등기인수청구권

등기인수청구권이란 등기의무자가 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 있음으로 인하여 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있는 경우, 소의 방법으로 등기권리자를 상대로 등기를 인수받아 갈 것을 구하는 권리다(2000다60708 판결요지). 등기절차의 인수를 명하는 판결을 받으면 승소한 등기의무자가 단독으로 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 등기권리자가 등기의무자에게 협력을 구하는 등기청구권과 방향이 반대이며, 등기수취청구권이라고도 부른다.

쉽게 말하면 — 땅을 팔았는데 산 사람이 등기를 가져가지 않으면, 등기부에는 계속 판 사람 이름이 남아 세금 고지나 관리 문제에서 불이익을 입을 우려가 있습니다. 돈 갚을 의무라면 상대가 안 받아도 법원에 맡겨서 지울 수 있지만, 등기 넘길 의무는 그렇게 지울 수 없습니다. 그래서 판 사람이 「내 이름의 등기를 가져가라」고 소송을 걸어 이기면 혼자서 등기를 넘길 수 있게 한 것입니다.

등기의무자에게 왜 이런 권리가 필요한가?

등기의무는 상대방이 수령을 지체해도 공탁으로 면할 수 없기 때문에, 등기의무자가 소로 인수를 구하고 그 판결로 단독신청할 길이 필요하다(2000다60708 판결요지). 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이라 등기의무자 혼자서는 자기 명의의 등기를 넘길 수 없다(부동산등기법 제23조 제1항). 금전채무처럼 통상의 채권채무 관계에서는 채권자가 변제를 받지 않으면 채무자가 공탁으로 채무를 면할 수 있지만(민법 제487조), 등기에 관한 채권채무 관계에서는 그 방법을 쓸 수 없다.

그래서 부동산등기법은 판결에 의한 등기를 승소한 등기권리자 외에 등기의무자도 단독으로 신청할 수 있게 했다(2000다60708 판결요지). 판결 당시 조문은 구 부동산등기법 제29조였고 현행 제23조 제4항이 「등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결」로 이를 명시한다(부동산등기법 제23조 제4항).

둘이 같이 신청해야 하는 등기에서는 상대가 받아 주지 않으면 판 사람 혼자서는 어쩔 수 없습니다. 그래서 법원 판결이 상대방의 「등기 신청 의사」를 대신하게 한 것입니다.

요건은 무엇인가?

자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 있어 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있을 것이 요건이다(2000다60708 판결요지). 나누면 세 가지다. 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 있을 것, 그 등기가 자기 명의로 있을 것, 그로 인하여 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있을 것이다. 상대방은 그 등기를 받아 가야 할 등기권리자다.

둘째 요건은 사실심 변론종결 당시를 기준으로 본다. 그때 문제의 등기가 이미 다른 사람 명의로 넘어가 있으면, 종전 등기의무자가 그 명의인 회사의 대표자라 하더라도 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 있는 경우가 아니다(2021다213019 이유 2. 나.). 그 사건에서는 매수인들이 원고로부터 주택 지분의 이전등기를 받음과 동시에 돈을 지급하라는 판결이 확정되어 있었으나, 원심 변론종결일 현재 그 지분의 등기가 원고가 대표자인 회사 명의로 되어 있었으므로 대법원은 청구를 인용한 원심을 파기했다(같은 판결).

재판이 끝날 때(사실심 변론종결)까지 등기가 내 이름으로 남아 있어야 합니다. 그 전에 내 회사 이름으로 옮겨 놓았다면, 내가 그 회사 대표라도 이 소송은 안 됩니다.

제3자가 가처분이나 승소판결을 받으면 인수의무가 없어지나?

제3자가 등기의무자를 상대로 처분금지가처분을 하고 소유권이전등기 청구의 승소 확정판결을 받았다는 사실만으로는, 등기의무자의 이전등기의무가 이행불능이 되어 상대방의 인수의무까지 이행불능이 되지는 않는다(2000다60708 이유). 매수인들이 잔금 지급과 상환으로 이전등기를 받으라는 판결이 확정된 뒤에도 잔금을 내지 않고 등기를 받아 가지 않은 사안이 있었다. 원심은 대지권에 관하여는 매매를, 전유부분에 관하여는 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 신청절차를 인수할 의무를 인정했다. 그중 한 세대에 제3자가 등기의무자인 원고를 상대로 가처분과 승소 확정판결을 받았어도 인수의무가 이행불능이 되지 않는다고 보았고, 대법원이 이를 수긍했다(2000다60708 이유).

어떤 판결을 받아 어떻게 등기하나?

인수를 명하는 판결이 확정되면 승소한 등기의무자가 단독으로 등기를 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 주문은 등기권리자에게 등기절차의 인수를 명하는 형식이다. 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 보므로, 인수를 명하는 판결이 확정되면 등기권리자의 등기신청 의사도 그 판결로 갖추어진다. 반대의무가 이행된 뒤에 의사를 진술할 것인 경우에는 집행문을 받아야 효력이 생긴다(민사집행법 제263조 제1항·제2항).

