부동산등기용등록번호란 등기명의인을 특정하기 위하여 주민등록번호와 병렬적으로 등기기록에 기록하는 식별번호다(부동산등기법 제48조). 외국인·주민등록번호를 부여받은 적이 없는 재외국민·법인 아닌 사단이나 재단·국내에 영업소 등기를 하지 않은 외국법인 등은 같은 법 제49조에 따라 정해지는 번호를 쓴다.
쉽게 말하면 — 주민등록번호로 특정할 수 없는 외국인·재외국민이나 단체 등이 등기부에 이름을 올릴 때 쓰는 번호입니다. 다만 주민등록번호를 부여받은 적이 있는 재외국민은 주민등록이 말소되었더라도 그 주민등록번호를 그대로 씁니다.
등기기록에는 어떤 번호를 적나?
등기관은 권리자를 기록할 때 성명·명칭 외에 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호와 주소를 함께 적는다(부동산등기법 제48조). 어떤 번호를 쓰는지는 명의인의 법적 지위에 따라 달라진다. 이 식별정보는 대장이 아니라 등기기록으로 확정된다. 지적공부는 등기된 토지에 관한 한 소유자에 관한 사항을 증명하는 것이 아니므로, 등기부와 임야대장의 소유자 주소가 다르면 등기부를 기준으로 진정한 소유자를 가린다(2001다37910 판시 [1]).
외국인, 외국에 사는 교포(재외국민), 종중·교회 같은 법인 아닌 단체가 부동산 명의를 가지려면 이 번호가 필요합니다.
누가 번호를 부여하는가?
부여기관은 대상에 따라 다르다(부동산등기법 제49조).
- 외국인: 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장. 체류지가 없으면 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 본다.
- 주민등록번호를 부여받은 적이 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관.
- 법인: 주된 사무소(회사는 본점, 외국법인은 국내 최초 설치 등기 영업소) 소재지 관할 등기소의 등기관.
- 법인 아닌 사단·재단, 국내 영업소 등기 없는 외국법인: 시장·군수·구청장.
- 국가·지방자치단체·국제기관·외국정부: 국토교통부장관이 지정·고시.
외국인은 출입국·외국인관서, 재외국민은 대법원 소재지 등기소, 종중 같은 단체는 시·군·구청에서 번호를 받습니다. 누구한테 받는지가 신분마다 다릅니다.
번호를 받으면 어떤 효과가 생기는가?
부동산등기용등록번호를 받으면 주민등록번호에 준하여 등기기록에 기재되고, 이후 그 번호로 권리자를 특정한다(부동산등기법 제48조). 한 번 받은 번호로 여러 건의 부동산 등기를 신청할 수 있다.
번호를 한 번 받으면 그 사람·단체의 고정 번호가 되어, 이후 다른 부동산 등기에도 계속 씁니다.
실무 체크포인트
- 외국인등록을 한 외국인은 그 외국인등록번호를 부동산등기용등록번호로 쓴다. 국내 체류지가 없는 외국인은 대법원 소재지를 관할하는 서울출입국·외국인관서의 장이 부여한 번호를 쓴다.
- 주민등록번호를 부여받은 적이 있는 재외국민은 주민등록사항이 말소되었더라도 그 주민등록번호를 쓰고, 부여받은 적이 없는 경우에만 대법원 소재지 관할 등기소에서 번호를 부여받는다(등기예규 제1778호).
- 국내거소신고번호는 외국국적동포만 등록번호로 쓸 수 있고, 재외국민은 쓸 수 없다.
- 부여기관이 신분별로 다르므로(부동산등기법 제49조), 신청 전 명의인의 지위(외국인/재외국민/법인 아닌 사단)를 먼저 확정한다.
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