임차인의 원상회복의무의 범위

임차인은 목적물을 반환할 때 원상회복의무를 지고(민법 제654조), 그 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(2017다268142 판결요지 [1]).

쉽게 말하면 — 토지 임대차계약서에는 “계약 만료 시 땅 원상복구할 것”이라는 특약이 있었고, 그 토지에는 전 임차인 등이 설치한 가건물 주택과 개 사육용 철창이 이미 있었습니다(2023다249661 이유 1.다.1)~2)).

가건물과 철창을 철거하라는 임대인의 청구를 받아들인 원심판결은 그 부분이 파기되어 다시 심리하게 되었습니다(2023다249661 이유 1.라., 3.).

임차인은 임차목적물을 반환할 때 어디까지 원상에 회복해야 하나?

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다. 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다(2017다268142 판결요지 [1]).

민법 제654조는 「제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.」고 정한다. 같은 법 제615조는 「차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.」고 정하고, 같은 법 제610조 제1항은 차주가 「계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.」고 정한다. 임대차에 준용되므로 차주는 임차인, 차용물은 임차목적물로 읽는다.

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.

(2017다268142 판결요지 [1])

종전 임차인 등이 설치한 부분도 원상에 회복해야 하나?

점포를 임차하여 내부시설을 개조 단장한 임차인은 별도의 약정이 없는 한 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 된다(90다카12035 판결요지 가.). 토지 임대 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 그 부분까지 원상회복할 의무는 없다(2023다249661 판결요지).

점포: 임차인이 개조한 범위

전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장했다면, 별도의 약정이 없는 한 원상회복의무는 임차인이 개조한 범위 내의 것이다(90다카12035 판결요지 가.). 임차인은 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되고 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수 없다(90다카12035 판결요지 가.).

그 사건에서 대법원은 원·피고 사이에 원상회복에 관하여 어떠한 약정이 있었는지, 임차 당시 목적물의 상태와 개조 단장한 시설이 무엇인지를 심리·확정하지 않은 원심을 이유 불비로 보아 원고 패소 부분을 파기환송했다(90다카12035 이유 3.가.).

토지: 종전 임차인 등이 설치한 가건물이나 공작물

토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다(2023다249661 판결요지). 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적·개별적으로 이루어져야 한다(2023다249661 판결요지).

그 사건 계약서에는 임차인이 임대인의 승인 아래 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구키로 한다는 내용과 「계약 만료 시 땅 원상복구할 것」이라는 특약이 기재되어 있었다(2023다249661 이유 1.다.2)). 대법원은 위 기재 내용만으로는 임차목적물이 아닌 지상 가건물과 철창 구조물까지 원상회복의 대상으로 약정하였다고 보기 어렵다고 보아, 철거청구에 관한 부분을 파기환송하고 토지인도·부당이득반환 부분의 상고는 기각했다(2023다249661 이유 1.다.2), 3.).

종전 임차인이 설치한 시설이어도 의무가 있는 경우

임차인이 이전 임차인으로부터 프랜차이즈 커피전문점 영업을 양수하고 점포를 임차한 사건에서는, 임대차계약서에 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무가 정해져 있었다. 임대인이 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이었다(2017다268142 판결요지 [2]).

임차인이 비용상환청구권을 포기했더라도 임대인이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 그 시설이 임차인의 전 임차인이 설치한 것이어도 임차인이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 본 원심을 수긍했다(2017다268142 판결요지 [2]). 상고이유가 든 90다카12035 판결은 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다고 보았다(2017다268142 이유 1.다.).

원상회복의무에 임대인이 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함되나? (영업허가 폐업신고)

협력할 의무도 포함된다. 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다(2008다34903 판결요지).

협력의무는 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 하는 것이다. 그래서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다(2008다34903 판결요지).

그 사건에서 대법원은 임차인에게 폐업신고절차의 이행을 명한 원심 판단이 정당하다고 보아 그 부분 상고를 기각했다(2008다34903 이유 2.).

