된 뒤에는 저당권이 그 담보한 채권과 분리하여 양도될 수 없으므로(민법 제361조) 확정된 채권의 이전에 근저당권도 함께 이전한다. 채권 전부의 이전이면 근저당권 전부가, 일부 양도나 일부 대위변제이면 그 부분에 관한 근저당권 일부가 이전한다.
누가 어디에 신청하나
이전등기는 새 근저당권자(등기권리자)와 종전 근저당권자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 관할은 그 부동산 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항). 근저당권 이전등기는 소유권 외의 권리의 이전등기이므로 부기등기로 하고(부동산등기법 제52조 제2호), 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르므로(부동산등기법 제5조) 근저당권의 순위는 종전 그대로다.
빚을 넘겨받은 새 채권자와 원래 채권자가 함께 신청합니다. 이전등기는 원래 근저당 등기에 덧붙이는 방식(부기등기)으로 되어 종전 순위를 그대로 이어받습니다.
신청서에 무엇을 적나
확정 후 이전이면 등기원인을 「확정채권 양도」 또는 「확정채권 대위변제」 등으로 적는다(등기예규 제1867호 제3조 제2항 제1호). 상속·합병 같은 포괄승계로 이전하는 경우에는 등기권리자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 등록면허세는 채권금액의 1천분의 2다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)).
저당권 이전등기를 신청할 때에는 저당권이 채권과 같이 이전한다는 뜻을 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제137조 제1항). 채권 일부의 양도나 대위변제로 인한 이전이면 그 양도·대위변제의 목적인 채권액을 신청정보로 제공하고(부동산등기규칙 제137조 제2항), 등기부에는 그 양도액 또는 변제액을 기록한다(부동산등기법 제79조).
필요서류는 무엇인가
- 채권양도계약서 또는 대위변제를 증명하는 정보(등기원인 증명정보)
- 종전 근저당권자(등기의무자)의 등기필정보. 등기필정보 없이 부동산등기법 제51조에 따라 신청하는 경우에만 인감증명서를 낸다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제3호)
- 설정자가 물상보증인이거나 소유자가 제3취득자여도 그 승낙을 증명하는 정보는 필요 없다(등기예규 제1867호 제3조 제1항 제2호·제2항 제2호)
- 새 근저당권자(등기권리자)의 주소·주민등록번호 증명정보
- 등록면허세·등기신청수수료 영수필확인서
- 위임장(대리 신청 시)
실무 체크포인트
- 채권과 분리한 근저당권만의 양도는 안 된다. 저당권은 담보한 채권과 함께만 이전한다(민법 제361조). 채권 이전 원인(양도·대위변제)을 먼저 갖춘다.
- 일부 이전이면 양도액·변제액을 특정한다. 일부 양도나 일부 대위변제이면 그 금액을 신청정보와 등기에 밝혀야 한다(부동산등기규칙 제137조 제2항·부동산등기법 제79조).
- 부기등기로 종전 순위를 잇는다. 이전등기는 부기등기이고(부동산등기법 제52조 제2호) 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르므로(부동산등기법 제5조) 근저당권의 순위는 종전 그대로다.
- 피담보채무 확정 여부를 먼저 본다. 확정 전에는 개별 채권의 이전이 근저당권에 영향을 미치지 않으므로(민법 제357조 제1항) 피담보채권의 양도·대위변제를 원인으로 한 이전등기를 신청할 수 없고, 기본계약상 채권자 지위를 넘기는 「계약 양도」·「계약가입」으로 신청한다(등기예규 제1867호 제3조 제1항). 확정 뒤에야 「확정채권 양도」·「확정채권 대위변제」다(같은 조 제2항).
- 새·종전 근저당권자가 공동신청한다. 채권을 넘겨받은 새 근저당권자가 등기권리자, 종전 근저당권자가 등기의무자로 함께 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항).
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