임대인의 이의와 민법상 임대차의 묵시적 갱신

임대차기간이 만료한 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(민법 제639조 제1항 본문). 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 이 이의를 하였다고 보기 어렵다(2024다315046). 갱신 뒤에도 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다(민법 제639조 제1항 단서).

임대차기간이 2022. 7. 12.까지인 건물의 임대인이 2022. 7. 15. 월차임을 600만 원으로 증액하여 줄 것을 청구한다는 내용증명우편을 보냈고, 이 우편은 2022. 7. 18. 임차인에게 도달했습니다(2024다315046 이유 1.나.). 이 임대인은 뒤에 임대차가 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었다며 건물 인도를 청구했고, 임차인은 묵시적으로 갱신되었다고 다투었습니다(2024다315046 이유 1.다.).

대법원은 임대인이 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다고 하여, 임대차계약이 2022. 7. 12. 묵시적으로 갱신되었다고 볼 여지가 크다고 판단했습니다(2024다315046 이유 3.나.1)).

임대차기간이 만료한 후 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니하면 어떻게 되는가?

임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(민법 제639조 제1항 본문).

임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하면 이 효과는 생기지 않는다. 주택·상가건물·농지 등 법별 요건의 비교는 묵시적 갱신에 있고, 아래 절은 민법상 임대차에서 임대인의 이의가 무엇이며 차임증액 요구가 이의에 해당하는지를 본다.

임대인의 이의는 어떤 방법으로 할 수 있는가?

임대인은 민법 제639조 제1항의 이의를 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다(2024다315046).

판결요지가 조건부 이의의 예로 든 것은 「차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것」이다. 임대인이 차임의 증액만 요구한 경우에 이의로 보는지는 아래 두 절이 나누어 답한다.

묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보려면 무엇이 있어야 하는가?

대법원은 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 민법 제639조 제1항의 취지에 비추어, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다고 보았다(2024다315046).

묵시적·조건부 이의의 기준은 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이다. 사안에서 이 판결은 임대인이 보낸 내용증명, 소장, 준비서면, 청구취지 및 청구원인 변경신청서의 내용을 그 사정으로 살폈다(2024다315046 이유 3.나.1)).

임대인이 기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하면 제639조 제1항의 이의를 한 것으로 보는가?

임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는, 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다(2024다315046).

차임증액청구권은 임대차가 존속함을 전제로 한다

일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우를 제외하고(민법 제653조), 같은 법 제628조는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정한다. 대법원은 이 차임증액청구권이 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로 위와 같이 보았다(2024다315046).

사안에서 이의로 보지 않은 사정

이 사건 임대인(원고)은 2022. 7. 15. 내용증명우편으로 월차임을 600만 원으로 증액하여 줄 것을 청구했고, 2022. 8. 9. 증액된 장래의 차임의 지급을 구하는 소를 제기했다. 2023. 6. 21.에는 임대차계약은 갱신되었다는 내용이 포함된 내용증명을 보냈고, 같은 해 8. 3.자 준비서면에서도 임대차계약이 갱신되었다고 주장했다(2024다315046 이유 3.나.1) 가)·나)).

임대인은 2023. 8. 25.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서에서 비로소 임대차계약이 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었다고 주장했다. 대법원은 이 변경 전까지 임대인이 임대차계약이 기간 만료 이후 갱신되었음을 전제로 증액된 차임을 청구했고, 2022. 7. 15.자 내용증명도 임대차계약이 기간 만료 이후 갱신되어 유효하게 존속함을 전제로 한 것이라고 보았다(2024다315046 이유 3.나.1) 다)·라)).

내용증명은 상가건물 임대차보호법 제11조 제3항에 따라 증액을 청구한다고 적었으나, 임대차보증금 및 차임 환산액이 같은 법 제2조 제1항 단서의 금액을 초과하여 같은 법 제11조가 적용되지 않으므로 임대인은 민법 제628조에 따른 차임증액청구권을 행사하였다고 볼 수 있을 뿐이라고 대법원은 설명했다(2024다315046 이유 3.나.1) 가)).

임대인이 임대차계약이 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 의하여 갱신된 것으로 착오하여 증액청구를 했다고 주장한 부분은 동기의 착오에 불과한데 그 착오가 표시되었다고 보기도 어렵다. 이를 착오로 인한 의사표시로 인정하여 취소할 수 있다고 보더라도 그러한 사정만으로 임대인이 민법 제639조 제1항에 따른 이의를 하였다고 인정하기는 어렵다고 판단했다(2024다315046 이유 3.나.1) 라)).

대법원은 이 사안에서 임대차계약이 2022. 7. 12. 묵시적으로 갱신되었다고 볼 여지가 크다고 하면서 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 춘천지방법원에 환송했다. 갱신이 확정된 것은 아니다.

차임증액청구가 있으면 증액된 차임의 이행기는 언제인가?

임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였는데 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은, 특별한 사정이 없는 한 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 본다(2015다239508).

이는 이렇게 법원이 결정해 주는 차임이 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기기 때문이다(2015다239508). 임대인의 증액청구가 제639조 제1항의 이의가 되는지와는 별개의 문제이므로, 도달일 확인은 이행기를 따질 때 필요하다.

묵시의 갱신이 인정되면 해지의 통고와 제3자가 제공한 담보는 어떻게 되는가?

묵시의 갱신이 인정되더라도 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있고(민법 제639조 제1항 단서), 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다(같은 조 제2항).

상대방이 해지의 통고를 받은 날부터 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우 6월, 임차인이 통고한 경우 1월이 지나면 해지의 효력이 생기고, 동산에 대하여는 5일이다(민법 제635조 제2항). 갱신 뒤 조건과 기간은 묵시적 갱신에서 본다.

임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 한 경우 묵시의 갱신이 인정되는가?

대법원은 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다고 보았다(2023다307024 판결요지 [2]).

이 판결은 임대인의 이의가 아니라 상가의 임차인이 갱신거절을 통지한 사건이다. 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보았다(2023다307024 판결요지 [2]).

실무 체크포인트

임대차기간 만료 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하였는지 확인한다(민법 제639조 제1항 본문).
증액 요구 외에 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있는지 확인한다(2024다315046).
증액 요구가 임대차계약이 존속함을 전제로 한 것인지, 종료를 주장하는 서면이 따로 있는지 서면의 작성·도달 시점과 함께 확인한다(2024다315046).
증액청구에 대하여 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임의 이행기를 따지려면 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 날을 서면으로 확인한다(2015다239508).
묵시의 갱신이 인정되면 제635조에 따른 해지의 통고와 제3자 담보 소멸 여부를 본다(민법 제639조).
임차인이 기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 했는지 확인한다(2023다307024).