하나의 근저당권을 여러 채권자가 가진 경우 배당은 어떻게 나누나

여러 채권자가 같은 기회에 하나의 근저당권을 설정받았다면, 그 근저당권에 배당할 돈은 원칙적으로 각자의 확정된 담보채권액 비율로 나눈다(2006다31887 판결요지 [1]). 다만 확정 전에 전원이 다른 비율·변제 순서에 합의했거나 미리 지분을 특정해 설정등기를 마쳤다면 배당 기준이 달라진다(2006다31887 판결요지 [1]·[2]).

쉽게 말하면 — 함께 설정받은 근저당권의 배당금은 원칙적으로 각자가 담보로 보장받는 확정된 채권액에 비례해 나눕니다(2006다31887 판결요지 [1]). 다만 확정 전에 전원이 다른 변제 비율이나 순서에 합의했다면 그 약정에 따릅니다(2006다31887 판결요지 [1]). 미리 지분을 특정해 등기했다면 특별한 사정이 없는 한 그 지분대로 나눕니다. 이때 받을 빚보다 많은 몫이 계산되면, 남는 돈은 다른 채권자들의 근저당권 지분대로 다시 나눕니다(2006다31887 판결요지 [2]).

어떤 경우에 하나의 근저당권을 함께 가진 것으로 보나?

여러 채권자가 같은 기회에 부동산에 관하여 하나의 근저당권을 설정받으면 그 근저당권을 준공유한다(2006다31887 판결요지 [1]). 준공유란 소유권 이외의 재산권을 여러 사람이 지분에 따라 함께 가지는 것이다(민법 제262조 제1항, 같은 법 제278조). 부동산 소유자들의 공유와 달리, 여기서 함께 가진 권리는 채권자들의 근저당권이다.

공동저당은 같은 채권을 여러 부동산이 담보하는 관계다(민법 제368조). 근저당권의 준공유는 채권자들 사이의 관계이므로, 담보 부동산이 여러 개이면서 채권자들도 근저당권을 함께 가질 수 있다. 실제로 이 판결의 채권은행들도 여러 필지에 관하여 지분을 특정한 근저당권설정등기를 마쳤다(2006다31887 이유).

자기 경우를 확인하려면 등기사항증명서에서 동일한 근저당권 등기의 권리자가 누구인지 살핀다(부동산등기법 제48조 제1항 제5호). 그 근저당권에 기록된 채권최고액도 확인한다(같은 법 제75조 제2항 제1호). 미리 특정된 지분이 기록되어 있다면 그 지분의 배당효과를 살핀다(2006다31887 판결요지 [2]).

등기사항증명서에 「합유」로 표시되어 있다면 아래의 지분별 배당 계산과 구별해야 한다(부동산등기법 제48조 제4항). 합유는 조합체로서 권리를 함께 가지는 관계다(민법 제271조 제1항, 같은 법 제278조). 그 경우의 권리관계는 합유를 참고한다.

별도 약정이 없으면 어떤 비율로 배당받나?

준공유자는 원칙적으로 각자의 확정된 피담보채권액 비율에 따라 변제받는다(2006다31887 판결요지 [1]). 피담보채권은 그 근저당권으로 담보되는 채권이다. 다만 확정 전 전원의 별도 합의나 미리 특정한 등기지분이 있으면 그에 따른 배당 기준을 살펴야 한다(2006다31887 판결요지 [1]·[2]).

확정과 담보채권의 범위

근저당권은 담보할 채무의 최고액을 먼저 정하고 채무의 확정을 장래에 미룰 수 있다(민법 제357조 제1항). 확정은 담보할 원본채권의 범위가 정해지는 것을 말한다. 확정 전에는 채권액에 따른 원칙적인 준공유비율도 정할 수 없다(2006다31887 판결요지 [1]).

확정 뒤 새 거래에서 생긴 원본은 담보되지 않는다. 그러나 확정 전에 생긴 원본에 대한 이자·지연손해금은 확정 뒤 발생한 것도 채권최고액 안에서 담보된다(2005다38300 판결요지 [1]). 확정되는 사유와 시점은 피담보채권의 확정에서 설명한다.

