소유권이전등기의 추정력

소유권이전등기의 추정력이란 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우 그 등기명의자가 제3자에 대해서뿐만 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되는 효력이다(2023다316363 판결요지). 그래서 등기가 원인 없이 마쳐졌다고 다투는 쪽이 무효사유를 주장·증명해야 하고, 등기명의자가 등기부와 다른 원인을 주장하다가 그 주장이 인정되지 않아도 추정은 그대로 유지된다(2023다223591 판결요지 [1]). 이 추정에 명문 규정은 없고, 판례는 참조조문으로 민법 제186조와 민사소송법 제288조를 든다(2023다316363 참조조문). 추정력의 일반 법리와 등기절차의 흠에 따른 번복은 등기의 추정력에서, 특별조치법에 따라 마친 등기의 추정은 특별조치법 등기의 추정력에서 다룬다.

등기를 넘겨준 전 소유자도 이 추정을 받아들여야 하나?

전 소유자도 추정을 받아들여야 한다. 등기명의자는 제3자에 대해서뿐만 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다(2023다316363 판결요지, 92다46059 판결요지 가). 그래서 전 소유자가 이를 부인하고 등기원인의 무효를 주장하여 말소를 구하려면 무효원인이 되는 사실을 주장하고 증명할 책임이 있다(2009다105215 판결요지 [1]). 전 소유자가 등기서류를 직접 작성해 넘겨준 경우에도 같다. 문화유산 신탁계약을 맺은 뒤 증여를 원인으로 이전등기를 마쳐 준 소유자가 「실제는 신탁이었다」며 말소를 구한 사건에서, 대법원은 그 추정이 전 소유자인 원고에게도 미치고 신탁 사실을 주장했다는 사정만으로 추정이 깨지지 않는다고 보았다(2020다279180 이유 2. 다.).

제3자가 다투는 경우

제3자가 다투는 경우도 결론은 같다. 이전등기의 추정은 전 소유자는 물론 제3자에 대하여도 미치므로, 인접 토지 소유자처럼 등기의 당사자가 아닌 사람이 다툴 때에도 그 사람이 무효사유를 주장·증명해야 한다(2023다223591 판결요지 [1]). 전 소유자가 원고로서 이전등기의 말소를 구하는 경우뿐 아니라, 금전 청구의 전제로 소유권이 언제 누구에게 넘어갔는지를 다투는 경우에도 이 추정이 적용된다(2023다316363 이유 3. 나.).

위조와 원인 없는 말소

추정이 깨지는 대표적인 경우는 위조다. 등기명의자나 제3자가 앞선 등기명의인의 등기 관련 서류를 위조하여 이전등기를 마쳤다는 점이 증명되면 특별한 사정이 없는 한 무효원인이 증명된 것이고, 그 등기가 실체적 권리관계에 부합한다는 사실은 이를 주장하는 등기명의인이 증명해야 한다(2009다105215 판결요지 [1]). 등기절차가 적법하게 진행되지 않은 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 증명된 때에도 추정은 깨진다(2002다46256 판결요지 [1]).

등기가 원인 없이 말소된 경우에도 추정은 이어진다. 등기는 물권의 효력 발생 요건이고 존속 요건은 아니어서, 회복등기가 마쳐지기 전이라도 말소된 등기의 등기명의인은 적법한 권리자로 추정되므로, 원인 없이 말소된 등기의 효력을 다투는 쪽에서 그 무효 사유를 주장·증명하여야 한다(95다39526 판결요지 [2]).

등기부의 등기원인과 다른 원인으로 넘어갔다고 다투면 누가 무엇을 증명하나?

등기사항증명서에 적힌 등기원인과 다른 원인으로 이전등기가 이루어졌다고 다투는 쪽이 그 사실을 주장·증명해야 한다(2023다316363 판결요지). 등기부의 원인·일자와 다른 사실을 주장하는 쪽이 그 사실을 증명해야 하고, 이는 이전등기 자체가 무효라는 주장과 구별된다. 등기명의자가 스스로 다른 원인을 주장하는 경우는 아래에서 따로 본다.

다투는 쪽의 증명책임

등기원인의 종류뿐 아니라 그 일자를 다투는 경우에도 다투는 쪽이 증명한다. 등기부에 「2018. 12. 4. 매매」로 적힌 등기를 두고 전 소유자가 2012년에 이미 매매가 성립했다고 주장한 사건에서, 대법원은 등기명의자가 등기원인대로 소유권을 취득한 것으로 추정된다고 보았다(2023다316363 이유 3. 나.). 그래서 다른 일자의 매매를 주장하는 전 소유자가 그 점을 증명해야 하고, 원심이 추정력의 범위와 번복 여부를 판단하지 않은 채 다른 시점의 매매를 인정한 것은 법리 오해라고 하여 원심판결을 파기환송했다(같은 판결 이유 3. 나.·주문).