시설비를 청구하지 않기로 약정하면 원상회복의무가 없어지나?

임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다(2006다39720 이유 1.가.(2)).

청구 포기 약정만으로는 면제되지 않는다

임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 한다(2006다39720 이유 1.가.(2)). 임대차계약서상 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다고 한 사례도 있다(2002다42278 판결요지 [2]). 이 판결은 상고이유가 내세운 대법원판결도 임차인이 시설비 상환청구권을 포기하는 경우 언제나 원상복구의무를 부담하지 않는다는 취지를 설시한 것이 아니라고 보았다(2002다42278 이유 2.).

면제 합의로 본 경우

임차인이 임차건물을 증·개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약한 사안이 있다. 그 특약은 임차건물을 반환시에 비용상환청구등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 것이다(80다320 판결요지). 이 경우 계약서에 「임차인은 임대인의 승인하에 가옥을 개축 또는 변조할 수 있으나 차가를 반환할 기일 전에 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구키로 함」이라는 인쇄된 부동문구가 그대로 남아 있다 하여 임차인의 원상복구의무를 인정할 수 없다(80다320 판결요지).

원상복구 약정과 유익비 상환청구권

반대로 원상복구 약정이 비용상환청구권의 포기로 해석된 사례도 있다. 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 사안이 있다. 그 약정은 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(94다20389 판결요지 나.).

유익비는 민법 제626조 제2항이 「임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.」고 정하는 비용이고, 같은 조 제1항은 보존에 관한 필요비를 정한다. 유익비 상환은 점유자의 상환청구권에서, 부속물매수청구권의 포기 약정은 부속물매수청구권에서 확인한다.

임대인의 귀책사유로 해지된 경우에도 원상회복의무가 있나?

임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하고, 임대인의 귀책사유로 해지되었다고 하더라도 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다(2002다42278 판결요지 [1]).

임차인은 임대인의 귀책사유로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 한다(2002다42278 판결요지 [1]). 민법 제550조는 「당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.」고 정하고, 같은 법 제551조는 「계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.」고 정한다.

원상회복의무를 이행하지 않으면 손해배상은 어디까지인가?

원상회복의무를 이행하지 않은 임차인에 대하여 임대인은 민법 제390조에 따라 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 임차인의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다(같은 조 단서). 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다(같은 법 제393조). 임대차 종료 뒤 점유와 보증금 반환의 동시이행은 임대차 종료를 이유로 한 목적물 인도청구에서 확인한다.

철거비용

임차인이 임대차계약 해제로 인하여 목적물을 반환함에 있어서 그 점유기간 동안에 설치한 시설물을 철거하고 원상복구하지 않은 이상 그 비용상당액을 지급할 의무가 있고, 이러한 비용의 청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다(94다33989 판결요지 가.).

임대차 목적물의 점유를 임대인에게 반환한 이상 사소한 시설물의 존치만으로 임차인이 이를 계속 사용수익하고 있다고 볼 수 없다(94다33989 판결요지 나.). 그 경우 임대인은 시설물의 철거비용을 청구함으로써 족하고 이를 이유로 계속 임료를 청구할 수 있는 것이 아니다(94다33989 판결요지 나.).

원상회복이 지체된 기간의 임대료 상당 손해

임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우, 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다(90다카12035 판결요지 나.). 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니다(같은 판결요지 나.). 그 사건 이유는 이를 「피고 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간까지의 임대료 상당액」이라고 표현한다(90다카12035 이유 3.나.).

97다15104 판결요지 [3]도 같은 취지다. 그 사건은 임차한 논을 원상복구하지 않은 채 반환한 사안이고, 대법원은 복구비의 내용이나 규모 등에 비추어 임대인 스스로 복구를 하였다면 다음해에 영농을 시작하기 전까지 복구를 충분히 마칠 수 있다고 보았다. 결국 복구비 상당 손해 이외에 복구 지체로 영농을 하지 못한 손해를 입었다고 보기 어렵다고 했다(97다15104 이유 3.).