부동산등기법 제23조 제4항의 이행판결에 관하여 대법원은, 주문에 등기절차를 이행하라는 등기의무자의 등기신청 의사를 진술하는 내용 등이 반드시 포함되어야 한다고 보았다(2021다276225 판결요지). 인수를 명하는 판결에는 이 판시가 직접 미치지 않지만, 그 주문도 등기권리자의 등기신청 의사를 대신한다(부동산등기법 제23조 제4항, 민사집행법 제263조 제1항).

판결에는 등기권리자와 등기의무자, 등기의 종류, 등기원인과 그 연월일 등 신청서에 적을 사항이 명시되어야 한다(등기예규 제1786호 2. 가. 2)). 그래서 청구취지에서 이를 특정하고 등기권리자가 그 등기신청절차를 인수하라는 문구를 넣는다. 주문에 등기원인과 연월일이 없으면 등기신청서의 등기원인은 「확정판결」, 연월일은 판결선고일로 적는다(등기예규 제1786호 4. 가. 2)).

승소한 등기의무자가 단독으로 신청할 때의 절차상 특징은 다음과 같다.

항목	내용	근거
등기필정보	승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에도 등기의무자의 등기필정보를 제공하여야 한다	부동산등기법 제50조 제2항, 부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호, 등기예규 제1647호
등기필정보가 없을 때	등기의무자나 그 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관의 확인을 받는다. 변호사·법무사인 대리인이 위임을 확인하거나, 신청서(대리인이 신청하면 위임장 등 그 권한을 증명하는 서면) 중 등기의무자 작성부분을 공증받은 경우에는 출석하지 않아도 된다	부동산등기법 제51조, 부동산등기규칙 제111조
자격자대리인의 확인	자격자대리인이 신청하면 위임인이 등기의무자인지 확인하고 자필서명한 정보를 첨부한다	부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호 나목
등기완료통지	신청인 외에 등기권리자에게도 등기완료를 통지한다	부동산등기규칙 제53조 제1항 제1호
새 등기필정보	승소한 등기의무자가 신청한 등기에서는 등기권리자에게 등기필정보를 작성·통지하지 않는다	부동산등기법 제50조 제1항 제3호, 부동산등기규칙 제109조 제2항 제3호

판결을 받아 판 사람이 혼자 등기를 넘길 때도 자기 등기필정보(옛 등기권리증)는 내야 합니다. 잃어버렸으면 등기소에 직접 나가 확인받거나, 법무사·변호사의 확인이나 공증으로 대신할 수 있습니다. 대신 새 주인은 이 등기로 등기필정보를 받지 못하고, 등기가 끝났다는 통지만 받습니다.

등기청구권·판결에 의한 등기와 어떻게 다른가?

등기청구권은 방향이 반대인 실체상 권리이고, 판결에 의한 등기는 그 승소 판결로 단독신청하는 등기절차다. 등기청구권은 등기권리자가 등기의무자에게 등기신청에 협력하라고 구하는 권리이고, 등기인수청구권은 등기의무자가 등기권리자에게 등기를 받아 가라고 구하는 권리다. 두 권리 모두 승소 확정판결로 단독신청에 이르지만, 누가 원고이고 누구의 등기신청 의사가 의제되는지가 반대다(부동산등기법 제23조 제4항, 민사집행법 제263조 제1항). 판결로 단독신청하는 절차 일반은 판결에 의한 등기에서 다룬다.

등기인수청구의 소에서는 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 남아 있어 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있다는 점을 주장·증명해야 한다(2000다60708 판결요지). 등기청구권의 소에서 등기원인과 등기의무자의 협력 거부를 주장하는 것과 다투는 사실이 다르다.

실무 체크포인트

문제의 등기가 자기 명의로 남아 있는지 등기사항증명서로 확인하고, 사실심 변론종결 전에 다른 명의로 옮기지 않는다. 변론종결 당시 다른 명의로 넘어가 있으면 대표자라도 인수를 구할 수 없다(2021다213019 이유 2. 나.).
청구취지는 등기권리자에게 특정 부동산에 관한 특정 등기의 신청절차를 인수하라는 형식으로 적고, 상환이행 판결이 있으면 반대의무 이행 뒤 집행문이 필요한지 확인한다(민사집행법 제263조 제2항).
승소 뒤 단독신청에는 등기의무자 자신의 등기필정보를 제공하고, 없으면 등기소 출석 확인·자격자대리인 확인·신청서(대리인 신청이면 위임장) 작성부분 공증 중 하나로 갈음한다(부동산등기법 제50조 제2항, 같은 법 제51조, 등기예규 제1647호).