등기명의자가 태양이나 과정을 달리 주장하는 경우

등기명의자 스스로 등기원인행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장하거나 그 주장이 인정되지 않아도 그 사정만으로 추정이 깨지지는 않는다(2020다279180 이유 1., 95다39526 판결요지 [1]). 부동산등기는 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 태양을 그대로 반영하지 않았어도 유효하기 때문이다(92다46059 판결요지 나). 이 법리는 이전등기가 전 소유자의 의사에 반하여 이루어진 것이 아닐 것을 전제로 하므로(92다46059 판결요지 나), 다투는 쪽은 그 등기가 전 등기명의자의 의사에 반하여 이루어진 무효의 등기라는 점을 주장·증명해야 한다(2020다279180 이유 1.).

등기명의자가 등기부의 매매 일자에 직접 매수한 사실은 없고 전 소유자의 아들이 증여받아 자기 앞으로 명의신탁한 것이라고 주장한 사건이 있다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전의 사안이다. 등기에 쓰인 인감증명이 위임으로 적법하게 발급된 이상 등기가 전 소유자의 의사에 반한 것이 아니어서 추정이 유지된다고 보아 말소를 명한 원심을 파기환송했다(92다46059 이유 2.·주문). 반대로 서류 위조가 증명되면 무효원인이 증명된 것으로 본다(2009다105215 판결요지 [1]).

공증확인·위임장과 처분문서의 증명력

본인이 특정 용도로 공증인에게 직접 신청·촉탁한 공증확인 및 위임장과 그 용도에 맞게 작성된 처분문서는, 특별한 사정이 없는 한 본인이나 정당한 권한을 위임받은 사람이 권한 범위 안에서 적법하게 작성한 것으로 본다(2020다279180 이유 1.). 처분문서는 진정 성립이 인정되는 이상 그 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 문서에 표시된 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다(같은 판결 이유 1.). 전 소유자가 직접 법무법인에 출석해 인증까지 받은 증여계약서와 위임장이 있는데도 그 효력을 배척하고 추정력을 부인한 원심은 파기되었다(같은 판결 이유 2. 라.).

점유취득시효로 마친 이전등기를 제3자가 「내가 그동안 일부를 점유했다」고 다투면 추정이 깨지나?

그 사정만으로는 깨지지 않는다. 토지에 관하여 점유취득시효 완성에 따라 이전등기가 마쳐진 경우에도 등기명의자는 적법한 등기원인에 따라 소유권을 취득한 것으로 추정된다(2023다223591 판결요지 [1]). 그래서 제3자가 등기명의자의 취득시효 기간 중 일부 기간 동안 해당 토지 일부에 관하여 직접적·현실적인 점유를 한 사실이 있다는 사정만으로는 추정이 깨진다거나 그 이전등기가 원인무효가 된다고 볼 수 없다(같은 판결 판결요지 [1]). 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득하고(민법 제245조 제1항), 그 등기가 이전등기 형식으로 마쳐진 이상 다른 이전등기와 같은 추정을 받는다는 뜻이다.

이 판단의 바탕에는 점유의 판단 기준이 있다. 건물의 부지가 된 토지는 건물 소유자가 점유하므로, 건물 소유자가 현실로 건물이나 부지를 점거하고 있지 않아도 그 건물의 소유를 위하여 부지를 점유한 것이 된다(2023다223591 이유 2. 다. 1)). 그래서 이웃이 건물을 새로 지어 그 토지의 극히 일부를 직접 점거했더라도 그 사정만으로 건물 소유자의 부지 점유가 부정되거나 상실되었다고 평가할 수 없다(같은 판결 이유 2. 다. 1)). 이웃의 점유가 적법한 권원으로 시작되었다는 증명이 없는 한, 등기명의자가 그 점유를 배제할 수 없는 상황이었다고 단정할 수도 없다(같은 판결 이유 2. 다. 2)). 취득시효의 요건과 점유의 개념은 취득시효와 점유에서 다룬다.

확정판결에 따라 마친 이전등기는 어느 정도 증명해야 뒤집히나?