원상복구비가 교환가치 감소분을 현저하게 넘는 경우

임대차 목적물이 훼손된 경우 수리비나 원상복구비가 교환가치 감소 부분을 현저하게 넘으면, 특별한 사정이 없는 한 그 손해액은 임대차 목적물의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되어야 한다(97다15104 판결요지 [1]).

임대차 목적물이 훼손된 경우에 그 수리나 원상복구가 불가능하다면 훼손 당시의 임대차 목적물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리나 원상복구가 가능하다면 그 수리비나 원상복구비가 통상의 손해일 것이나 그것이 임대차 목적물의 교환가치가 감소된 부분을 현저하게 넘는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 경제적인 면에서 수리나 원상복구가 불능이라고 보아 형평의 원칙상 그 손해액은 임대차 목적물의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되어야 한다.

(97다15104 판결요지 [1])

이 법리는 임대차 목적물이 토지라 하여 달리 볼 것이 아니다(97다15104 이유 2.). 원상복구비가 시가보다 현저하게 높아 손해배상액을 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한하는 경우, 손해액은 그 교환가치 감소 부분 및 그에 대한 지연손해금 상당액이고 장래 그 목적물을 사용·수익할 수 있었을 이익은 교환가치 감소 부분에 포함되어 있어 따로 청구할 수 없다(97다15104 판결요지 [2]).

원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있나?

부동산임대차에서 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다(2002다52657 판결요지 [1]). 임대인이 임대차보증금 반환 채권의 양도를 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 승낙하였어도 같다(2002다52657 판결요지 [1]).

반면 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니다(2002다52657 판결요지 [1]). 그 금액은 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하기 때문이다(2002다52657 판결요지 [1]).

임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 이런 약정을 한 임대인이 그 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙했다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다(2002다52657 판결요지 [1]).

같은 법 제451조 제1항 본문은 「채무자가 이의를 보류하지 아니하고 전조의 승낙을 한 때에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로써 양수인에게 대항하지 못한다.」고 정한다. 보증금 당연공제의 일반 법리와 증명책임은 임대차보증금반환청구의 요건사실에서 확인한다.

임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정한 경우에도 공제가 제한될 수 있다. 그 약정이 있더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다(2002다52657 판결요지 [2]).

실무 체크포인트

임대차계약서의 원상회복·원상복구 조항과 특약 문구를 확인한다. 임차목적물이 무엇으로 특정되어 있는지도 본다(2023다249661 이유 1.다.2)).
임대 당시 목적물의 상태를 기록하고, 종전 임차인 등이 설치한 부분과 자신이 수리·변경한 부분을 구별해 둔다(90다카12035 판결요지 가., 2017다268142 판결요지 [1]).
철거할 시설이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설인지 확인한다(2017다268142 판결요지 [2]).
영업허가를 받아 쓴 임차건물이라면 반환 때 그 영업허가의 폐업신고절차를 이행할 준비를 한다(2008다34903 판결요지).
시설비·투입비용을 청구하지 않는다는 약정과 원상복구의무를 면제한다는 합의가 따로 있는지 문언을 대조한다(80다320 판결요지, 2006다39720 이유 1.가.(2)).
원상회복 지체로 임대료 상당 손해를 청구하려면 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간을 계산할 자료를 준비한다(90다카12035 판결요지 나.).
원상복구비를 청구하려면 그 금액과 목적물의 교환가치 감소 부분을 비교할 자료를 준비한다(97다15104 판결요지 [1]).
보증금에서 공제하려는 돈이 원상복구비용 상당의 손해배상액인지 보증금 명목으로 약정한 금액인지 구별하고, 채권양도 승낙에 이의를 보류했는지 확인한다(2002다52657 판결요지 [1]).