담보대상에는 원본·이자·위약금·채무불이행 손해배상·저당권 실행비용이 포함된다(민법 제360조 본문). 이자는 채권최고액에 포함된다(같은 법 제357조 제2항). 근저당권의 지연손해금은 채권최고액 한도에서 전액 담보된다(2021다240851 판결요지 [3]). 민법 제360조 단서의 1년 제한은 근저당권에는 적용되지 않는다(2021다240851 판결요지 [3]).

배당 비율과 개인별 상한

준공유자의 원칙적인 배당 비율은 확정된 채권액을 기준으로 한다(2006다31887 판결요지 [1]). 미리 특정한 등기지분대로 배당하는 경우, 각자의 실제 채권액은 지분대로 계산한 몫의 상한으로 따로 확인한다(2006다31887 판결요지 [2]). 집행에 필요한 비용은 우선변상하는 금액으로 따로 계산한다(민사집행법 제53조 제1항, 같은 법 제275조).

공유자의 지분을 균등하게 추정하는 일반 규정이 있지만(민법 제262조 제2항), 근저당권의 준공유에서는 확정된 채권액 비율이 원칙이다(2006다31887 판결요지 [1]). 예를 들어 별도 배당 기준 없이 확정된 채권액이 갑에게 6,000만 원, 을에게 4,000만 원이라면 비율은 6 대 4다(가정 계산, 2006다31887 판결요지 [1]).

전원이 다른 비율이나 먼저 받을 사람을 정할 수 있나?

준공유자 전원이 합의하면 피담보채권 확정 전에도 다른 비율이나 일부 준공유자의 선변제를 정할 수 있다(2006다31887 판결요지 [1]). 선변제는 함께 가진 채권자 중 일부가 먼저 변제받는다는 뜻이다. 이런 약정이 있으면 준공유자들은 그 약정에 따라야 한다(2006다31887 판결요지 [1]).

채권자들은 합의서에서 변제 비율을 달리 정했는지, 특정 채권자를 먼저 변제하기로 했는지와 전원 합의 여부를 확인한다. 별도 약정을 등기하면 제3자에 대해서도 효력이 있다(2006다31887 판결요지 [1]). 등기지분과 다른 내용의 전원 합의가 있다면, 합의서의 내용·시점과 등기 내용을 나란히 대조한다. 준공유자 사이에서 약정에 따르는 문제와 그 약정을 제3자에게 주장하는 문제는 구별해야 한다(2006다31887 판결요지 [1]·[2]). 일부의 선변제만 정한 합의라면 남은 금액을 어떻게 나누기로 했는지도 확인한다. 후순위 채권자 등 제3자의 권리와 충돌하는 배당표를 다투려면 배당이의의 절차를 함께 살핀다.

등기에 지분을 미리 적었다면 현재 채권액 비율로 다시 나누나?

준공유자가 지분을 미리 특정해 설정등기를 마쳤다면 특별한 사정이 없는 한 그 지분비율로 안분배당한다(2006다31887 판결요지 [2]). 안분배당은 정해진 비율에 따라 배당할 돈을 나누는 것이다. 대법원은 이 경우 각자의 지분비율대로 변제받기로 하는 약정이 있었다고 본다(2006다31887 판결요지 [2]).

따라서 이런 등기가 있는 경우에는 배당 당시 각 채권자가 받을 채권액 비율로 새로 나누지 않는다. 경매법원은 특별한 사정이 없는 한 등기된 근저당권 지분비율에 따라 배당해야 한다(2006다31887 판결요지 [2]).

실제 사건에서 채권은행들은 대출금 분담비율에 따라 지분을 미리 특정해 설정등기를 마쳤다. 원고 은행이 배당요구한 채권액은 그 지분에 따른 배당액보다 적었다(2006다31887 이유). 그런데 경매법원이 채권액 비율로 나누자 원고의 배당액은 그가 받아야 할 금액보다 적어졌다. 원심은 배당표가 위법하다고 판단했고, 대법원은 그 판단이 정당하다며 피고의 상고를 기각했다(2006다31887 이유·주문).

지분대로 계산한 돈이 실제 채권보다 많으면 남은 돈은 어떻게 하나?

그 준공유자는 실제 채권액까지만 받고, 잔여액은 다른 준공유자들에게 그 지분비율로 다시 나눈다(2006다31887 판결요지 [2]). 재분배한 금액도 다른 준공유자의 실제 채권액을 넘을 수 없으므로, 다시 잔여액이 생기면 아직 채권이 남은 사람들의 지분비율로 나눈다(2006다31887 판결요지 [2]).

