등기예규 제1635호 1·2는 토지대장의 지목이 전·답·과수원인 토지의 소유권이전등기에 농지취득자격증명을 첨부하는 것을 원칙으로 정한다. 농지법 제8조 제6항도 그 증명을 발급받아 농지를 취득한 사람의 등기신청 때 첨부를 요구한다. 다만 관할 행정관청의 서류로 현재 실제로는 농지가 아님이 증명되면 농지취득자격증명을 첨부하지 않을 수 있다(등기예규 제1635호 3.타). 반려통지서라는 이름만으로 대체서류가 되는 것은 아니다(등기선례 제200505-2호).
쉽게 말하면 — 면사무소가 “이 땅은 도로로 쓰여 농지취득자격증명을 발급할 수 없다”고 반려했다는 사실만으로는 부족합니다. 전체가 도로인지, 포장되었는지, 농지로 다시 만들 수 있는지까지 알 수 있는 공적 서류가 필요합니다.
반려통지서로 농지취득자격증명을 대신할 수 있나
반려통지서의 제목이나 발급기관만으로 판단하지 않는다. 지목은 농지지만 현재 경작지나 다년생식물 재배지로 이용되지 않는 현황을 관할관청이 발급한 서면으로 증명해야 한다(등기예규 제1635호 3.타).
그 서면에는 해당 토지가 농지법 제2조에서 정한 농지가 아니라는 점과 구체적 사유가 적혀 있어야 한다(2012마336). 단순히 “도로로 사용 중”이라고만 적힌 반려통지서는 부족하다(등기선례 제200505-2호).
현상변경이 일시적이고 농지로 원상회복하기 쉬운 경우에는 현재 다른 용도로 쓰여도 여전히 농지다(2012마336). 농지전용허가 등을 받지 않은 불법전용으로 원상회복되어야 하는 경우도 같다(농지법 제42조; 2018두43095). 이 경우에는 상세한 반려통지서가 있더라도 농지취득자격증명을 대신할 수 없다.
농지라도 도시지역 안에 있으면 원칙적으로 농지취득자격증명 규정이 적용되지 않는다. 다만 도시지역 중 녹지지역의 농지에는 도시계획시설사업에 필요한 경우에만 이 예외가 적용된다. 녹지지역의 농지로서 도시계획시설사업에 필요하지 않다면 자격증명을 첨부해야 한다(등기예규 제1635호 3.바; 2012마336).
어떤 내용이 확인되어야 하나
등기선례 제200505-2호가 부족하다고 본 사항을 반대로 확인한다.
- 토지 전부가 도로인지, 일부만 도로인지
- 도로로 쓰이는 위치와 면적이 어디인지
- 포장·시설물 설치 등 현황이 어떠한지
- 현재 실제로 농작물 경작·다년생식물 재배에 이용되는지
- 농지로 원상회복할 수 있는지
사진·현황측량도가 현황 설명에 도움이 될 수는 있지만, 등기예규 제1635호가 요구하는 관할관청 발급 서면을 사인의 확인서나 사진만으로 대체할 수는 없다.
반려통지서가 부족하면 어떻게 하나
관할 시·구·읍·면에 현재 현황을 구체적으로 확인하는 공적 서류를 요청하는 방법을 먼저 검토한다. 그 토지가 농지법상 농지로 판단된다면 반려통지서로 우회할 수 없고, 농지법 제8조에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 첨부해야 한다.
등기관은 신청정보·첨부정보와 등기기록에 따라 형식적으로 심사한다. 제출된 관할관청 서면이 해당 토지가 농지가 아님을 구체적으로 증명하는지는 이 범위에서 판단한다. 필요한 농지취득자격증명이나 적법한 대체서면을 제공하지 않으면 등기관은 원칙적으로 신청을 각하한다(부동산등기법 제29조 제9호; 2012마336). 다만 보정할 수 있는 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 단서).
실무 체크포인트
- 토지대장상 지목과 현재 이용현황을 따로 확인한다.
- 도시지역 농지인지, 녹지지역이면 도시계획시설사업에 필요한 농지인지 확인한다(등기예규 제1635호 3.바).
- 반려통지서에 “도로”라는 표현이 있다는 이유만으로 농지취득자격증명을 빼지 않는다(등기선례 제200505-2호).
- 토지 전부·일부, 포장, 원상회복 가능성과 불법전용 여부가 서류에서 확인되는지 본다.
- 대체서류는 관할관청이 발급한 서면이어야 한다(등기예규 제1635호 3.타).
- 대체서면에 해당 토지가 농지가 아니라는 점과 구체적 사유가 적혀 있는지 확인한다(2012마336).
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