일반적으로 등기의 추정력을 번복하는 데 요구되는 증명의 정도를 넘는 명백한 증거나 자료가 있어야 한다(2023다223591 판결요지 [2]). 등기원인의 존부를 두고 당사자 사이에 소송이 벌어져 법원이 그 등기원인의 존재를 인정하면서 등기절차의 이행을 명하는 판결을 선고하고, 그 판결이 확정되어 이전등기가 마쳐진 경우가 대상이다(같은 판결 판결요지 [2]). 그 등기원인에 기한 등기청구권은 법원의 판단으로 당사자 사이에 확정된 것이고, 법원이나 제3자도 그 기판력이 발생했다는 사실 자체는 부정할 수 없기 때문이다(같은 판결 판결요지 [2]).

이 기준은 기판력이 미치지 않는 사람에게 적용된다. 확정판결의 당사자가 아니어서 기판력을 받지 않는 사람이라도, 그 등기원인의 부존재를 이유로 확정판결에 기한 등기의 추정력을 번복하려면 위와 같은 명백한 증거를 제출해야 하고, 법원도 그 정도의 증명이 없는 한 확정판결에 기한 등기가 원인무효라고 단정하여서는 아니 된다(2023다223591 판결요지 [2]). 위 사건에서는 취득시효 완성을 원인으로 한 등기가 전 소유자와의 소송에서 확정판결로 마쳐진 것이었고, 이웃이 일부를 점유했다는 사정은 통상의 번복 정도에도 미치지 못한다고 보아 원심판결 중 본소 부분을 파기환송했다(같은 판결 이유 2. 다. 4)·주문). 기판력이 누구에게 미치는지는 기판력의 주관적 범위에서 다룬다.

명의신탁이라고 주장하는 쪽은 무엇을 증명해야 하나?

명의신탁을 주장하는 사람이 명의신탁 사실을 증명해야 한다(2018다263069 판시사항 [1]). 증명해야 할 내용은 주장하는 명의신탁의 유형에 따라 다르다. 3자간 명의신탁이면 계약당사자가 명의신탁자라는 특별한 사정까지, 종중이 사정 당시 종원이나 타인 명의로 신탁하여 사정받았다고 주장하면 사정 당시 종중의 존재와 사정 전에 종중 소유로 된 경위까지 증명해야 한다.

명의신탁 사실의 증명책임

부동산등기는 형식적으로 존재하는 것 자체로부터 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정된다. 그래서 타인에게 명의를 신탁하여 등기했다고 주장하는 사람이 그 명의신탁 사실을 증명할 책임을 진다(2018다263069 판시사항 [1], 2025다211608 이유 2. 나.). 명의신탁이 증명되면 그 약정은 무효이고 그 등기에 따른 물권변동도 원칙적으로 무효가 된다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항·제2항 본문). 다만 명의수탁자가 물권 취득계약의 한쪽 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우의 물권변동은 무효가 아니고(같은 조 제2항 단서), 위 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(같은 조 제3항). 법 시행 전에 한 명의신탁약정과 등기의 취급은 명의신탁에서 다룬다. 명의신탁이 증명되기 전까지 등기명의인은 적법한 원인으로 취득한 것으로 추정된다. 명의신탁의 유형과 효력은 명의신탁에서 다룬다.

계약당사자의 확정

3자간 명의신탁을 주장하려면 계약당사자가 누구인지부터 증명해야 한다. 타인 명의로 계약한 경우 행위자와 명의인 중 누가 계약당사자인지는 의사해석 문제다(2018다263069 판시사항 [2]). 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 명의와 등기 명의를 그 타인으로 한 경우, 상대방이 명의신탁자를 매매당사자로 이해했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 계약명의자인 타인이 매매당사자다(같은 판결 판시사항 [3]). 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었더라도, 명의신탁자에게 계약의 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약했다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지다(같은 판결 판시사항 [3]).

매매계약서의 매수인과 등기명의인이 같고 그가 대금의 상당 부분을 직접 지급한 사건에서는, 계약 이행 과정에 통상 있을 수 있는 사정만으로 그 특별한 사정과 3자간 명의신탁약정이 충분히 증명되었다고 보기 어렵다고 하여 피고 패소 부분을 파기환송했다(같은 판결 이유 1. 라.·주문).