계산 전에 다음 금액을 구별한다.

채권최고액은 이 근저당권으로 담보하는 전체 한도다. 채권자별로 각각 그 한도가 생기는 것이 아니라, 모두의 피담보채권을 합쳐 그 한도까지 담보한다(2006다31887 판결요지 [1]).
배당재원은 전체 배당할 금액 중 이 근저당권에 배당할 금액이다(민사집행법 제147조 제1항). 모든 채권자를 만족시킬 수 없을 때에는 법정 우선순위에 따라 배당한다(같은 법 제145조 제2항). 이 배당 규정은 부동산 담보권 실행 경매에도 준용된다(같은 법 제268조).
실제 채권액은 이 근저당권이 담보하는 각자의 배당 시 실제 잔존채권액이다. 지분대로 계산한 몫은 그 금액을 넘지 못한다(2006다31887 판결요지 [2]). 앞서 설명한 원본·이자 등의 담보 범위를 확인하고, 변제자료와 채권내역을 대조해 남아 있는 금액을 확인한다.

다음은 판결의 배당 법리를 적용해 작성한 가정 계산이다. 표의 실제 담보채권액은 각자의 배당 상한을 대조하기 위한 금액이며, 배당 비율은 미리 특정된 등기지분을 적용한다(2006다31887 판결요지 [2]). 채권최고액과 이 근저당권의 배당재원은 모두 1억 원이고, 특별한 사정 없이 미리 특정한 등기지분대로 배당하는 경우다(2006다31887 판결요지 [1]·[2]).

채권자	근저당권 등기지분	실제 담보채권액	지분대로 첫 계산	잔여액 재분배 후
갑	1/2	2,000만 원	5,000만 원	2,000만 원(가정 계산, 2006다31887 판결요지 [2] 적용)
을	1/4	6,000만 원	2,500만 원	4,000만 원(가정 계산, 2006다31887 판결요지 [2] 적용)
병	1/4	6,000만 원	2,500만 원	4,000만 원(가정 계산, 2006다31887 판결요지 [2] 적용)

갑에게는 2,000만 원만 지급하므로 첫 계산액 중 3,000만 원이 남는다(가정 사례, 2006다31887 판결요지 [2]). 이를 을과 병의 지분비율인 1 대 1로 다시 나눠 각각 1,500만 원을 더한다(가정 사례, 2006다31887 판결요지 [2]). 을과 병의 최종 배당액은 각각 4,000만 원으로, 각자의 실제 채권액을 넘지 않는다(가정 사례, 2006다31887 판결요지 [2]).

모두의 담보채권 전액을 지급하고도 돈이 남았다면 준공유자들이 더 가져갈 수는 없다(2006다31887 판결요지 [1]·[2]). 다른 채권자들과의 순서는 배당순위를, 잘못된 배당표에 대한 대응은 배당이의를 참고한다.

실무 체크포인트

권리자와 합유 표시를 확인한다. 동일 근저당권의 권리자와 합유 표시 여부를 읽고, 합유라면 지분별 계산과 구별한다(부동산등기법 제48조 제1항 제5호·제4항).
기존 지분등기와 전원 약정을 대조한다. 특정해 등기한 지분, 합의서의 비율·변제 순서, 약정 등기 여부를 살핀다. 전원 약정의 내부 효력과 제3자에 대한 효력을 구별한다(2006다31887 판결요지 [1]·[2]).
비율과 담보 범위·상한을 구별한다. 별도 기준이 없다면 확정된 피담보채권액 비율이 원칙이다(2006다31887 판결요지 [1]). 확정 후 이자·지연손해금의 담보 범위를 확인한다(2005다38300 판결요지 [1]). 특정 등기지분대로 배당할 때에는 변제자료로 확인한 각자의 배당 시 실제 잔존채권액을 상한으로 대조한다(2006다31887 판결요지 [2]).
합계와 개인별 상한을 따로 대조한다. 채권최고액, 이 근저당권의 배당재원, 각자의 실제 담보채권액을 나란히 적는다. 지분대로 계산한 뒤에는 잔여액 재분배까지 확인한다(2006다31887 판결요지 [1]·[2]).