종중 명의신탁의 인정 기준

종중이 사정 당시의 명의신탁을 주장할 때는 요건이 더 붙는다. 종중이 보유한 부동산의 물권을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우, 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않으면 명의신탁 무효 규정이 적용되지 않으므로(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호), 증명에 성공한 뒤의 청구 형태는 명의신탁에서 다룬다. 어떤 토지가 종중의 소유인데 사정 당시 종원 또는 타인 명의로 신탁하여 사정받은 것이라고 인정하려면 두 가지가 필요하다. 사정 당시 어느 정도의 유기적 조직을 가진 종중이 존재하였을 것, 그리고 사정 이전에 그 토지가 종중의 소유로 된 과정이나 내용이 증명되거나 여러 정황으로 미루어 사정 이전부터 종중 소유로 인정할 수밖에 없는 많은 간접자료가 있을 것이다. 이때에 한하여 종중의 명의신탁을 인정할 수 있다(2025다211608 이유 2. 나.). 등기명의인들의 촌수가 상당히 떨어진 방계라거나 종원들 명의로 등기했던 사정만으로는 추정이 번복되지 않는다(같은 판결 이유 2. 나.). 종중의 존재와 소유 경위를 심리하지 않은 채 추정을 번복한 원심은 본소 부분이 파기환송되었다(같은 판결 이유 2. 다.·주문). 종중의 실체는 종중의 구성원·지위에서 다룬다.

소유권보존등기·특별조치법 등기의 추정력과 무엇이 다른가?

세 등기는 추정이 누구에게 미치는지와 무엇을 증명해야 깨지는지가 다르다. 이전등기의 추정은 전 소유자와 제3자 모두에게 미치고 무효사유를 다투는 쪽이 증명한다. 보존등기에는 등기를 넘겨준 전 등기명의자가 없어 명의인 아닌 사정명의인이 밝혀지면 추정이 깨진다. 특별조치법 등기는 보증서·확인서의 허위·위조를 증명해야 깨지는 별도의 기준을 따른다. 구 임야소유권이전등기 등에 관한 특별조치법(1969년 제정, 2008년 폐지)에 따라 마친 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정된다(2018다287751 판결요지). 그 법이 정한 보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것이라거나 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 증명이 없는 한, 그 소유권보존등기나 이전등기의 추정력은 깨지지 않는다(같은 판결 판결요지). 각 특별조치법은 한시법이므로 그 등기에 적용된 법률과 유효기간을 먼저 확인하고, 다른 특별조치법 등기의 추정과 번복은 특별조치법 등기의 추정력에서 다룬다.

소유권보존등기는 새로 등기기록을 열어 그 부동산을 등기부상 확정하는 등기라서 등기를 넘겨준 전 등기명의자가 없다. 그 추정력은 보존등기 명의인 외의 사람이 그 토지를 사정받은 것으로 밝혀지면 깨지고, 등기명의인이 구체적인 승계취득 사실을 주장·증명하지 못하는 한 그 등기는 원인무효가 된다(96다16247 판결요지 [2]). 신청 요건은 소유권보존등기에서 다룬다.

실무 체크포인트

• 전 소유자로서 이전등기의 말소를 구하려면 등기원인이 다르다는 주장만으로는 부족하고, 그 등기가 자기 의사에 반하여 이루어졌다는 무효사유(서류 위조 등)를 증명할 자료를 먼저 확보한다(2020다279180 이유 1., 2009다105215 판결요지 [1]).
• 등기명의자는 등기 당시 받은 공증확인·위임장·계약서 원본을 보관한다. 본인이 공증인에게 직접 촉탁한 문서는 진정 성립이 인정되면 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 기재대로 인정된다(2020다279180 이유 1.).
• 확정판결에 따라 마쳐진 이전등기를 그 재판의 당사자가 아닌 사람이 다투려면 통상의 번복 정도를 넘는 명백한 증거나 자료를 준비한다(2023다223591 판결요지 [2]).
• 명의신탁을 주장하는 쪽은 약정과 자금 흐름을, 종중이 사정 당시 종원이나 타인 명의로 신탁해 사정받았다고 주장하려면 그때 종중의 조직적 존재와 사정 전에 종중 소유로 된 경위(또는 그렇게 볼 충분한 간접자료)까지 증명할 자료를 갖춘다(2018다263069 판시사항 [1], 2025다211608 이유 2. 나.).

관련

• 개념·해설
  등기의 추정력특별조치법 등기의 추정력명의신탁취득시효점유소유권보존등기기판력의 주관적 범위종중의 구성원·지위증명책임의 분배소유권이전등기
• 법령
  민법 제186조민법 제245조민사소송법 제288조부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조
• 판례
  2023다3163632020다2791802023다2235912018다2630692025다2116082009다10521595다3952692다460592002다462562018다28775196다16247